Un marché sans cotation : comment se forme le prix d’une vigne

Par Philippe Petit, Fondateur de VITACEAE

Pour un professionnel du patrimoine habitué aux actifs cotés, le foncier viticole déroute : pas de cours, pas de carnet d’ordres, une référence statistique annuelle. Comprendre comment un prix s’y forme — et ce que les moyennes publiées disent réellement — est le préalable à toute lecture sérieuse de cet actif.

Des repères, pas des cours

La référence publique du marché est le bilan annuel des SAFER1. Le millésime 2025, présenté en mai 2026, affiche 1 648 M€ de transactions de vignes, en hausse de 16,5 % sur un an2. Le chiffre impressionne ; sa structure invite à la prudence : quatre transactions concentrent à elles seules un quart de la valeur nationale. Dans un marché aussi étroit, quelques opérations déplacent les moyennes. Les valeurs dominantes publiées par zone sont des repères statistiques construits a posteriori — pas des prix exécutables auxquels un propriétaire pourrait céder demain.

La profondeur de marché, variable décisive et peu regardée

Le nombre de transactions par zone est une information au moins aussi importante que le prix. À Chablis, 27 ventes seulement ont été enregistrées en 2025, en recul de 18 % : le marché se referme, et la valeur moyenne qui en résulte repose sur un échantillon très mince. En Côte de Beaune, la progression de 20 % s’explique d’abord par la rareté de l’offre — des volumes contraints, relevés par la SAFER elle-même2. Un « prix » assis sur quelques dizaines de confrontations n’a pas le statut d’un cours de marché : il documente un passé récent, il ne garantit rien du prochain échange.

Il n’existe pas un marché du foncier viticole, mais des marchés

Les trajectoires 2025 divergent au point d’interdire toute lecture globale. La Bourgogne inscrit de nouveaux records : environ 2,7 M€/ha pour le premier cru blanc (+6 %), 1,15 M€/ha pour le premier cru rouge (+11 %). La Champagne se tient : côte des Blancs à 1 688 787 €/ha (+3 %), Aube stable, Aisne en léger repli (-3 %) sur fond d’attentisme des opérateurs. À l’inverse, le bassin Bordeaux-Aquitaine recule de 23,8 % — jusqu’à -43 % à Margaux —, et les Charentes connaissent un marché quasi à l’arrêt (-48 à -60 %)2. Même actif juridique, même statut agricole : des réalités économiques sans rapport. Le foncier viticole ne se lit que zone par zone, appellation par appellation.

Voir aussi : Les Groupements Fonciers Viticoles, un outil de diversification patrimoniale

Lire aussi : Le Groupement Foncier Viticole (GFV) : un placement patrimonial tangible et durable

Comment le prix se forme réellement

En l’absence de cotation, le prix naît d’une confrontation rare : un cédant, souvent tenu par un calendrier qui lui échappe — succession, retraite, recomposition familiale —, face à un cercle restreint d’acquéreurs capables de porter l’opération, dans un cadre d’accès régulé (intervention SAFER, contrôle des structures). Une part des cessions se conclut d’ailleurs hors marché ouvert, par recherche de discrétion des deux côtés. Ce que j’observe dans le vignoble depuis plus de 25 ans : deux parcelles voisines de la même appellation peuvent s’échanger à des valeurs sensiblement différentes, selon l’existence d’un bail en place, l’état cultural, la pression locale des candidats et le calendrier du cédant. Le prix d’une vigne est un prix de situation, pas un prix de catalogue.

Trois questions avant de lire un chiffre

Pour le professionnel du patrimoine confronté à une valeur de vigne — dans un inventaire, une succession, un projet de cession —, trois questions structurent la lecture. De quelle valeur parle-t-on : repère statistique publié, ou prix issu d’une confrontation réelle ? Quelle est la profondeur du marché local : dix ventes par an ou cent ? Quel horizon de détention l’actif impose-t-il, dans un marché où la liquidité se compte en mois, parfois en années ? Point d’attention final : une moyenne n’est pas un prix, et l’écart entre les deux est précisément l’endroit où se joue la valeur.

Par Philippe Petit

Fondateur de VITACEAE, cabinet indépendant d’intermédiation et de conseil en transactions viticoles premium, coeur d’expertise Champagne et Bourgogne, ouvert aux dossiers premium des autres vignobles. Œnologue de formation, dixième génération d’une famille de vignerons champenois, ancien courtier assermenté en vins et titulaire d’un MBA, il accompagne familles, exploitants et investisseurs dans la cession, l’acquisition et la transmission de domaines viticoles, principalement hors marché. — vitaceae.fr

Sources et références

1. Groupe Safer / FNSAFER, Le prix des terres — portail officiel des marchés fonciers ruraux : www.le-prix-des-terres.fr
2. Groupe Safer, « Le marché des vignes en 2025 », Le prix des terres, édition 2026 (mai 2026) : le-prix-des-terres.fr/app/uploads/2026/05/2026-PDT2025-04-Vignes.pdf — communiqué de presse « Les marchés fonciers ruraux en 2025 » : mag.safer.fr/cp-edition-2026-les-marches-fonciers-ruraux-en-2025 — synthèse en ligne : mag.safer.fr/edition-2026-le-marche-des-vignes-en-2025