2025, l’année d’un nouveau cycle immobilier ?

2025 : vers un nouveau cycle économique ? C’est la question que nous allons explorer aujourd’hui, alors même que certains gérants continuent d’ajuster à la baisse les prix de parts. Quelles sont les stratégies à adopter dans ce contexte ? Et que peut-on attendre, en particulier, des stratégies de PERIAL AM ?

Réponses avec Vincent Pecker, Directeur des Partenariats CGP de PERIAL AM, Paul Mary, conseiller chez Savinianne et Yann Defloraine, Directeur Associé chez MODO Patrimoine.

Perial AM, une société familiale pionnière sur le marché des SCPI

Yann Defloraine : Vous allez bientôt fêter vos 60 ans. Est-ce que ça serait possible d'avoir une brève présentation du groupe PERIAL, de sa stratégie et aussi de l'évolution de sa stratégie depuis 60 ans ?

Vincent Pecker : Absolument, PERIAL a été lancé en 1966, donc nous sommes les pionniers de la SCPI. Nous sommes un groupe familial, indépendant capitalistiquement, ce qui est un point extrêmement important dans notre développement, parce qu'effectivement, la famille Cosserat a accompagné le développement de la société, donc des premières SCPI jusqu'à ce que nous sommes aujourd'hui. Nous gérons à peu près 6 Mds€ d'actifs immobiliers. On fait uniquement de l'immobilier tertiaire, principalement des SCPI, mais aussi une SCI et un FPCI, donc un Fonds Professionnel de Capital Investissement. Et nous avons dans notre portefeuille 60 % de bureaux, à peu près, et 40 % d'actifs dits alternatifs. Donc nous sommes un acteur historiquement connaisseur et expert du bureau, mais pas que. Et nous sommes présents en France et dans les pays voisins, donc Espagne, Italie, Allemagne, Pays-Bas, pour les grandes lignes.

Un choix de transparence assumé sur la baisse des parts

Paul Mary : Oui, ma question est plutôt directe, Vincent. Vous avez été parmi les premières sociétés de gestion à baisser le prix de vos parts de SCPI historique en septembre 2023. Est-ce que, a posteriori, vous n'avez pas eu tort d'avoir raison trop tôt, d'une certaine manière ? Et est-ce que vous regrettez ce choix aujourd'hui ?

VP : On ne regrette absolument pas ce choix. Au contraire, on l'assume pleinement. Peut-être pour rappel, pour se remettre un peu dans le contexte, on est au milieu de l'année 2023. L'AMF, par l'intermédiaire de l'ASPIM, qui est notre association professionnelle, nous demande de faire des évaluations. Donc je dis nous, les sociétés de gestion de la SCPI, faire des évaluations de nos patrimoines devant la remontée des taux et surtout la contraction du marché immobilier qui était en train de se produire. Et chez PERIAL, nous avons fait le choix de prendre les choses très au sérieux. Nous avons fait appel à des experts externes qui ont valorisé l'ensemble de nos patrimoines. Et il en a résulté deux choses. La première, c'est que nos portefeuilles baissaient. Bon, ça, ce n'était pas tellement une surprise, mais les experts nous ont également dit qu'on n'était qu'au deux tiers de la baisse, plus ou moins, et que du coup avant d'attendre le point bas, on avait encore un bon tiers de baisse à prendre. Effectivement, à ce moment-là, on avait trois possibilités. La première, ne rien faire. La deuxième possibilité, c'était d'appliquer stricto sensu les baisses constatées à date, et voir comment les choses allaient se dérouler ensuite, au risque peut-être de devoir y revenir. Et la troisième possibilité était d'être immédiatement transparent, de mettre une sorte de pavé dans la mare dans notre situation, de baisser immédiatement les SCPI pour se placer sur les projections de fin de crise, si je puis dire, et immédiatement proposer aux investisseurs potentiels, aux partenaires CGP, des produits qui sont correctement valorisés. Donc c'est la troisième possibilité qu'on a retenue. C'est un choix que nous assumons aujourd'hui parce qu'il nous permet d'avoir des SCPI qui sont aujourd'hui bien valorisées dans leur tunnel de reconstitution et surtout de ne pas avoir eu à y revenir. C'est pour nous ce qui était important, c'était d'envoyer un seul message de baisse. À posteriori, on peut se rendre compte que sur tel ou tel SCPI, on a eu la main un petit peu lourde, mais bon, ça, malheureusement, c'est toujours plus facile de le voir à posteriori. En tout cas, ce qu'on veut assumer, c'est le fait d'avoir été transparent et d'avoir des SCPI bien valorisées.

