Comment PERIAL AM a-t-elle traversé la crise immobilière ?

Quel est l’historique de PERIAL AM, son ADN et comment ce gestionnaire historique a-t-il su évoluer depuis sa création dans les années 60 ?

Face à l’émergence des néos-SCPI et à un contexte de baisse des prix de parts, quelle a été la stratégie de PERIAL AM pour s’adapter ?

Réponses avec Vincent Pecker, Directeur des Partenariats CGP de PERIAL AM, Paul Mary, conseiller chez Savinianne et Yann Defloraine, Directeur Associé chez MODO Patrimoine.

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Une présentation du groupe PERIAL à l’occasion de ses 60 ans

Yann Defloraine : Vous allez bientôt fêter vos 60 ans. Est-ce que ça serait possible d'avoir une brève présentation du groupe PERIAL, de sa stratégie et aussi de l'évolution de sa stratégie depuis 60 ans ?

Vincent Pecker : Absolument, PERIAL a été lancé en 1966, donc nous sommes les pionniers de la SCPI. Nous sommes un groupe familial, indépendant capitalistiquement, ce qui est un point extrêmement important dans notre développement, parce qu'effectivement, la famille Cosserat a accompagné le développement de la société, donc des premières SCPI jusqu'à ce que nous sommes aujourd'hui. Nous gérons à peu près 6 Mds€ d'actifs immobiliers. On fait uniquement de l'immobilier tertiaire, principalement des SCPI, mais aussi une SCI et un FPCI, donc un Fonds Professionnel de Capital Investissement. Et nous avons dans notre portefeuille 60 % de bureaux, à peu près, et 40 % d'actifs dits alternatifs. Donc nous sommes un acteur historiquement connaisseur et expert du bureau, mais pas que. Et nous sommes présents en France et dans les pays voisins, donc Espagne, Italie, Allemagne, Pays-Bas, pour les grandes lignes.

Un choix assumé de transparence sur la baisse des parts

Paul Mary : Oui, ma question est plutôt directe, Vincent. Vous avez été parmi les premières sociétés de gestion à baisser le prix de vos parts de SCPI historique en septembre 2023. Est-ce que, a posteriori, vous n'avez pas eu tort d'avoir raison trop tôt, d'une certaine manière ? Et est-ce que vous regrettez ce choix aujourd'hui ?

VP : On ne regrette absolument pas ce choix. Au contraire, on l'assume pleinement. Peut-être pour rappel, pour se remettre un peu dans le contexte, on est au milieu de l'année 2023. L'AMF, par l'intermédiaire de l'ASPIM, qui est notre association professionnelle, nous demande de faire des évaluations. Donc je dis nous, les sociétés de gestion de la SCPI, faire des évaluations de nos patrimoines devant la remontée des taux et surtout la contraction du marché immobilier qui était en train de se produire. Et chez PERIAL, nous avons fait le choix de prendre les choses très au sérieux. Nous avons fait appel à des experts externes qui ont valorisé l'ensemble de nos patrimoines. Et il en a résulté deux choses. La première, c'est que nos portefeuilles baissaient. Bon, ça, ce n'était pas tellement une surprise, mais les experts nous ont également dit qu'on n'était qu'au deux tiers de la baisse, plus ou moins, et que du coup avant d'attendre le point bas, on avait encore un bon tiers de baisse à prendre. Effectivement, à ce moment-là, on avait trois possibilités. La première, ne rien faire. La deuxième possibilité, c'était d'appliquer stricto sensu les baisses constatées à date, et voir comment les choses allaient se dérouler ensuite, au risque peut-être de devoir y revenir. Et la troisième possibilité était d'être immédiatement transparent, de mettre une sorte de pavé dans la mare dans notre situation, de baisser immédiatement les SCPI pour se placer sur les projections de fin de crise, si je puis dire, et immédiatement proposer aux investisseurs potentiels, aux partenaires CGP, des produits qui sont correctement valorisés. Donc c'est la troisième possibilité qu'on a retenue. C'est un choix que nous assumons aujourd'hui parce qu'il nous permet d'avoir des SCPI qui sont aujourd'hui bien valorisées dans leur tunnel de reconstitution et surtout de ne pas avoir eu à y revenir. C'est pour nous ce qui était important, c'était d'envoyer un seul message de baisse. À posteriori, on peut se rendre compte que sur tel ou tel SCPI, on a eu la main un petit peu lourde, mais bon, ça, malheureusement, c'est toujours plus facile de le voir à posteriori. En tout cas, ce qu'on veut assumer, c'est le fait d'avoir été transparent et d'avoir des SCPI bien valorisées.

