Marché secondaire des SCPI : quelle stratégie pour PERIAL AM ?

Entre acheteurs opportunistes, vendeurs contraints et premiers échanges réalisés, PERIAL AM observe les premiers effets de la mise en place du marché secondaire sur PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂. Avec Vincent Lamotte, Directeur Général Délégué (Gestion des fonds) de PERIAL Asset Management, Thaïs Castang, Associée chez L&A Finance et Jules Rousselet, Alfines Gestion Privée.

Voir ou revoir la partie 1 de la table ronde Face au Marché : Immobilier : la stabilisation du marché peut-elle durer malgré la remontée des taux ?

Le marché secondaire des SCPI PERIAL commence à trouver son équilibre

Jules Rousselet : Des SCPI qu'on connaît tous, PERIAL Grand Paris et PERIAL O₂, vous les avez fait évoluer sur un marché secondaire. Question très simple, sur les derniers mois, les dernières semaines, quel enseignement tirez-vous de ce marché secondaire ? Comment ça se passe ?

Vincent Lamotte : Déjà, je vais revenir à la base. On a choisi cette option de marché secondaire, ce qu'on appelle la suspension de variabilité qui implique le marché secondaire parce qu'on ne pouvait pas mettre un marché secondaire en place à capital variable. Donc, il fallait qu'on suspende la variabilité pour mettre un marché secondaire en place. Ça, c'est le premier élément. Le deuxième élément, c'est qu'une SCPI qui aujourd'hui n'a pas de liquidité, la collecte ne rentre pas, ceux qui veulent sortir ne peuvent pas sortir. Donc il fallait trouver des solutions pour que ceux qui souhaitent sortir, qui ont des obligations, il y a des accidents de la vie, donc c'est normal que les gens veuillent vendre, donc il fallait trouver une solution. On l'a fait début d'année 2026, pas par contrainte. Encore une fois, on avait moins de 10 % de parts en attente, donc on n'était pas contraint par la réglementation, on l'a fait de manière volontaire, et on a mis 3 à 4 mois à le faire pour accompagner nos clients. Premier résultat, je dirais qu'il y a entre 10 % et 20 %, 10 % sur PERIAL O₂ et 20 % sur PERIAL Grand Paris, des gens qui étaient à la vente sur le capital variable qui se sont mis sur le marché secondaire. Donc déjà, premier constat, tout le monde ne revient pas sur le marché secondaire. Il y a des gens qui étaient inscrits sur un carnet qui ne sont pas revenus parce qu'il y a du dividende, parce que finalement ils ont réglé leur sujet et que, en attendant peut-être quelques mois, quelques années, il y a une valeur qui va se reprendre et que le produit va redevenir compétitif. Donc ça, c'est le premier élément. Le deuxième élément, c'est qu'on voit que le marché secondaire fonctionne. Aujourd'hui, c'est peu de flux, certes. C'est à peu près 200 000 € sur avril et mai sur chacune de ces SCPI. Globalement, on a liquidé 200 000 € de parts entre acheteurs et vendeurs, donc carnets d'ordres à la vente, carnets d'ordres à l'achat. Donc ça fonctionne, le marché fonctionne. Il n'est pas extrêmement dynamique parce que dans un marché secondaire qui débute, on a des acheteurs qui sont extrêmement opportunistes et des vendeurs qui sont très contraints. Donc on a des écarts qui peuvent être très grands entre les deux. Donc notre job et notre métier chez PERIAL Asset Management, c'est de mettre en relation acheteurs et vendeurs. Donc c'est de rapprocher au maximum ceux qui veulent acheter et ceux qui veulent vendre pour qu'il y ait de la liquidité. Et petit à petit, et on l'avait prévu, ça ce n'est pas une surprise, petit à petit, on aura un rapprochement des positions entre acheteurs et vendeurs. Et c'est mécanique. Ça va prendre quelques mois.

Le marché secondaire des SCPI attire-t-il déjà des investisseurs opportunistes ?

Thaïs Castang : Sur le marché secondaire. Est-ce qu'on voit justement émerger des investisseurs potentiels opportunistes ? Ou est-ce que ça reste encore un peu prudent à ce niveau-là ? Mais vous avez répondu en partie à ma question.

Vincent Lamotte : Alors oui, on peut voir quelques opportunistes se positionner, mais souvent ils n'ont pas rencontré les vendeurs, puisqu'ils sont trop opportunistes. Aujourd'hui, globalement, les taux de rendement à l'achat sur les deux SCPI peuvent se situer entre 7 et 9 %, pour faire simple. Ce n'est pas une surprise, parce que si vous regardez les plateformes de marché secondaire indépendantes, sur lesquelles potentiellement vous aviez du PERIAL Grand Paris ou du PERIAL O₂, on est peu ou prou à ces valorisations et ces rendements.