Une position intermédiaire entre néo-SCPI et grands institutionnels

YD : Comme vous l'avez dit, vous êtes un des pionniers dans le monde de l'immobilier, un groupe historique. Aujourd'hui, en 2025, il y a de plus en plus de concurrence notamment depuis 5-6 ans avec l'arrivée de toutes les nouvelles SCPI, les "néo-SCPI" qui se veulent modernes, assez agressives dans la communication. J'aimerais bien savoir vous, qu'est-ce que vous pouvez dire, qu'est-ce qui vous distingue par rapport à toutes ces SCPI, vos spécificités du groupe PERIAL ?

VP : J'irais même, si vous me le permettez, un petit peu plus loin dans votre question. Pour moi, il n'y a pas deux, mais plutôt trois catégories d'acteurs sur ce marché qui est effectivement de plus en plus concurrentiel. Il y a les très gros institutionnels qui sont filiales de groupes bancaires ou assurantiels, qui sont aujourd'hui en difficulté peut-être de par leur taille et de ce qu'ils ont dans leur portefeuille. A l'opposé, ces néo-SCPI qui sont des acteurs qui arrivent et qui mettent un énorme coup de pied dans la fourmilière avec de nouveaux formats, sans frais, avec du digital, etc... et qui apportent un vent nouveau. Et puis au milieu, il y a un monde des experts, des pure players immobiliers qui sont là depuis, dans notre cas quasiment 60 ans, mais depuis 10 ans et plus, qui ont plusieurs milliards d'actifs sous gestion, sans non plus être des énormes mastodontes de plusieurs dizaines. Et en fait, aujourd'hui, la spécificité de ce 3ème groupe auquel PERIAL appartient, aux côtés d'autres sociétés de gestion, c'est que nous avons une expertise immobilière. Nous avons traversé un certain nombre de crises immobilières, celle des années 90, par exemple, les périodes un peu plus chahutées comme 2008-2009 au moment de la crise des subprimes, et ça nous donne aussi un regard sur ce qui se passe, sur la manière de piloter des portefeuilles dans ces moments-là, et surtout d'avoir survécu à ces crises. Les nouveaux acteurs, eux, ne les ont pas encore vécues, se sont constitués dans ce dernier épisode. C'est très opportuniste et à raison. C'était le moment idéal. Et ils ont extrêmement bien fait. Maintenant, il leur appartiendra au moment de la prochaine fin de cycle de tenir le choc.

Un marché immobilier encore en phase d’ajustement

Paul Mary : La question un peu fatidique : selon vous, le marché immobilier est-il à un point bas ou est-ce que la baisse peut continuer de s'accentuer ?

