Un même bien immobilier a-t-il toujours la même valeur ?

Cette question ne consiste pas simplement à déterminer la valeur d'un bien. Il s'agit de savoir quand l'évaluation a été effectuée, quels droits ont été examinés, quel état d'occupation a été analysé et quel marché était pertinent.

En matière immobilière, la tentation est grande de réduire la valeur à une équation assez simple : un prix au mètre carré multiplié par une surface. Cette approche peut fournir un repère, mais elle ne représente pas une expertise.

L’expertise porte non seulement sur un immeuble, mais aussi sur les droits dont cet immeuble est le support. Elle peut intervenir dans le cadre d’une cession, d’une acquisition, d’une succession, d’une donation, d’une dissolution de communauté, d’un financement, d’un IFI, d’une expropriation ou d’une sortie d’indivision, d’une valeur locative...

Le contexte ne permet clairement pas d’altérer arbitrairement la valeur afin de représenter l’intérêt du client. Cependant, la date de valeur, le but précis de la mission, les droits évalués, l’occupation, l’usage de la propriété et les hypothèses formulées peuvent en grande partie influencer l’analyse.

L’expert doit d’abord identifier ce à quoi il attribue réellement une valeur, avant de pouvoir parvenir à un chiffre.

Avant de rechercher un chiffre, l’expert doit d’abord déterminer ce qu’il évalue réellement

Définir l’objet avant de rechercher la valeur

L’un des fondamentaux d’une mission consiste à préciser son objet. Les usages sont multiples : vente ou achat, fiscalité, succession, donation, financement, sortie d’indivision… Il convient donc de mentionner clairement le but recherché par le mandant et la raison pour laquelle l’expert est missionné.

Cette étape conduit à distinguer l’objet de l’évaluation de sa base et des hypothèses retenues. Une mission peut impliquer de déterminer la juste valeur marchande d’un appartement indépendant, la valeur d’une propriété occupée, des droits indivis, des parts d’une société immobilière ou la valeur d’une propriété génératrice de loyer.

Même lorsque la forme construite est identique, l’objet de l’évaluation peut ne pas l’être. Par conséquent, un expert doit ne pas commencer une évaluation par ce qui est sans conteste la question la plus élémentaire et peut-être la plus répétitive, à savoir quel est le prix au mètre carré ? La valeur vénale est une valeur de marché

La valeur vénale correspond à la valeur de marché : le prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu, dans des conditions normales, entre un vendeur et un acheteur bien informés et sans contrainte.

Cette définition doit être mise en perspective avec le principe du Highest and Best Use (HABU) : l’usage le plus probable, légal, physiquement possible, financièrement réalisable et maximisant la valeur. L’usage optimal n’est donc pas nécessairement l’usage actuel.

Le support professionnel distingue par ailleurs d’autres notions : valeur d’investissement, valeur hypothécaire, valeur d’assurance, valeur d’expropriation ou encore valeur de synergie. Le préalable consiste donc à identifier la valeur recherchée avant de choisir la méthode.

La date de valeur peut changer le raisonnement

Une expertise distingue trois dates : la date de visite, la date du rapport et la date de valeur. Cette dernière correspond à la date précise à laquelle l’opinion de valeur s’applique.

Dans une succession ou une IFI/expropriation, cette date pourrait intervenir avant la visite et la signature du rapport. Par conséquent, l’expert peut inspecter une propriété qu’il devra évaluer compte tenu des conditions de marché d’une date antérieure.

Le choix de la période est donc crucial. Une donnée trop ancienne peut ne plus être représentative. Une fenêtre trop courte peut aboutir à un échantillon insuffisant. La date ne doit pas être vue comme un détail administratif. Elle doit être prise en compte dans l’analyse

Évaluer l’immeuble ou les droits portant sur l’immeuble ?

La situation juridique doit être analysée au même titre que la situation physique. Il convient d’identifier le propriétaire, les servitudes, les restrictions éventuelles et les droits des tiers, mais également l’impact du mode de détention sur la valeur.

Une quote-part indivise n’est pas nécessairement économiquement équivalente à la même fraction mathématique d’un immeuble détenu dans son ensemble. Le manque de liquidité, la situation minoritaire, l’absence de contrôle ou certaines restrictions peuvent influer sur la valeur des droits.

La valeur de l’immeuble et la valeur des droits détenus sur l’immeuble ne doivent pas être confondues.

La situation d’occupation fait partie de la valeur

Le rapport doit identifier si le bien est libre ou occupé et, lorsqu’il est loué, la nature du bail concerné. Un élément n’a toutefois d’intérêt que s’il est relié à la valeur du bien cible.

Une servitude, un bail, une contrainte d’urbanisme ou une contrainte juridique ne seront pas décrits simplement. L’expert devra évaluer leur impact : positif, négatif ou neutre, puis l’inclure dans l’analyse.

Cas pratique : de la donnée immobilière à la valeur argumentée

Prenons l’exemple proposé dans le support : un appartement de 68 m² situé dans le 15e arrondissement de Paris, dans un immeuble édifié entre les années 1960 et 1980. Le bien dispose d’un balcon, se situe à un étage intermédiaire avec ascenseur et présente un état satisfaisant.

1. Identifier le véritable marché

L’étude retient un bassin de valeur constitué des secteurs Commerce – Félix-Faure – Convention. Les valeurs observées y sont comprises entre 9 000 et 12 000 €/m², avec une forte demande pour les appartements familiaux de 60 à 80 m².

Cette démarche évite le « piège du rayon » : la proximité géographique ne suffit pas à démontrer la comparabilité. Deux biens proches peuvent relever de marchés différents ; deux biens plus éloignés peuvent au contraire appartenir au même bassin de valeur.