Une expertise historique face aux nouveaux entrants du marché

YD : Comme vous l'avez dit, vous êtes un des pionniers dans le monde de l'immobilier, un groupe historique. Aujourd'hui, en 2025, il y a de plus en plus de concurrence notamment depuis 5-6 ans avec l'arrivée de toutes les nouvelles SCPI, les "néo-SCPI" qui se veulent modernes, assez agressives dans la communication. J'aimerais bien savoir vous, qu'est-ce que vous pouvez dire, qu'est-ce qui vous distingue par rapport à toutes ces SCPI, vos spécificités du groupe PERIAL ?

VP : J'irais même, si vous me le permettez, un petit peu plus loin dans votre question. Pour moi, il n'y a pas deux, mais plutôt trois catégories d'acteurs sur ce marché qui est effectivement de plus en plus concurrentiel. Il y a les très gros institutionnels qui sont filiales de groupes bancaires ou assurantiels, qui sont aujourd'hui en difficulté peut-être de par leur taille et de ce qu'ils ont dans leur portefeuille. A l'opposé, ces néo-SCPI qui sont des acteurs qui arrivent et qui mettent un énorme coup de pied dans la fourmilière avec de nouveaux formats, sans frais, avec du digital, etc... et qui apportent un vent nouveau. Et puis au milieu, il y a un monde des experts, des pure players immobiliers qui sont là depuis, dans notre cas quasiment 60 ans, mais depuis 10 ans et plus, qui ont plusieurs milliards d'actifs sous gestion, sans non plus être des énormes mastodontes de plusieurs dizaines. Et en fait, aujourd'hui, la spécificité de ce 3ème groupe auquel PERIAL appartient, aux côtés d'autres sociétés de gestion, c'est que nous avons une expertise immobilière. Nous avons traversé un certain nombre de crises immobilières, celle des années 90, par exemple, les périodes un peu plus chahutées comme 2008-2009 au moment de la crise des subprimes, et ça nous donne aussi un regard sur ce qui se passe, sur la manière de piloter des portefeuilles dans ces moments-là, et surtout d'avoir survécu à ces crises. Les nouveaux acteurs, eux, ne les ont pas encore vécues, se sont constitués dans ce dernier épisode. C'est très opportuniste et à raison. C'était le moment idéal. Et ils ont extrêmement bien fait. Maintenant, il leur appartiendra au moment de la prochaine fin de cycle de tenir le choc.

Un marché immobilier globalement stabilisé mais encore hétérogène

Paul Mary : La question un peu fatidique : selon vous, le marché immobilier est-il à un point bas ou est-ce que la baisse peut continuer de s'accentuer ?

Vincent Pecker : Je dirais que globalement, il est autour du point bas. Maintenant, j'insiste sur le terme de "globalement". Les experts avec lesquels on travaille, en qui nous avons toute confiance, nous indiquent, selon les secteurs, des dynamiques un petit peu différentes. On va commencer peut-être par le secteur du bureau, qui est le plus représenté dans nos portefeuilles et qui est surtout le secteur le plus profond du marché. Le secteur du bureau n'est peut-être pas encore à son point bas. C'est un secteur qui est toujours en train de vivre son atterrissage. Il peut y avoir encore quelques petites corrections selon les immeubles, selon les secteurs, selon les tailles, à horizon 6 mois, 1 an. C'est un secteur qui, au-delà de l'aspect taux d'intérêt, qui a un impact assez fort, a vécu depuis 5 ans une transition, avec l'arrivée du télétravail, le changement des usages et de la consommation de bureaux par les locataires. Donc il se peut que le bureau soit encore sujet à des ajustements. Mais ça fait partie des nouveaux usages, tout comme le commerce a vécu une transition il y a une quinzaine d'années, entre 10 et 15 ans avec l'arrivée du e-commerce. Il y a toujours du commerce aujourd'hui, et d'ailleurs, les gens qui nous expliquaient que le commerce allait mourir il y a 15 ans, qui sont à peu près les mêmes qui nous disaient que l'hôtellerie allait mourir avec le Covid, sont ceux qui nous expliquent aujourd'hui que le bureau va mourir. Bien évidemment, on ne souscrit pas à ça, mais effectivement, le commerce a vécu ses modifications structurelles, le bureau est en train de finir de les absorber, donc il peut y avoir encore un petit peu de correction. Sur les autres secteurs, en tout cas ceux sur lesquels PERIAL intervient, qu'il s'agisse de commerce, qu'il s'agisse d'hôtellerie, qu'il s'agisse de santé, on assiste à un redémarrage des valeurs. Les valeurs ont plutôt eu tendance à progresser légèrement au second semestre de l'année 2024. Et puis on observe une accélération sur la logistique, un secteur qui lui aussi est sorti de terre il y a quelques années, qui était très peu existant dans les portefeuilles de SCPI et qui aujourd'hui a gagné ses lettres de noblesse et le secteur de la logistique est en pleine tendance à la faveur des modifications du commerce, et le gagnant est la logistique dans cet environnement-là.

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