SCPI : pourquoi les parcs d'activité en France offrent-ils encore des opportunités ?

A l’occasion de Patrimonia 2026, alors que le marché immobilier reste sous pression, Spirit REIM Services mise sur les parcs et locaux d'activité français. Luis Heras Perera, Directeur commercial, revient sur les rendements à l'acquisition, la stratégie de la SCPI Esprit Horizon et les enjeux de liquidité. Avec Vincent Danis, Président de Savinianne, et Jérémy Schorr, Directeur commercial d'Eres.

Avant toute chose un mot de présentation de Spirit REIM. Qu'est-ce que nous en retenons ?

Luis Heras Perera : Spirit REIM Services, c'est la société de gestion du groupe Spirit. C'est un promoteur immobilier, un acteur global de l'immobilier. Nous avons à peu près 450 M€ d'encours, avec une spécialisation sur les parcs et locaux d'activité. C'est notre cœur de métier. Nous avons des fonds institutionnels sur lesquels nous allons agir sur d'autres classes d'actifs, comme le résidentiel seniors ou de l'hôtellerie. Mais c'est une autre histoire.

Voir aussi : SCPI Esprit Horizon : Spirit REIM mise sur les parcs d'activité et la réindustrialisation

Jérémy Schorr : Vous venez de fêter votre premier anniversaire. Quel bilan vous faites de cette première année de lancement, à la fois en termes de collecte, d'acquisition, de distribution et de la satisfaction des associés ?

Luis Heras Perera : Alors, la première question est très intéressante, c'est-à-dire que pour cette première bougie, déjà une première satisfaction personnelle parce que c'est un projet qui me tient à cœur depuis un certain nombre d'années. Lancer une SCPI, lancer un véhicule au grand public et le lancer avec Spirit, ça a été une aventure assez intéressante. Aujourd'hui, Esprit Horizon, qui est notre SCPI, a 3 M€ d'encours. Nous avons acheté un premier actif à Tourcoing, 100 % loué à GRDF. Et nous allons acheter un deuxième actif très prochainement. Du coup, c'est un lancement que je trouve réussi, même si le marché aujourd'hui n'est pas aussi dynamique qu'il devrait l'être. Mais nous considérons que l'aventure est intéressante.

Vincent Danis : Les parcs d'activité comportent beaucoup de PME comme locataires. La situation économique n'est pas simple. Est-ce que ça ne présente pas un risque supplémentaire pour la SCPI ?

Comment suivez-vous la santé financière de vos locataires ?

Luis Heras Perera : Effectivement, juste pour remettre un peu de contexte, un parc d'activité, c'est un ensemble immobilier qui permet à des PME, des PMI ou même des groupes de pouvoir exercer leur activité économique. Donc, partons de là. Effectivement, nous avons tous types, dans l'ensemble des parcs d'activité que nous gérons, de locataires. Donc effectivement, un des points de vigilance est effectivement la santé de nos locataires. Alors, sur l'ensemble de nos parcs, le taux de recouvrement est de 97 %. Donc, en fait, nos locataires et nos principaux acteurs payent bien leur loyer. Nous les recouvrons bien. Pourquoi ? Tout simplement parce que généralement, ces entreprises, pour pouvoir exercer leur activité, ont besoin de locaux. Ils doivent nécessairement les payer. C'est un premier point. Par exemple, quand un brasseur installe des cuves en inox pour pouvoir exercer son activité, ça représente des investissements et du coup, la santé est plutôt intéressante. Si par hasard, la santé de ces locataires peut être mise à mal pour X raisons, c'est un marché qui est tellement dynamique en termes de demande de parcs que le taux de rotation peut être limité et nous pouvons avoir de nouveaux locataires très rapidement. En 2-3 mois, nous pouvons changer de locataire tellement la flexibilité de l'actif est intéressante.

Vincent Danis : Il y a un autre impact sur la hausse des taux, c'est qu'il va y avoir des alternatives en termes de placements devenant plus attractives.

Comment pouvez-vous collecter suffisamment pour atteindre la taille critique face à cette concurrence nouvelle ?

Luis Heras Perera : D'abord, pour la hausse des taux, ça va être le marché au global de l'immobilier qui va être touché.

