Le démembrement de propriété est une formidable stratégie patrimoniale afin d’anticiper et surtout d’optimiser sa transmission au bénéfice de ses héritiers légaux (ou même afin d’orienter la succession vers des bénéficiaires potentiellement sans lien de parenté).
Pour autant, la mise en place de ce mécanisme engendre des conséquences civiles, fiscales et successorales à prendre en compte si une éventuelle revente du patrimoine doit être réalisée.
Rappel du fonctionnement du démembrement de propriété
C’est la séparation des droits de propriété sur un bien immeuble entre l'usufruit et la nue-propriété.
Nue-propriété : droit de possession sur un bien sans en avoir l'usage.
Usufruit : droit d'utiliser le bien (y habiter pour une résidence principale) et de percevoir les fruits issus de ce bien (les loyers pour un investissement locatif).
L’intérêt : Dans un objectif d'optimisation de la transmission vers ses héritiers, il est conseillé de faire donation de la nue-propriété à ses enfants et de conserver l'usufruit. Cela permet de continuer à pouvoir habiter sa résidence principale et percevoir les loyers des appartements en location tout en anticipant la succession.
Lors du décès de l'usufruitier donateur (le parent en général), il y a un rassemblement de la pleine propriété.
Ainsi, les nu-propriétaires (les enfants en général) récupèrent la pleine propriété sur les biens immobiliers.
Lire aussi : Le démembrement en pratique
Les avantages fiscaux du démembrement dans une stratégie de transmission
Le rassemblement de pleine propriété est une opération neutre fiscalement. Par conséquent, il n'y a aucun impôt sur la succession à payer par les nu-propriétaires au moment où ils héritent de l’usufruit (peu importe le montant de l’usufruit).
NB : L’évaluation de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sur un bien immobilier se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier donateur (669 Code Général des Impôts).
Cette stratégie est redoutablement efficace et surtout pratique si le patrimoine démembré n’est jamais revendu avant le décès des usufruitiers donateurs.
A l’inverse, si une partie prenante à cette opération décide de vendre ce patrimoine du vivant des usufruitiers donateurs, cela complique la situation et remet surtout en cause l’intérêt patrimonial de cette opération.
Voir aussi : Démembrement de parts de SCPI : fonctionnement, avantages et limites
La vente d’un patrimoine démembré est-elle juridiquement possible ?
La réponse est OUI.
Pour autant, il faut distinguer le cas où l’ensemble des propriétaires sont d’accord pour vendre la pleine-propriété et le cas où seulement une des deux parties souhaite vendre son droit.
Vente de son droit par une seule des parties prenantes
Avant toute chose, il est important de rappeler que l'usufruit et la nue-propriété sont deux droits réels distincts. Chacun est cessible indépendamment de l'autre.
Le nu-propriétaire peut vendre sa seule nue-propriété sans que l'usufruitier vende son usufruit, et inversement, l'usufruitier peut céder son usufruit sans que le nu-propriétaire cède la nue-propriété (sauf clauses particulières ou restrictions conventionnelles).
(Articles 595 et 621 du Code civil)
Prenons l’exemple d’un démembrement sur un investissement locatif.
Admettons que le nu-propriétaire donataire (l’enfant en général) ait besoin d’argent, il peut tout à fait vendre son droit à un investisseur, même si l’usufruitier donateur (le parent en général) ne veut pas, le nu-propriétaire disposant librement de son droit de propriété démembré.
En pratique, cela est beaucoup moins fréquent, car l'acquéreur de la seule nue-propriété doit accepter :
- de ne percevoir aucun revenu pendant toute la durée de l'usufruit ;
- de ne pas pouvoir utiliser le bien ;
- d'attendre parfois de nombreuses années avant de récupérer la pleine propriété.
Un point de vigilance
Même si cette cession est juridiquement possible, elle peut générer des situations délicates en pratique : le parent usufruitier se retrouve lié à un nouveau nu-propriétaire qu'il n'a pas choisi. Certaines décisions importantes concernant le bien (travaux relevant de la structure, reconstruction, vente ultérieure de la pleine propriété, etc.) nécessitent toujours une coopération entre eux.
C'est pourquoi, lorsqu'il existe un bon dialogue familial, il est souvent préférable d'anticiper ces situations dans une convention ou d'étudier d'autres solutions patrimoniales.
La conséquence principale de la vente de son droit par le nu-propriétaire donataire est qu’en vendant sa nue-propriété, l'enfant renonce définitivement à récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Cela engendre donc un manque à gagner pour l’enfant.
