Comment bien investir dans l’immobilier en 2025 ?
L'immobilier reste une valeur refuge dans le patrimoine des Français. Pourtant, l'année 2025 s'inscrit dans un contexte de rupture : hausses des taux depuis 2022, récente chute des volumes de transactions, ou encore les nouvelles réglementations environnementales qui changent nos repères traditionnels. Pourtant, des opportunités se dessinent pour les investisseurs avisés.
Un contexte mouvant : les grands bouleversements de 2024-2025
Taux d’usure et durcissement du crédit
Après une décennie de taux bas, la remontée brutale des taux directeurs par la BCE depuis 2022 a entraîné un resserrement de l'accès au crédit immobilier. En 2024, le taux moyen d’emprunt pour un achat immobilier a dépassé les 4 %, provoquant une exclusion de nombreux acquéreurs, notamment les primo-accédants. Les banques appliquent des critères d’octroi plus stricts, et le taux d’usure est devenu un obstacle supplémentaire pour les emprunts longs. Les taux d’intérêt semblent aujourd’hui atteindre un plateau. Cette stabilisation récente, bien que fragile, offre un peu de lisibilité aux investisseurs, qui peuvent à nouveau se projeter dans des montages de financement plus structurés avec un cout du crédit plus raisonnable.
Baisse des prix dans l’ancien : réel atterrissage ou correction passagère ?
Le volume des transactions s’est effondré en 2023 et 2024, avec une baisse d’environ 20 % par rapport à 2022. Cette contraction a entraîné une baisse des prix, plus marquée dans les grandes métropoles où les valorisations étaient jusqu'alors très tendues. Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes enregistrent des reculs allant de 5 à 10 %. Mais faut-il y voir une simple correction ou une tendance durable ? L’offre reste insuffisante, et la demande structurelle (liée à la démographie et au déficit de logements) ne faiblit pas. Ce retournement pourrait donc offrir des fenêtres d’opportunité pour les investisseurs prêts à se positionner.
Impact des nouvelles normes énergétiques
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements classés G (puis F) au DPE sont progressivement interdits à la location. Cette mesure bouleverse le marché locatif et pousse les propriétaires à engager des travaux de rénovation souvent coûteux. En conséquence, les "passoires thermiques" voient leur valeur baisser, mais elles peuvent représenter un levier d'optimisation pour les investisseurs capables d'en supporter la réhabilitation.
Les bons réflexes pour investir en 2025
Privilégier la qualité de l’emplacement… mais pas à n’importe quel prix
"Emplacement, emplacement, emplacement" reste un mantra immuable. Mais en 2025, il ne s'agit plus seulement de viser les grandes villes, mais de s'intéresser aux micro-marchés dynamiques, aux villes moyennes bien desservies, ou aux bassins d’emploi en croissance. L’investisseur doit raisonner en termes de potentiel locatif réel, de tension sur la demande, et d’attractivité à long terme.
Choisir des biens résilients : performance énergétique, adaptabilité, mobilité
La valeur verte d’un bien devient un critère de premier plan. Un logement bien classé au DPE, situé à proximité des transports et adaptable aux nouveaux usages (coliving, télétravail) se valorisera mieux. Inversement, un bien mal isolé, mal situé, ou trop rigide d’usage verra sa valeur décroître.
Penser stratégie globale : cash-flow, fiscalité, plus-value potentielle
Un bon investissement immobilier ne se résume pas au prix d’achat. Il faut intégrer l’ensemble des flux financiers (charges, travaux, fiscalité, loyers, vacance locative) et les projeter dans le temps. Le choix du régime fiscal (réel, micro, LMNP, SCI à l’IS) est crucial pour optimiser le rendement net. Enfin, la perspective de revente à terme ne doit pas être négligée.
Les véhicules d’investissement à considérer
Investissement direct vs SCPI, SCI à l’IS, foncières cotées
L'investissement en direct reste la forme la plus tangible et maîtrisée, mais cela exige du temps, de la compétence et une bonne gestion locative. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constituent une alternative de plus en plus prisée, notamment dans un contexte de recherche de rendement et de diversification. Elles permettent d’accéder à un portefeuille d’actifs immobiliers professionnels (bureaux, commerces, logistique, santé) avec une mise de départ réduite, souvent quelques milliers d’euros. Leur mode de gestion entièrement délégué en fait une solution attractive pour les épargnants qui ne souhaitent pas gérer directement des biens. Le rendement des SCPI s’est maintenu autour de 4 à 5 % nets ces dernières années, même si certaines ont été confrontées à des réévaluations à la baisse de leur patrimoine face à la remontée des taux. Il est donc essentiel de bien sélectionner sa SCPI : qualité de la gestion, taux d’occupation, diversification géographique et sectorielle sont autant de critères à analyser. En revanche, la liquidité n’est pas garantie : les SCPI sont des placements à long terme, avec un horizon de détention conseillé d’au moins huit à dix ans, et des conditions de revente qui dépendent du marché secondaire. La SCI à l’IS permet d’optimiser la fiscalité et de maîtriser les flux, en particulier dans le cadre familial. Les foncières cotées permettent enfin une exposition au marché immobilier avec une liquidité boursière, mais elles subissent les aléas des marchés financiers.
Nue-propriété, démembrement, location meublée : des options à redécouvrir
La nue-propriété offre un accès décoté à des biens immobiliers sans fiscalité ni gestion locative pendant la durée de l’usufruit. Le démembrement temporaire peut être un outil redoutable pour préparer une transmission ou investir sans frottement fiscal. Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), quant à lui, reste un excellent compromis pour allier rentabilité et souplesse, notamment dans le cadre d’une location courte ou moyenne durée.
Location nue ou location meublée : un choix stratégique
La location nue, plus stable, adapté à des grandes surfaces, s'adresse à des locataires de long terme mais souffre d'une fiscalité douloureuse (sauf en déficit foncier). En effet, le taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % sur les revenus nets, selon la tranche marginale d’imposition (TMI) et à cela il faut ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux. Elle est souvent préférée pour une gestion tranquille et une visibilité accrue. La location meublée, en revanche, permet une meilleure rentabilité nette grâce à l’amortissement du bien et des charges dans le cadre du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Elle exige toutefois une gestion plus active et une vacance locative potentiellement plus élevée. Le choix entre les deux doit se faire en fonction du profil de l'investisseur, de son appétence à la gestion locative, et de son objectif patrimonial. Depuis 2025, la fiscalité du régime LMNP en cas de revente a été modifiée. Lors de la cession d’un bien amorti, la plus-value est désormais calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, et non plus entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Cela signifie que les amortissements pratiqués viennent réduire la valeur de référence, ce qui peut augmenter sensiblement l’assiette imposable. Cette évolution rend l’arbitrage entre location nue et meublée plus complexe qu’auparavant.
Importance de l’allocation d’actifs immobiliers dans un patrimoine diversifié
En 2025, il ne suffit plus d’acheter un bien pour réussir son investissement. Il faut le replacer dans une stratégie patrimoniale cohérente : diversification entre immobilier, financier et produits réglementés ; anticipation de la transmission ; prise en compte de l’impact fiscal et successoral.
Conclusion :
Investir dans l’immobilier en 2025 suppose de conjuguer lucide analyse du marché, anticipation réglementaire et rigueur patrimoniale. Plus que jamais, l’investisseur devra être stratège, patient et bien accompagné. Dans un monde en mutation, la pierre reste une valeur de confiance, à condition d’en maîtriser les nouveaux codes.
Par Rodolphe ARLES, Dirigeant de COPLO - Conseil en Fiscalité et Gestion de Patrimoine
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