Vincent Pecker : Je dirais que globalement, il est autour du point bas. Maintenant, j'insiste sur le terme de "globalement". Les experts avec lesquels on travaille, en qui nous avons toute confiance, nous indiquent, selon les secteurs, des dynamiques un petit peu différentes. On va commencer peut-être par le secteur du bureau, qui est le plus représenté dans nos portefeuilles et qui est surtout le secteur le plus profond du marché. Le secteur du bureau n'est peut-être pas encore à son point bas. C'est un secteur qui est toujours en train de vivre son atterrissage. Il peut y avoir encore quelques petites corrections selon les immeubles, selon les secteurs, selon les tailles, à horizon 6 mois, 1 an. C'est un secteur qui, au-delà de l'aspect taux d'intérêt, qui a un impact assez fort, a vécu depuis 5 ans une transition, avec l'arrivée du télétravail, le changement des usages et de la consommation de bureaux par les locataires. Donc il se peut que le bureau soit encore sujet à des ajustements.
Mais ça fait partie des nouveaux usages, tout comme le commerce a vécu une transition il y a une quinzaine d'années, entre 10 et 15 ans avec l'arrivée du e-commerce. Il y a toujours du commerce aujourd'hui, et d'ailleurs, les gens qui nous expliquaient que le commerce allait mourir il y a 15 ans, qui sont à peu près les mêmes qui nous disaient que l'hôtellerie allait mourir avec le Covid, sont ceux qui nous expliquent aujourd'hui que le bureau va mourir. Bien évidemment, on ne souscrit pas à ça, mais effectivement, le commerce a vécu ses modifications structurelles, le bureau est en train de finir de les absorber, donc il peut y avoir encore un petit peu de correction. Sur les autres secteurs, en tout cas ceux sur lesquels PERIAL intervient, qu'il s'agisse de commerce, qu'il s'agisse d'hôtellerie, qu'il s'agisse de santé, on assiste à un redémarrage des valeurs. Les valeurs ont plutôt eu tendance à progresser légèrement au second semestre de l'année 2024. Et puis on observe une accélération sur la logistique, un secteur qui lui aussi est sorti de terre il y a quelques années, qui était très peu existant dans les portefeuilles de SCPI et qui aujourd'hui a gagné ses lettres de noblesse et le secteur de la logistique est en pleine tendance à la faveur des modifications du commerce, et le gagnant est la logistique dans cet environnement-là.

Yann Defloraine : Justement Vincent, vous avez parlé du contexte des taux d'intérêt. En tant que CGP, il m'arrive parfois d'avoir des clients qui me font la remarque : avec le contexte actuel, la hausse des taux d'intérêt, c'est plus aussi intéressant d'investir à crédit en SCPI. J'aimerais bien avoir votre avis là-dessus.

Le crédit en SCPI, une option pour les investisseurs

VP : Le crédit en SCPI, c'est un peu particulier, parce que les banques n'impactent pas la baisse des taux de la même manière sur les crédits SCPI que sur le crédit habitation classique. Maintenant, on constate que les banques reviennent un petit peu sur le devant de la scène avec la SCPI. Pendant toute la période des deux dernières années, il y avait globalement deux acteurs, je ne vais pas les citer ici, mais qui proposaient des taux autour de 5 % et plus, et qui, effectivement, étaient assez impactants pour le montage d'un projet SCPI. Aujourd'hui, de nouveaux acteurs arrivent avec des offres plus agressives, dans les 3 - 3,5 %, et ces offres-là aujourd'hui redeviennent très intéressantes pour les épargnants, pour vos clients, parce que quand on a des SCPI qui peuvent distribuer du 5, du 6 %, avec un taux à 3,20 % et une déduction des intérêts d'emprunt, maintenant, effectivement, le crédit va redevenir intéressant. Mais il est vrai que sur les deux dernières années, la part de souscription à crédit a diminué très très fortement dans nos livres, et je pense dans ceux de tout le marché, parce qu'il n'y avait pas d'offre adéquate qui ait surtout suivi l'évolution des taux.

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Des dynamiques contrastées selon les zones du Grand Paris

PM : Vous l'avez évoqué rapidement, plus spécifiquement sur certains actifs de bureaux du Grand Paris, qui sont très difficiles à valoriser dans le marché actuel. Que peut-on attendre dans les expertises à venir sur ces SCPI, en partant du principe que les taux vont rester à ce niveau actuel ?