Vincent Danis : Nous nous approchons très prochainement du 5 %. Et ça grimpe à une vitesse que nous n'avons pas vue depuis la fin des années 80, ce rythme-là.

Luis Heras Perera : Exactement. Aujourd'hui, sur notre spécialisation, qui sont les parcs d'activité, nous trouvons des opportunités, notamment en France, contrairement à l'Europe, autour de 7,20 % acte en main en région parisienne. Nous pouvons trouver du 8 ou 9 % encore à l'acquisition en région. Par rapport à la valorisation de ces actifs, le taux va pouvoir générer une petite baisse de valeur. Mais ce sont des actifs qui ont par le passé démontré leur résilience, c'est-à-dire que même malgré le Covid ou malgré les différentes crises, les évaluations immobilières font que la baisse est très, très, très légère. Du coup, il y a une certaine solidité liée à la diversité locative des actifs.

Voir aussi : SCPI : la prudence reste-t-elle de mise face à une possible remontée des taux ?

Jérémy Schorr : Vous venez de dire que vous allez investir en France. C'est assez surprenant quand on lance une SCPI en 2026 de se concentrer sur la France. Quand on voit que la collecte aujourd'hui, elle est en grande majorité tournée sur des véhicules qui investissent plutôt à l'étranger. Est-ce que vous n'avez pas peur de vous couper d'une partie du marché ?

Luis Heras Perera : C'est une conviction déjà personnelle et aussi de la société de gestion. Effectivement, aujourd'hui, 82 % de l'épargne immobilière des SCPI part à l'étranger. Effectivement. C'est un choix, un choix qui est régi par une fiscalité intéressante des SCPI qui investissent hors de la France. Mais pour autant, nous, aujourd'hui sur notre classe d'actifs, les opportunités immobilières se retrouvent en France. Nous connaissons très bien ce marché. Pour pouvoir se développer, il faut bien connaître le marché immobilier. Effectivement, nous allons nous couper un bras par rapport à la collecte d'un certain nombre d'investisseurs. Par contre, l'intérêt qui nous importe, c'est qu'il faut réindustrialiser la France. Il faut travailler le développement économique local, donc les PME et les PMI, pour essayer de faire en sorte que le marché puisse se développer en France. C'est plutôt une conviction. Et effectivement, nous prenons le risque, mais nous y croyons.

Vincent Danis : Pour adoucir le sort du contribuable français, il y a une autre solution qui est de passer en assurance-vie.

Est-ce qu'à terme, vous envisagez d'être référencé en unité de compte ?

Luis Heras Perera : Je pense que toute société de gestion immobilière qui se lance ou qui lance un nouveau véhicule souhaite aussi pouvoir bénéficier de l'aura des UC des compagnies d'assurance. Il faut faire très attention. C'est-à-dire qu'une collecte en UC trop forte peut générer un certain nombre de problématiques que nous avons eues par le passé. Quand les assureurs éventuellement veulent se développer en UC, en immobilier, nous allons vouloir y rentrer, bien évidemment, mais avec une maîtrise totale de ce qu'ils vont représenter en termes de ratio d'emprise, c'est-à-dire que nous n'allons pas pouvoir dépasser 2, 3 % pour chaque acteur. Donc, c'est quelque chose que nous voulons bien. Ce n'est pas à l'ordre du jour et si ça arrive, ce sera maîtrisé.

Vincent Danis : Une autre question sur les mesures préventives, c'est sur les mesures de liquidité futures, puisque beaucoup de SCPI ont souffert de problèmes de liquidité.

Est-ce que pour une SCPI qui démarre, on intègre déjà aujourd'hui des futures mesures de liquidité pour permettre un jour aux associés de sortir sans difficulté ?

Luis Heras Perera : C'est une question que nous nous sommes posée. Dès la structuration du fonds, nous nous sommes dit qu'il fallait que nous trouvions un moyen de pouvoir assurer la liquidité et pouvoir rassurer l'investisseur final. D'un côté, nous, nous avons une classe d'actifs qui est très granulaire, c'est-à-dire qu'on a des actifs qui sont entre 1 et 5 M€. Donc, en fait, ce sont des actifs qui sont facilement cessibles et qui peuvent être vendus assez vite. Donc, ce ne sont pas de gros mastodontes de 50, 60 M€. Donc, il y a déjà une certaine facilité pour pouvoir vendre des actifs pour éventuellement récupérer du cash. Et pour rassurer les investisseurs, nous avions pensé à des mécanismes qui peuvent ressembler à des fonds de remboursement, mais en amont, c'est-à-dire mettre un peu du cash que nous pouvons récupérer de la collecte pour assurer une liquidité future pour des sorties de parts. Ce sont des mécanismes comme ça que nous avons essayé de mettre en place, nous sommes en discussion avec l'AMF et qui éventuellement pourront servir pour le futur pour cette classe d'actifs qui fait peur pour ces raisons-là.