Nous ne développerons pas l’hypothèse où l’enfant a réinvesti le capital récupéré de la vente, l’a fait fructifier et ainsi rattrapé son manque à gagner.
Dans notre exemple, l’investisseur qui a racheté la nue-propriété, n’aura aucun impôt à payer au décès de l’usufruitier et au rassemblement de pleine-propriété car, comme évoqué ultérieurement, le rassemblement de pleine-propriété est une opération neutre fiscalement (Article 1133 du Code général des impôts).
En revanche, ce qui nécessite l'accord des deux, c'est la vente de la pleine propriété du bien. En effet, aucun des deux ne peut vendre seul plus de droits qu'il n'en possède.
C’est le cas de la vente intégrale de la peine-propriété du patrimoine démembré qui va nous intéresser ici.
Vente de la pleine-propriété par l’ensemble des propriétaires
Si le patrimoine démembré est vendu, les principales problématiques sont : que faire du capital une fois le patrimoine vendu ? Que devient le démembrement précédemment opéré ? Qui est redevable de l’impôt sur la plus-value ? Quels sont les impacts sur la succession à venir ?
NB: En pratique, si une famille met en place un démembrement de propriété sur le patrimoine immobilier, celui-ci a vocation à être transmis et non vendu avant l’extinction du démembrement. S’il est vendu, cela signifie fort probablement qu’un événement imprévu est venu perturber le bon déroulement de la stratégie initiale (comme par exemple un besoin de liquidités imprévu pour une des parties).
Conséquences successorales de la vente sur le démembrement
Lors de la vente d’un patrimoine démembré, 3 solutions s’offrent aux vendeurs usufruitiers et nu-propriétaires :
- répartition immédiate du prix de vente entre usufruitiers et nus-propriétaires.
- report du démembrement sur le prix de vente avec remploi dans un nouvel actif
- quasi-usufruit
Répartition du prix de vente entre usufruitiers et nus-propriétaires
Les parents et enfants peuvent très bien décider de mettre fin à la stratégie de démembrement précédemment mise en place en répartissant tout simplement le prix de vente entre eux.
Comment est fixée cette répartition ?
En pratique, et dans la plupart des cas, les familles se basent sur le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Exemple pratique
Monsieur, âgé de 72 ans, a donné la nue-propriété d'un immeuble locatif à ses deux enfants tout en conservant l'usufruit.
Quelques années plus tard, les trois parties décident de vendre le bien d'un commun accord pour un prix de 1 000 000 €.
En application du barème de l'article 669 du CGI, la valeur de l'usufruit d'une personne âgée de 71 à 80 ans est fixée à 30 % de la pleine propriété, la nue-propriété représentant 70 %.
Le prix de vente pourrait donc être réparti de la manière suivante :
- Père usufruitier : 300 000 €
- Enfants nus-propriétaires : 700 000 € à se partager (350 000 € chacun si les deux enfants possèdent la nue-propriété à parts égales).
Cependant, le barème de l'article 669 du CGI n'a pas de valeur impérative sur le plan civil. Il constitue avant tout un outil d'évaluation fiscale, largement utilisé par les praticiens pour sa simplicité.
Les parties peuvent retenir une autre valorisation dès lors qu'elle reflète la valeur économique réelle des droits cédés et qu'elles y consentent librement. Cette approche peut notamment se justifier lorsque la rentabilité du bien, sa durée prévisible de détention ou certaines caractéristiques particulières conduisent à une valorisation différente du barème fiscal.
Le démembrement disparaît alors définitivement sur cet immeuble : chacun récupère immédiatement sa quote-part du prix et devient libre d'en disposer.
Qui est redevable de l’impôt sur la plus-value ?
Lorsque le prix de vente est réparti immédiatement entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), chacun est imposé sur la plus-value qu'il réalise au titre de la cession de son propre droit. Il n'y a donc pas une seule plus-value calculée sur la pleine propriété, mais bien deux plus-values distinctes.
Comment est calculée cette imposition ?
Le notaire ventile tout d'abord le prix de vente entre la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété.
Le notaire retient le prix de cession réellement stipulé dans l'acte, c'est-à-dire la répartition effective du prix, basée soit sur le barème fiscal soit sur le barème économique réel.
Exemple pratique
En 2000, Monsieur A., âgé de 45 ans, acquiert un immeuble en pleine propriété pour 300 000 €.
En 2010, alors qu'il est âgé de 55 ans, l'immeuble vaut désormais 600 000 €.
Il décide de donner la nue-propriété à ses deux enfants tout en conservant l'usufruit.
