La transformation des actifs, le nouveau moteur de la performance immobilière

Transformation de bureaux, restructuration d'actifs, coliving senior, micro-hôtellerie… PERIAL Asset Management élargit son offre avec des stratégies immobilières value-add destinées aux investisseurs professionnels. Avec Vincent Lamotte, Directeur Général Délégué (Gestion des fonds) de PERIAL Asset Management, Thaïs Castang, Associée chez L&A Finance et Jules Rousselet, Alfines Gestion Privée.

Voir ou revoir la partie 1 Immobilier : la stabilisation du marché peut-elle durer malgré la remontée des taux ?

Voir ou revoir la partie 2 Marché secondaire des SCPI : quelle stratégie pour PERIAL AM ?

Voir la table ronde en entier PERIAL AM, quelle transformation pour s’adapter au marché immobilier ?

Pourquoi PERIAL AM mise-t-elle sur les stratégies immobilières value-add ?

Thaïs Castang : Vous développez aujourd'hui des stratégies plus opportunistes et de transformation. Est-ce que cela veut dire que les SCPI de rendement classique arrivent à une certaine maturité, voire à une limite ?

Vincent Lamotte : Je ne dirais pas qu'elles arrivent à des limites, cependant notre ADN de capacité à transformer des immeubles, à les rénover, à leur donner un nouvel usage ou une nouvelle vie, ça nous permet aussi dans les SCPI de redynamiser le patrimoine immobilier. Ça, c'est un savoir-faire qu'on a chez PERIAL depuis des années. Évidemment, dans les équipes immobilières de PERIAL Asset Management, nous avons des techniciens, mais on a également une filiale qui s'appelle PERIAL Investissement et Développement, où, depuis des années, on fait des club deals ou du value-add sur des actifs immobiliers totalement a rénover. Donc, quelque part, je dirais que le savoir-faire qu'on a chez PERIAL en restructuration bénéficie également aux SCPI. Je rappelle que, terminées les valorisations avec la contraction des taux, demain, la valorisation, c'est le loyer, la capacité à transformer les immeubles. Effectivement, on a également pris un chemin un petit peu différent de la SCPI puisqu'on a créé un FPCI, un Fonds Professionnel de Capital Investissement. C'est un fonds qui est fermé, qui a une durée de 6 ans avec des possibilités de prorogation de 2 fois 1 an. C'est un fonds qui va transformer des immeubles, qui va les améliorer et qui va les revendre avec une plus-value. On est sur du fonds value-add. Éligible au 150-0 B ter, c'est le réemploi.

Voir aussi : « Nous lançons un FPCI de value add investi à Paris et en Île-de-France »

Le FPCI PERIAL Next Value 1 reste-t-il éligible au dispositif 150-0 B ter ?

Jules Rousselet : Malgré la loi de finances de 2025 ?

Vincent Lamotte :  Alors justement, c'est très intéressant parce que la loi de finances a modifié en profondeur effectivement le réemploi, mais notre fonds reste éligible. Pourquoi ? Parce que ce qu'on appelle la promotion ou les opérations de marchand de biens sont toujours rééligibles au réemploi pourvu que l'apport de cession ait eu lieu avant la loi de finances. Par contre, si l'apport de cession a eu lieu après la loi de finances, il n'est pas éligible. Ce seront des fonds plutôt commerciaux. Donc il était éligible aujourd'hui, il est encore ouvert à la collecte. Jusqu'à novembre 2026, destiné à une clientèle professionnelle, donc plus de 100 000 €, ce sont des titres à plus de 100 000 €. Il s'appelle PERIAL Next Value 1. On espère qu'il y aura les suivants, et je vous parlerai potentiellement des suivants. C'est un fonds qui vise 10 % de TRI, donc on n'est pas sur la distribution, on est sur un TRI cible à horizon 5 à 6 ans. Aujourd'hui, on a trois opérations embarquées qui ont des TRI qui sont entre 15 et 20 %. D'abord, on a une stratégie très claire de transformation d'immeubles de bureaux. PERIAL est très connu pour sa capacité à acheter du bureau, moins connu pour sa capacité à les transformer. Or, comme je l'ai dit tout à l'heure, dans une filiale qui s'appelle PERIAL Investment & Development, on réalise un à deux club deals de transformation d'immeubles de bureaux dans Paris ou en première couronne par an. Et donc on a un track record qui est extrêmement intéressant. On a un exemple à Neuilly-sur-Seine, rue Beffroy, où on transforme un immeuble de bureaux de 900 m² avec une extension, un agrandissement de 10 %, donc on crée de la valeur avec une extension de 10 % de surface et on l'a déjà revendu, c'est-à-dire qu'on l'a acheté en juillet de l'année dernière et aujourd'hui il est sous promesse de revente, on va réitérer l'acte de vente. Il est supérieur à 20 %. Il est supérieur à 20 % et il est embarqué dans ce fonds, donc déjà c'est une belle opération pour ce fonds. Et à côté de ça, on a des stratégies également de transformation de bureaux ou de surfaces commerciales en coliving senior ou en micro-hôtellerie. Je vous en parlerai un petit peu plus, on a un fonds qui va être dédié.