Lire aussi : SCPI : la collecte résiste mais les tensions sur la liquidité persistent

Jérémy Schorr : Oui, je reviens sur la stratégie d'investissement de la SCPI. Vous avez trouvé aujourd'hui des opportunités intéressantes en France. C'est notamment dû, j'imagine, aux baisses de valorisation de certains actifs. Est-ce qu'aujourd'hui, vous voyez des opportunités que nous ne voyions pas il y a 2 ou 3 ans, par exemple ?

Luis Heras Perera : Nous, dans notre classe d'actifs en particulier, c'est resté assez stable en termes de valorisation. Nous n'avons pas eu trop de baisses. Les opportunités se font parce qu'il y a eu une contraction du marché en termes d'investissement immobilier. Aujourd'hui, on parle de 1 Md€, 1,5 Md€ sur des investissements sur les parcs et locaux d'activité, par exemple, en 2025. Nous allons allègrement dépasser les 2 Md€ aujourd'hui pour 2026, puisqu'il y a eu des opérations très fortes. Nous avons un terrain de jeu qui est plutôt intéressant, donc avec une demande qui est forte. Et donc, du coup, il y a des prix qui sont intéressants encore. Par exemple, en Europe, quand nous allons voir en Espagne, en Italie, il y a une telle demande, il y a tellement d'acteurs qui veulent aller sur cette classe d'actifs que forcément, les prix augmentent. Et du coup, les opportunités se trouvent en France. Voilà, c'est pour ça que nous y allons et surtout parce que nous connaissons ce marché-là.

Vincent Danis : Oui, il y a une logique affichée de réindustrialisation pour la dynamique de cette SCPI.

En quoi le fait d'acheter des locaux déjà construits contribue à la réindustrialisation de la France ?

Luis Heras Perera : En fait, l'idée de la SCPI, c'est de pouvoir proposer des locaux d'activité de qualité, avec des normes environnementales intéressantes. Par exemple, la SCPI a été labellisée ISR pour son anniversaire. Donc, cette logique-là de pouvoir proposer des locaux d'activité de qualité, ça permet à l'acteur locataire de pouvoir réaliser leur activité économique de façon beaucoup plus pérenne. Nous leur proposons des cadres de vie beaucoup plus intéressants que ce qu'il pouvait y avoir il y a quelques années. Donc, en fait, nous permettons et nous accompagnons nos locataires de façon à ce qu'ils puissent, eux, développer leur activité de façon beaucoup plus pérenne et même s'agrandir ou se développer. C'est plutôt cette logique-là que nous essayons de développer.

Voir aussi : SCPI Esprit Horizon : « investir dans le parc d’activités, c’est investir dans le quotidien des entreprises »

Jérémy Schorr : Une dernière question plutôt pratico-pratique sur les frais.

Pourquoi avoir choisi une structure de frais un peu atypique et comment ça fonctionne ?

Luis Heras Perera : Effectivement, c'est une question très pertinente parce que ça fait partie de la structuration de la SCPI. Nous avons voulu aligner tous les intérêts des acteurs du chemin de l'acquisition des parts des SCPI, donc de l'investisseur au distributeur et à la maison de gestion. Donc, être entre les deux, il y a des SCPI à 10 %, il y a des SCPI à 0 %. Être entre les deux, ça permet de faire vivre la société de gestion. Ça permet de faire vivre le distributeur et surtout, ça permet de donner un intérêt économique à l'investisseur final qui est pour lui l'intérêt de la SCPI. C'était cet alignement d'intérêts au global de tous les acteurs du cycle des souscriptions qui nous a permis de trouver cette idée et de se différencier sur le marché.