Au jour de la donation :
- Usufruit : 50 % = 300 000 €
- Nue-propriété : 50 % = 300 000 €
Chaque enfant reçoit donc une nue-propriété valorisée à 150 000 €.
En 2026, Monsieur A. est âgé de 71 ans.
L'immeuble est vendu 1 000 000 €.
Les parties choisissent de répartir le prix selon le barème de l'article 669 du CGI.
- Usufruit : 30 % = 300 000 €
- Nue-propriété : 70 % = 700 000 €
Monsieur A. perçoit donc 300 000 €.
Chaque enfant perçoit 350 000 €.
Calcul de la plus-value
Plus-value de l'usufruitier
Le prix de cession de son usufruit est de 300 000 €.
Le prix d'acquisition n'est pas la valeur de son usufruit lors de la donation (300 000 €).
Comme Monsieur A. était propriétaire de la pleine propriété depuis 2000, il faut ventiler son prix d'acquisition historique de 300 000 € selon la valeur de l'usufruit au jour de la vente.
L'usufruit représentant 30 % lors de la vente :
- Prix d'acquisition de l'usufruit : 300 000 × 30 % = 90 000 €
- Plus-value brute : 300 000 − 90 000 = 210 000 €
Plus-value des enfants
Chaque enfant vend sa nue-propriété pour 350 000 €.
Leur prix d'acquisition est la valeur retenue lors de la donation. Ils avaient reçu une nue-propriété valorisée à 150 000 €.
- Plus-value brute de chaque enfant : 350 000 − 150 000 = 200 000 €
Chaque enfant est donc imposable sur une plus-value brute de 200 000 €.
Ce qui est intéressant dans cet exemple
On constate que :
- Le père est imposé sur une plus-value de 210 000 €.
- Chacun des deux enfants est imposé sur une plus-value de 200 000 €.
- Le total des plus-values brutes est donc de 610 000 €.
Cela peut surprendre puisque la plus-value économique globale du bien est de 700 000 € (1 000 000 € − 300 000 €).
Cette différence s'explique par le fait que les règles de détermination du prix d'acquisition sont différentes selon que le droit est détenu par l'ancien plein propriétaire (usufruitier) ou acquis à titre gratuit par les nus-propriétaires.
Ce n'est donc pas un simple exercice de ventilation de la plus-value de la pleine propriété, mais l'application de règles fiscales propres à chacun des titulaires de droits démembrés.
Source de l'exemple
Note importante : L'exemple chiffré présenté ci-dessus a une vocation exclusivement pédagogique et vise à illustrer les principaux mécanismes de répartition du prix de vente et de détermination de la plus-value en présence d'un démembrement de propriété.
En pratique, le calcul de la plus-value imposable dépend de nombreux paramètres, notamment de l'origine du démembrement (donation avec réserve d'usufruit, succession, acquisition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété, abattements pour durée de détention etc.), des modalités d'acquisition des différents droits, ainsi que de l'application des commentaires administratifs publiés au BOFiP. Si la doctrine administrative constitue le cadre de référence retenu par l'administration fiscale, certaines situations continuent de susciter des débats doctrinaux et des analyses divergentes parmi les praticiens (notaires, avocats fiscalistes et universitaires), en particulier sur la détermination du prix d'acquisition des droits démembrés et l'articulation entre les dispositions du Code général des impôts et les principes civils du démembrement de propriété.
La doctrine du BOFiP sur les biens immobiliers démembrés est l'une des plus techniques en matière de plus-values.
Chaque opération doit donc faire l'objet d'une analyse au cas par cas, au regard de ses circonstances propres, de la doctrine administrative et de la jurisprudence applicable à la date de la cession.
Report du démembrement sur le prix de vente avec remploi dans un nouvel actif
Plutôt que de répartir immédiatement le prix de vente entre l'usufruitier et les nus-propriétaires, ce qui mettrait fin au démembrement, les parties peuvent décider de maintenir le démembrement en reportant leurs droits sur le prix de cession, puis en procédant au remploi des fonds dans un nouvel actif.
Ce mécanisme repose sur le principe de subrogation réelle, selon lequel le bien acquis en remploi se substitue au bien vendu.
Le démembrement ne disparaît donc pas : il est transféré sur le nouvel actif, dans les mêmes proportions que celles existant avant la vente, sauf convention contraire entre les parties.
Le report du démembrement n'est pas automatique
Il faut que la volonté des parties soit clairement exprimée dans l'acte de vente.
À défaut :
- le prix est considéré comme réparti,
- le démembrement prend fin.
C'est pourquoi les notaires prévoient systématiquement une clause de report du démembrement lorsqu'un remploi est envisagé. Source l'Aurep
Cette solution présente plusieurs intérêts.