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Que peut apporter un FPCI immobilier qu'une SCPI ne propose pas ?

Thaïs Castang : Qu'est-ce qu'un CGP peut aller chercher dans les véhicules de votre gamme professionnelle qu'il ne trouvera pas dans les gammes de SCPI ?

Vincent Lamotte : C'est très complémentaire à la SCPI. Autant la SCPI est un véhicule de distribution trimestrielle ou mensuelle de dividendes avec potentiellement une revalorisation mais, encore une fois, il n'y a rien qui est écrit dans le marbre. Le fonds professionnel de capital investissement est un produit qui n'est pas immobilier donc il sort de l'assiette de l'IFI, donc ça c'est extrêmement important, et ensuite c'est un produit de création de valeur. Donc vous êtes à échéance 6 ans, vous ne touchez rien pendant 6 ans et à échéance de 6 ans vous avez une plus-value. Donc vous avez d'un côté des dividendes qui tombent tous les mois et de l'autre côté vous avez une plus-value hors immobilier qui peut être versée, qui sera versée dans les 6 ans qui suivent la création du fonds. Donc c'est très complémentaire comme produit.

Quels indicateurs permettront de mesurer la transformation de PERIAL AM ?

Jules Rousselet : Quels sont selon vous les indicateurs qui vous permettront de vous dire que PERIAL a franchi une étape décisive dans son renouvellement, dans sa transformation par rapport au nouveau marché qui se présente à vous ?

Vincent Lamotte : Je dirais qu'il y a deux types d'indicateurs. Il y a les indicateurs qu'on a sur les fonds existants, la réussite des nouveaux produits qu'on a lancés, PERIAL Opportunités Territoires ou encore PERIAL Opportunités Europe, qui est un véhicule historique, mais qui a été remodelé, puisque dividendes mensuels, prix de part à 44 €, donc extrêmement accessible. Donc, déjà, la preuve immobilière sur ces véhicules-là. Sur nos deux véhicules sur lesquels on a suspendu la variabilité, il faut être patient, je le répète. Notre objectif c'est de maintenir le dividende, on s'est fixé des objectifs de maintien de dividende, c'est le dividende qui va sortir le véhicule et qui va générer la performance à horizon plusieurs années. Et puis pour terminer, ce sont nos convictions sur les nouveaux produits et notamment l'hôtellerie, sur laquelle aujourd'hui on a un fonds sur lequel on travaille, un fonds professionnel de capital investissement qui doit aujourd'hui transformer certains actifs en résidences hôtelières, en micro-hôtellerie dans Paris et donc on sera amené probablement à en parler un petit peu plus tard sur ce nouveau produit.

Quel message les CGP doivent-ils transmettre à leurs clients sur les SCPI de PERIAL AM ?

Thaïs Castang : Pour un CGP qui doit donner des explications à ses clients, quel est le message simple en une phrase ou deux que PERIAL pourrait donner ?

Vincent Lamotte : Sur les deux fonds, sur les deux fonds PERIAL O₂ et PERIAL Grand Paris, j'imagine. Je crois que le premier message, c'est de dire à ses clients qu'il faut être patient, que l'immobilier, c'est du long terme, que c'est cyclique. On a l'exemple de PERIAL Opportunités Europe qui a passé 30 ans de cycle, qui a connu la situation dans laquelle aujourd'hui PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂ se trouvent et qui aujourd'hui est extrêmement performant. Donc, il faut être patient. Il ne faut pas espérer avoir une performance en augmentation avant 24 mois. Voilà, il faut se dire les choses. Nous, on a un travail immobilier à réaliser en amont, des ventes d'actifs. On a quand même 300 M€ de ventes prévues sur PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂, en cumulé, donc ce sont quand même des montants assez importants. Il faut qu'on trouve de la liquidité. Puis on a un travail de relocation et de renouvellement de baux qui doivent augmenter les loyers.