VP : le Grand Paris, j'ai envie de dire les Grands Paris, parce qu'il y a beaucoup de choses. On est toujours convaincu que le Grand Paris est un projet majeur. C'est quand même plusieurs dizaines de milliards d'euros qui sont investis sur la région parisienne. Les grands projets d'infrastructure, ça a pris du retard, effectivement. Le projet 2027 devient un projet 2030. C'est comme ça. Il faut faire avec. Pour autant, l'immobilier, c'est du temps long. Il faut quand même le rappeler. Et ce grand projet va permettre à la région parisienne, qui est la région la plus dynamique et la plus attractive de l'Union européenne. Si on regarde sur l'Europe, c'est juste derrière Londres. Il n'y a plus le Royaume-Uni dedans. C'est pour ça que je parlais de l'Union européenne et d'Europe, le continent. C'est un projet qui va du coup s'inscrire dans une dynamique de croissance et d'attractivité pour la région. Maintenant, quand on regarde un petit peu le Grand Paris, il y a plusieurs choses. Il y a Paris intramuros, sa très proche couronne ouest, Neuilly-Levallois Boulogne, qui est un marché en tension locative, en sous-offre, qui du coup est en tendance et se porte très bien. Après, il y a le sujet de La Défense... C'est un sujet, parce qu'il y a eu la livraison simultanée d'un certain nombre de tours.
À un moment où on les attendait le moins, donc il y a une vacance qui va s'installer le temps que ces tours soient louées, que les tours qui auront été quittées le soient intégralement pour faire des travaux de remise à niveau, que ce soit énergétique, de modernité, de flexibilité, donc il va y avoir un sujet structurel de vacance sur La Défense. Après, si on a les bons immeubles à La Défense, ça ne posera pas de problème. Et puis après, il y a effectivement d'autres zones qui sont le reste de la grande banlieue parisienne, où on a parfois, notamment dans le Péri-Défense, dans les Yvelines, des situations qui peuvent être un peu plus compliquées.

Une SCPI positionnée sur les territoires français en croissance

Paul Mary : Vous avez lancé récemment la SCPI PERIAL Opportunités Territoires. Quel est son ADN et en quoi doit-on la privilégier parmi la vingtaine de nouvelles SCPI qui viennent de lancer leurs produits sur le marché ? Qu'est-ce qu'elle a d'original ?

Vincent Pecker : Ce qu'elle a d'original, c'est qu'elle investit en France et ça, c'est un truc qui est assez original parmi les nouvelles SCPI. Plus européennes parmi les nouvelles, en tout cas, elles sont plutôt tournées vers l'Europe. Nous, on a fait le choix de lancer un produit français, déjà parce que le momentum est très bon, on n'a pas besoin de partir très loin pour trouver du rendement. Et PERIAL Opportunités Territoires en est la preuve avec ses premières acquisitions qui sont, pour la première, à 9,5 % à Caen et une deuxième qui devra arriver très bientôt avec un rendement supérieur à 10 %. Ça, c'est la première chose. Et puis surtout, c'est une SCPI qui s'appuie sur des tendances démographiques structurelles assez fortes. La région parisienne s'est peuplée pendant les années 60, 70, 80. Aujourd'hui, on observe des mouvements migratoires inverses, de retour vers les régions. Les entreprises locales ont besoin d'adresser leurs problématiques immobilières. Et PERIAL Opportunités Territoires va dans ce sens, dans cette nouvelle histoire démographique de retour vers les régions. Au-delà de ça, c'est un véhicule qu'on a construit pour adresser aussi une nouvelle clientèle, peut-être une clientèle plus jeune, avec des innovations dans cette SCPI, un prix de part à 50 euros. L'idée, c'est de la rendre plus accessible à partir de 50 euros, et donc pour le versement programmé. C'est la première SCPI de PERIAL avec un dividende mensuel. Ça a été fait par d'autres, mais notamment par les néos qui sont arrivées en apportant de l'innovation. Donc, on reprend aussi les bonnes idées. Et donc, peut-être potentiellement pour une clientèle plus jeune qui est moins fiscalisée, parce qu’effectivement, ce sera une SCPI 100 % française. Donc, peut-être que le foyer à 41 % de TMI ne sera pas intéressé. On peut comprendre. En tout cas, pour une démarche d'accès à l'investissement immobilier, c'est aussi comme ça qu'on l'a positionnée.