Elle permet tout d'abord de préserver la stratégie patrimoniale initialement recherchée lors du démembrement.
L'usufruitier continue de bénéficier des revenus générés par le nouvel investissement, tandis que les nus-propriétaires conservent leur vocation à devenir pleins propriétaires à l'extinction de l'usufruit, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une nouvelle donation.
Le remploi peut être réalisé dans des actifs de nature très diverse.
Il peut notamment s'agir :
- d'un nouvel immeuble destiné à la location,
- de parts de SCI,
- de parts de SCPI acquises en démembrement,
- d'un contrat de capitalisation démembré,
- voire d'un portefeuille de valeurs mobilières lorsque les caractéristiques de l'investissement s'y prêtent.
Le remploi doit être anticipé dès la préparation de la vente. Il est vivement recommandé que l'acte authentique précise expressément la volonté des parties de reporter le démembrement sur le prix de vente puis sur le bien acquis en remploi. À défaut, les liquidités issues de la cession pourraient être regardées comme réparties entre les parties, avec pour conséquence la disparition définitive du démembrement.
En pratique, contrairement à la répartition du prix de vente qui est généralement motivée par un besoin de liquidité, le remploi dans un nouvel actif et souvent motivé par la désuétude de l’actif initialement démembré (faible rendement pour un investissement locatif par exemple) et l’opportunité d’un nouvel investissement.
Le choix du nouvel actif constitue alors un enjeu majeur
Au-delà des considérations civiles, il convient d'apprécier les conséquences fiscales, le niveau de risque, la liquidité de l'investissement, les revenus attendus au profit de l'usufruitier ainsi que les objectifs patrimoniaux poursuivis par les nus-propriétaires. Le remploi ne doit donc pas être considéré comme une simple formalité juridique, mais comme une véritable opportunité de réorganiser le patrimoine familial tout en conservant les effets du démembrement de propriété.
NB : le remploi n’est pas forcément intégral, il peut s’agir d’un remploi partiel. Cette souplesse est très utilisée en pratique lorsqu'une famille souhaite à la fois conserver une partie du patrimoine démembré et dégager de la liquidité.
Quasi-usufruit
Après la répartition du prix de vente et le remploi dans un autre actif, la dernière solution est le quasi usufruit. Il permet à l’usufruitier d’obtenir des liquidités immédiates sans pour autant mettre fin au démembrement de propriété. Prévu par l'article 587 du Code civil, le quasi-usufruit constitue une forme particulière d'usufruit portant sur des biens consomptibles, c'est-à-dire des biens dont l'usage implique leur consommation ou leur aliénation, comme les sommes d'argent issues de la vente d'un bien immobilier.
Lire aussi : Quasi-usufruit : un outil à manier avec précaution
Dans cette configuration, l'usufruitier reçoit l'intégralité du prix de vente et peut librement utiliser les fonds : les dépenser, les placer, les donner ou les réinvestir selon ses besoins. Contrairement au report du démembrement sur un nouvel actif, aucune obligation de remploi ne lui est imposée. Cette grande liberté constitue l'un des principaux intérêts du quasi-usufruit. Elle permet notamment à l'usufruitier de préserver son niveau de vie, de financer un projet personnel, de faire face à une perte d'autonomie ou encore d'optimiser la gestion de son patrimoine sans être contraint par les règles du démembrement sur un actif déterminé.
Cette liberté trouve toutefois sa contrepartie dans la naissance d'une créance de restitution au profit des nus-propriétaires.
Au décès de l'usufruitier, ou à l'extinction du quasi-usufruit pour une autre cause, les nus-propriétaires disposent d'une créance correspondant, en principe, au montant des sommes ayant fait l'objet du quasi-usufruit, sous réserve des stipulations prévues par les parties.
Lire aussi : Assurance-vie et quasi usufruit : la créance de restitution, clé de la déductibilité successorale
En pratique, la rédaction d'une convention de quasi-usufruit apparaît indispensable. Ce document permet notamment de fixer le montant de la créance de restitution, d'en préciser les modalités d'évaluation, de prévoir son éventuelle indexation, les garanties consenties aux nus-propriétaires, ainsi que les conditions dans lesquelles cette créance sera réglée lors de la succession de l'usufruitier.
L'absence d'une telle convention est susceptible de générer d'importantes difficultés. En cas de désaccord entre les héritiers, il peut être délicat d'établir l'existence, le montant exact ou les modalités de remboursement de la créance de restitution. Les enjeux sont d'autant plus importants que cette créance peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros voire millions.
Le quasi-usufruit présente également des conséquences fiscales qu'il convient d'anticiper.