2. Sélectionner des références réellement comparables

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Des offres en cours complètent l’analyse, avec des niveaux compris entre 10 000 et 12 200 €/m² selon notamment l’étage, l’état, la présence d’un balcon et la performance énergétique.

3. Homogénéiser les données

Les références ne sont pas additionnées puis moyennées mécaniquement. Elles sont homogénéisées et ajustées selon les différences observées : étage, état ou travaux, présence d’un extérieur, performance énergétique, surface et, si nécessaire, date.

Après homogénéisation, la fourchette de marché ressort entre 10 200 et 11 600 €/m².

4. Transformer la donnée en raisonnement

Compte tenu de la localisation, de l’état, de l’étage intermédiaire, de l’absence de défaut majeur et de la performance énergétique, la valeur retenue dans le cas pratique est de 11 300 €/m².

Valeur vénale retenue : 11 300 €/m², soit 768 400 € pour 68 m².

L’intérêt du cas n’est pas le chiffre lui-même. Il tient à la démarche : délimiter le marché, sélectionner les références, analyser leurs différences, homogénéiser les données, établir une fourchette puis arbitrer une valeur.

Le prix au mètre carré n’est donc pas la conclusion de l’expertise. Il constitue une donnée du raisonnement.

Et si ce même appartement était détenu en indivision ?

Le bien physique ne change pas. Pourtant, si la mission consiste à évaluer une quote-part indivise, la question posée à l’expert n’est plus exactement la même.

Une quote-part indivise peut être moins liquide et plus difficile à céder qu’un bien entier. Le support souligne également l’incidence possible d’une situation de minorité et de l’absence de contrôle. L’exemple évoque notamment un détenteur de 25 % des droits ne pouvant décider seul des actes d’administration ou de disposition.

La valeur des droits ne se résume donc pas nécessairement à une simple multiplication de la valeur de l’immeuble par le pourcentage détenu.

Le bien n’a pas changé. Ce qui a changé, c’est l’objet de l’évaluation.

La moyenne n’est pas une méthode d’expertise

La moyenne n'est pas une compétence

Compte tenu des références hétérogènes, s'appuyer sur une moyenne est une erreur courante. Quand les écarts sont importants, les moyennes peuvent être trompeuses.

Au lieu de cela, la méthodologie correcte consiste à identifier une plage cohérente en alignant objectivement la valeur entre les références supérieure et inférieure, puis à prendre une décision. Les comparables doivent être réels, vérifiés, datés, homogènes et ajustés.

L’expert doit expliquer pourquoi une référence est retenue et pourquoi une autre est écartée. C’est à ce stade qu’il transforme la donnée en raisonnement.

Multiplier les calculs ne rend pas automatiquement l’évaluation plus fiable

Le support met également en garde contre la « boucle magique » : construire une première valeur par comparaison puis réutiliser, directement ou indirectement, cette même donnée dans une seconde méthode afin de retrouver artificiellement le même résultat.

La seconde méthode donne alors l’apparence d’une confirmation indépendante alors qu’elle reproduit la première. Le résultat peut créer une illusion de robustesse, alors que la validation croisée n’est pas réellement indépendante.

Une expertise n’est donc pas plus fiable parce qu’elle comporte davantage de calculs, mais parce que les méthodes et les données mobilisées apportent une information pertinente et justifiable.

L’outil ne remplace pas le jugement professionnel

L’ouverture des bases immobilières et le développement des outils numériques ont considérablement facilité l’accès aux données. Mais l’accès à une transaction n’est pas encore une expertise.

Les outils numériques et l’intelligence artificielle peuvent assister la collecte, l’analyse ou la structuration de l’information. Ils ne doivent pas se substituer au jugement professionnel, indépendant et motivé de l’expert, qui demeure responsable des méthodes retenues, des analyses conduites et de la valeur conclue.

Un même immeuble, mais pas nécessairement la même question

Affirmer qu’un bien change de valeur selon l’intérêt du client serait contraire à l’indépendance de l’expert. En revanche, un même actif peut devoir être apprécié à une autre date, dans un autre état d’occupation, selon un autre usage ou parce que l’évaluation porte sur des droits différents.

La mission doit donc commencer par quelques questions simples : quel bien ou quels droits faut-il évaluer ? À quelle date ? Dans quel état ? Selon quelle occupation ? Sur quel marché pertinent ? Et selon quelles hypothèses ?

Ce n’est qu’après avoir répondu à ces questions que la détermination de la valeur peut réellement commencer.

Le rôle de l’expert n’est pas de produire le chiffre attendu. Il est de produire une valeur claire, motivée et traçable.

La différence cruciale ne se trouve pas dans une gestion de plus en plus documentée du patrimoine entre les figures supérieures et inférieures. Au contraire, elle est entre les données de cas et une conclusion qui est justifiée, documentée et défendue.

Par Driss BOUHARROU, Expert près de la cour d’appel d’Amiens et Fondateur de Bouharrou Expertise

Avertissement

Les exemples, fourchettes et valeurs mentionnés dans cet article sont présentés à des fins méthodologiques et pédagogiques. Toute évaluation doit être adaptée aux caractéristiques du bien, à sa situation juridique, à son occupation, à la date de valeur et aux données de marché disponibles. Chaque dossier est unique : le modèle doit s’adapter au projet et non l’inverse.

Sources principales

• Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, 6e édition (2025) — https://charteexpertiseimmo.org/

• European Valuation Standards (EVS 2025), TEGoVA — https://www.tegova.org/

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