Décote des parts de SCPI : comment PERIAL Asset Management gère l'équilibre entre prix et liquidité ?

Jules Rousselet : C'est vrai que quand on gère une SCPI sous tension de la liquidité, on est tenté d'appliquer une décote sur le prix. Quel est l'équilibre entre protéger le prix de la part de la SCPI et recréer du mouvement, recréer du flux ? Est-ce qu'il y a une ligne rouge au sein de PERIAL AM que vous ne voulez pas dépasser ?

Vincent Lamotte : C'est une bonne question parce que la suspension de variabilité et la mise en place du marché secondaire avaient deux objectifs. On a beaucoup parlé de liquidité, mais on n'a pas parlé de la régénération du portefeuille. Le fait de suspendre la variabilité nous permet de mieux travailler l'immobilier, avec des curseurs. On ne peut pas vendre à la casse par exemple, on se fixe des valorisations avec quelques décotes mais pas sur tous les actifs. Donc pour répondre à votre question, je dirais que malheureusement la valeur des parts est faite entre acheteurs et vendeurs, donc nous, on ne la maîtrise pas. Aujourd'hui, sur deux mois, on peut avoir des décotes qui sont assez substantielles sur les parts, on n'en est pas responsable puisque c'est un marché de gré à gré où acheteurs et vendeurs se rencontrent et finalement tout le monde est content. À terme, ça doit normalement se rééquilibrer et à la hausse mécaniquement. Nous, en parallèle de ça, ça va nous permettre de travailler l'immobilier. Les exemples que je peux prendre, c'est par exemple en 2025, nous étions encore à capital variable sur la SCPI, donc contraints par un tunnel de valeur de reconstitution, plus 10 %, moins 10 %. Et donc, il y a certains actifs qu'on aurait pu vendre avec des décotes qu'on n'a pas voulu faire ou qu'on n'a pas souhaité faire pour ne pas franchir les tunnels. Le fait de suspendre la variabilité, on ne dépend plus des tunnels de +10/-10. Donc on peut être beaucoup plus opportuniste dans la liquidité des immeubles. Or, on est prêt aujourd'hui à accepter une décote sur la vente d'un actif de 20 à 30 % immédiatement parce qu'on sait qu'avec la trésorerie qui va rentrer de cette vente, on va pouvoir rembourser de la dette, faire des travaux locatifs et relouer et donc regagner ces 20 ou 30 % perdus sur quelques mois.

Les SCPI PERIAL qui poursuivent leur développement malgré la crise immobilière

Thaïs Castang : À côté des fonds qui passent en capital fixe, il y a ceux qui restent ouverts donc. Quels sont les SCPI qui, chez PERIAL, traversent la crise sans trop de casse et comment est-ce que vous les gérez ?

Vincent Lamotte : Évidemment, on a beaucoup parlé des SCPI qui sont les plus anciennes. On a quand même deux SCPI aujourd'hui qui fonctionnent très bien, avec deux thématiques qui sont complémentaires. Une SCPI qui s'appelle PERIAL Opportunités Europe et une seconde, PERIAL Opportunités Territoires. PERIAL Opportunités Europe, c'est une SCPI qui est diversifiée. Il y a moins de 50 % d'actifs de bureaux. On est présent dans toute l'Europe. Il y a 40 % hors France, pour faire simple. C'est un rendement 2025 de 6,10 % et c'est une SCPI qui est ancienne et qui a 30 ans. Alors l'intérêt de cette SCPI, je m'y attarde un tout petit peu, c'est qu'en fait cette SCPI-là, elle a vécu plusieurs cycles. Elle a 30 ans d'existence, elle a suspendu sa variabilité pendant 6 ans, de 1998 à 2008, et ensuite elle a rouvert son capital et aujourd'hui affiche un TRI de 7,32 % et un taux de distribution supérieur à 6 %. Ça démontre qu'on est capable de prendre une SCPI, la transformer et la rendre à nouveau compétitive. Et puis après, PERIAL Opportunités Territoires, c'est une SCPI qui est dédiée aux régions françaises, à l'accompagnement des acteurs locaux dans leurs problématiques immobilières. Jeune SCPI, 7,5 % de taux de distribution en 2025. On a fait une augmentation du prix de part de 2 % déjà cette année.

Voir ou revoir la partie 1 de la table ronde Face au Marché : Immobilier : la stabilisation du marché peut-elle durer malgré la remontée des taux ?