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Une diversification européenne portée par PFO

Yann Defloraine : Je passe à PFO qui, elle, est diversifiée à l'international : Allemagne, Espagne, Pays-Bas. J'aimerais savoir un peu les raisons, les atouts que vous pouvez avoir à aller sortir des frontières françaises et à vous diversifier à l'international.

VP : Effectivement, c'est notre autre stratégie diversifiée, parce qu’on a PERIAL Opportunités Territoires qui est la diversifiée française, PFO la diversifiée qui regarde résolument vers l'Europe. Et pour faire référence à votre première question de tout à l'heure, c'est par rapport à l'historique de PERIAL, c'est la SCPI qu'on aime présenter comme le meilleur de notre savoir-faire, parce que c'est celle sur laquelle on va retrouver le plus de typologies. Donc on va avoir du bureau, du commerce, de la santé, de la logistique, et surtout le plus de pays représentés, avec ceux que vous avez bien évidemment mentionnés. C'est une SCPI qui, jusqu'à il y a 6 ans, 7 ans, a été une SCPI de bureaux en France. Et là où c'est le meilleur des savoir-faire de PERIAL, c'est aussi la preuve de notre savoir-faire immobilier, d'asset management, parce qu'on a fait pivoter ce portefeuille qui aujourd’hui est à 50 % de bureaux et 50 % d'Europe. Et c'est aussi le fonds de notre gamme qui propose le meilleur taux de distribution en 2024, avec une distribution à 6,27 %.  Pour 2025 des perspectives stables.
Donc encore une fois, pourquoi l'Europe ? Déjà d'une, pour la diversification. C'est un portefeuille qui fait à peu près 800 M€, donc l'Europe nous permet de diversifier, d’avoir un vivier d’opportunités pour alimenter le portefeuille. Et puis il y a un aspect fiscal, parce que pour vos clients, le fait d’avoir 50 % aujourd’hui du portefeuille en Europe et demain 60, et même plus, permet d’avoir une fiscalité qui est plus légère. J’en profite quand même pour annoncer qu’aujourd’hui nous avons signé une nouvelle acquisition, on en a fait une au mois de décembre pour PFO à Pampelune, en Espagne, un bâtiment logistique avec un taux à l’acquisition de 7,5 %. Voilà à quoi sert la diversification : c’est d’aller chercher des beaux produits dans les pays limitrophes avec des taux à l’acquisition qui sont intéressants.

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Une performance 2025 stable voire en progression

Vincent Touraine : Les performances 2025 de vos SCPI, d’une façon générale, seront stables ?

VP : Voilà, seront stables pour la plupart de nos SCPI et haussières, voire haussières pour celles qui ne seront pas stables.

PM : Peut-on envisager à long terme que PERIAL reste un groupe indépendant ? Le moment venu, comment envisagez-vous le passage de relais d’Éric Cosserat qui viendra ?

VP : Effectivement, c’est Guy Cosserat, son père, qui a lancé l’aventure PERIAL dans les années 60. Aujourd’hui, c’est Éric Cosserat qui est le Président-Directeur Général du Groupe, principal actionnaire, la famille Cosserat. En fait, ce n’est pas lui qui est le seul actionnaire, c’est la famille Cosserat qui est actionnaire. Et tout est prévu pour que notre entreprise reste indépendante et à capitaux familiaux. PERIAL n’est pas à vendre et restera une société indépendante, en tout cas pour les prochaines années. La boucle est bouclée, parce que c’est ce que vous nous disiez au tout début de l’émission, indépendante et familiale.

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L'actualité Pierre Papier