Sous réserve du respect des conditions prévues par les textes et de la doctrine administrative, la créance de restitution peut, lors du décès du quasi-usufruitier, constituer une dette déductible de son actif successoral. Depuis l'entrée en vigueur de l'article 774 bis du Code général des impôts, cette déductibilité est toutefois strictement encadrée, notamment lorsque le démembrement trouve son origine dans une donation de la nue-propriété. Une analyse préalable de chaque situation demeure donc indispensable.
En définitive, le quasi-usufruit constitue un outil particulièrement efficace pour concilier les besoins de liquidité de l'usufruitier et les droits patrimoniaux des nus-propriétaires. Sa souplesse ne doit cependant pas faire oublier qu'il repose sur un équilibre juridique et fiscal délicat, dont la sécurisation passe nécessairement par une rédaction rigoureuse de la convention et une anticipation des conséquences successorales.
Exemple pratique
En 2010, Monsieur A., âgé de 55 ans, donne la nue-propriété d'un immeuble d'une valeur de 600 000 € à ses deux enfants tout en conservant l'usufruit.
En 2026, l'immeuble est vendu d'un commun accord pour un prix de 1 000 000 €.
Plutôt que de répartir immédiatement le prix entre l'usufruitier et les nus-propriétaires ou de procéder au remploi des fonds dans un nouvel actif démembré, les parties conviennent de mettre en place un quasi-usufruit.
L'intégralité du prix de vente, soit 1 000 000 €, est alors versée à Monsieur A.
Celui-ci peut librement utiliser cette somme. Il décide par exemple :
- d'investir 500 000 € dans un portefeuille financier ;
- d'acquérir une résidence secondaire pour 300 000 € ;
- de conserver 200 000 € sur ses comptes bancaires afin de financer son train de vie et d'anticiper une éventuelle perte d'autonomie.
Les deux enfants ne perçoivent aucune somme lors de la vente.
En contrepartie, une créance de restitution d'un montant de 1 000 000 € est constatée à leur profit dans une convention de quasi-usufruit, soit 500 000 € chacun.
Quelques années plus tard, au décès de Monsieur A., les enfants deviennent créanciers de la succession à hauteur de cette créance de restitution. Celle-ci devra être réglée par la succession avant le partage entre les héritiers, conformément aux stipulations de la convention de quasi-usufruit.
Si, au jour du décès, le patrimoine de Monsieur A. est suffisant, la créance sera intégralement remboursée.
Dans ce schéma, il n’y aura aucun impôt sur la succession à régler par les héritiers, car lorsque les nus-propriétaires sont remboursés par la succession, ils ne reçoivent pas un héritage supplémentaire : ils recouvrent simplement une créance qu'ils détenaient déjà contre le quasi-usufruitier.
Le remboursement de cette créance n'est donc pas imposable à l'impôt sur le revenu et ne constitue pas, en lui-même, une nouvelle mutation à titre gratuit.
À l'inverse, si une partie des fonds a été consommée et que le patrimoine restant est insuffisant, les enfants supporteront le risque d'insolvabilité de la succession.
Dans notre exemple, si, au jour de la succession, il ne reste plus que 500 000€ du quasi-usufruit, les enfants subiront une perte économique de 500 000€ (sauf existence d’autres actifs n’ayant pas fait l’objet d’un démembrement antérieur).
Cet exemple illustre tout l'intérêt du quasi-usufruit : il offre une grande liberté de gestion à l'usufruitier tout en préservant les droits patrimoniaux des nus-propriétaires grâce à la naissance d'une créance de restitution. Il souligne également l'importance d'une rédaction rigoureuse de la convention, tant sur le plan civil que fiscal.
Conclusion
Le démembrement de propriété reste un dispositif diablement efficace dans une stratégie d’anticipation de la succession.
Mais, entre le moment de sa mise en place et l'extinction de l’usufruit, de nombreux aléas de la vie (besoin d’argent, nouveaux projets…) peuvent conduire à une vente initialement non prévue du patrimoine démembré.
J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair et surtout de connaître les conséquences civiles, successorales et fiscales d’une telle décision !
Pour autant, je concluerais cette article en rappelant une base de la gestion de patrimoine : chaque cas, chaque situation familiale est unique et doit faire l’objet d’une analyse minutieuse par un professionnel aguerri avant la mise en place d’une telle opération.
Par Yann Defloraine, Modo Patrimoine
Lire aussi :
Quelle stratégie pour optimiser la transmission avec assurance vie et SCPI ?
Dans quels cas le démembrement de propriété est-il intéressant ?
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