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En complément de lecture, retour sur le teaser de Spirit REIM pour Patrimonia 2026 :

Spirit REIM Services : Esprit Horizon labellisée ISR pour son premier anniversaire

Pour sa 3e participation à Patrimonia, Spirit REIM Services mettra à l’honneur sa SCPI Esprit Horizon, labellisée ISR cet été. Luis Heras Perera, directeur commercial de Spirit REIM Services, présente les actualités de la société de gestion, qui compte 450 M€ d’encours.

Le groupe Spirit, ça fait 11 ans qu'il participe à Patrimonia et la société de gestion Spirit REIM Services, ça fait 3 ans. Et à titre personnel, je vais fêter mes 10 ans de Patrimonia maintenant.

Quelles sont les actualités de Spirit REIM Services ?

Chose promise, chose due, l'actualité de la rentrée, c'est pour l'anniversaire d'Esprit Horizon, notre SCPI que nous avons lancée l'année dernière. Nous sommes labellisés ISR cet été et, du coup, c'est la grosse nouveauté de cette rentrée.

Le chiffre clé de Spirit REIM

Les chiffres clés de Spirit REIM Services, c'est 450 millions d'euros sous encours avec 80 parcs d'activités sous gestion, ce qui fait de nous des spécialistes, d'où le thème de notre SCPI Esprit Horizon.

Où et pourquoi rencontrer Spirit REIM Services sur Patrimonia ?

J'ai la joie de vous convier à Patrimonia au stand H23. Vous rejoindrez nos équipes de gestion et de gestion middle office, Nadège, Benjamin, Michaël, et puis, pour l'anniversaire d'Esprit Horizon, je vous invite à participer à un grand jeu-concours avec un lot exceptionnel à gagner.

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En complément de lecture, le communiqué Spirit REIM sur l'obtention du label ISR :

Un an après sa création, la SCPI Esprit Horizon obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable), concrétisant ainsi l’un des engagements pris par Spirit REIM Services dès son lancement. Cette labellisation marque une nouvelle étape dans le développement de la SCPI et vient reconnaître la démarche structurée et exigeante déployée par la société de gestion en matière d’investissement responsable.

La labellisation ISR reconnaît l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la stratégie d’investissement et de gestion de la SCPI. Elle témoigne de la volonté d’Esprit Horizon, SCPI française dédiée aux parcs et locaux d’activités, d’inscrire durablement son patrimoine immobilier dans une démarche d’amélioration continue de ses performances ESG.

La démarche ESG reconnue par la labellisation ISR de la SCPI s’articule autour de trois priorités :

• Environnement : Améliorer la performance environnementale des actifs
• Social : Contribuer au bien-être des occupants et au développement du tissu économique du territoire
• Gouvernance : Engager l'ensemble des parties prenantes dans une démarche responsable

« L’obtention du label ISR constitue une étape importante pour Esprit Horizon. Notre ambition est de construire dans la durée une SCPI capable d’associer exigence immobilière et démarche responsable, au service de nos associés. », Benjamin Stutzmann, président de Spirit REIM Services.

Les performances et investissements passés ne préjugent pas des performances et investissements futurs. Comme tout investissement, investir en immobilier comporte des risques, dont le risque de perte en capital, la liquidité n'est pas garantie, le risque lié au marché immobilier, à la commercialisation des locaux et à leur gestion.

À propos de Spirit REIM Services :

Spirit REIM Services est une société de gestion de portefeuilles immobiliers gérant aujourd’hui près de 450 M€ d’actifs.

Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis décembre 2020, elle offre aux investisseurs professionnels un accès à l’ensemble du marché immobilier, par la création et la gestion de fonds d’investissement ainsi que par la structuration de club deals dédiés.

Acteur indépendant, l’entité intervient en tant que Fund manager, Asset et Property Manager, sur de l’immobilier tertiaire, résidentiel et hôtelier à travers différents supports d’investissement comme Esprit Pierre, Esprit Pierre Plus, l’OPPCI Esprit Pierre Résidences, Esprit Pierre Hôtellerie ou la SCPI Esprit Horizon. Spirit REIM Services met en œuvre des stratégies d’investissement Core, Core+, Value-added ou Opportuniste en intervenant avec ses équipes intégrées sur toute la chaîne de valeur de la gestion immobilière.