Quasi-usufruit : un outil à manier avec précaution

Pour organiser au mieux la transmission de son patrimoine, le démembrement de propriété s'est imposé comme une solution incontournable et bien connue. En termes simples, il consiste à séparer sur un même bien :

• L'usufruit : le droit de profiter du bien (l'utiliser, en percevoir les revenus comme les loyers d'un appartement).

• La nue-propriété : le droit de devenir plein propriétaire du bien, mais uniquement plus tard, lorsque le démembrement prend fin, en général au décès de l’usufruitier.

Moins connu que l’usufruit « classique », le quasi-usufruit est une forme de démembrement qui sera dans certains cas particulièrement utile. Il permettra de concilier les intérêts parfois divergents d’un usufruitier que l’on souhaitera protéger de manière particulière (souvent le conjoint survivant) et ceux des nus-propriétaires, à qui l’on souhaite transmettre à terme les biens en question.

Cependant, l'usage parfois excessif ou mal maîtrisé de cet outil a conduit le législateur à encadrer plus strictement ses avantages fiscaux dans certaines situations. C'est pourquoi il est essentiel de bien comprendre le quasi-usufruit, d'anticiper les problématiques qu'il peut engendrer et de savoir comment l'utiliser intelligemment pour optimiser la gestion de votre patrimoine et organiser votre succession en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

De manière classique, le quasi-usufruit s'applique lorsque l'usufruit porte sur des biens qui ne peuvent être utilisés sans qu'ils ne disparaissent ou se transforment, comme une somme d'argent.

Par opposition à l'usufruit classique, où le nu-propriétaire récupère, à terme, le bien lui-même (un appartement, par exemple), le quasi-usufruit donne à l'usufruitier le droit de disposer du bien, à la seule condition d'en restituer l'équivalent, en nature ou en valeur, à la fin du démembrement.

Le quasi-usufruit peut avoir une source légale ou conventionnelle :

- Légale lorsque ce démembrement est créé par la loi. Ce sera le cas en matière successorale lorsque le conjoint survivant récupère au titre de son droit légal l’usufruit de liquidités, comme les comptes bancaires qui appartenaient au défunt (pour mémoire au titre de ses droits légaux le conjoint survivant peut opter soit pour le quart en pleine propriété de la succession, soit pour la totalité en usufruit).

- Conventionnelle lorsque les parties décident elles-mêmes de le constituer. Ce sera le cas par exemple en présence d’une donation en démembrement de propriété d’un bien avec constitution d’un quasi-usufruit sur le prix de vente dudit bien.  

Comment le nu-propriétaire récupère-t-il ses droits à la fin du démembrement ?

Le défi majeur pour le nu-propriétaire est de savoir comment récupérer ses droits, sachant que le bien (une somme d'argent) a pu être totalement consommé par l'usufruitier.

La spécificité du quasi-usufruit est de permettre au nu-propriétaire de récupérer l’équivalent du bien démembré en valeur. Ce droit fait naitre une créance de restitution au profit du nu-propriétaire, exigible à l’extinction de l’usufruit (le décès de l’usufruitier pour un usufruit viager).

Cette spécificité n’est toutefois pas sans risque pour le nu-propriétaire :

• Risque de contestation ou d'oubli de la créance : D'autres héritiers pourraient contester cette créance, ou celle-ci pourrait être oubliée si la succession de l'usufruitier intervient de nombreuses années après.

Pour éviter cet écueil, il est crucial de formaliser très précisément les modalités du quasi-usufruit dans un acte enregistré (voir plus bas).

• Risque de non-imputation : L'usufruitier ayant le droit de consommer le bien, la créance de restitution peut potentiellement s'imputer sur d'autres biens de sa succession. Si l'usufruitier a entièrement consommé son patrimoine, il ne restera rien permettant au nu-propriétaire de faire valoir sa créance.

A noter : l’assurance vie étant hors succession, la créance ne pourra pas s’imputer sur cet actif. Elle pourra au contraire s’imputer sur tout autre actif qu’il soit immobilier ou financier tel un contrat de capitalisation par exemple. Il sera ici indispensable d’être bien conseillé par son banquier privé : les fonds issus d’un quasi-usufruit devront être investis sur des actifs qui tomberont dans la succession et non en assurance vie. A défaut les bénéficiaires paieront une fiscalité sur les capitaux décès, alors même qu’ils ne pourront pas se faire rembourser leur créance de restitution. Si finalement la créance peut s’imputer sur d’autres biens, le risque d’abus de droit est également bien réel dans un contexte où on cumulerait avantage successoral et avantage de l’assurance vie.  

Pour protéger le nu-propriétaire, la loi prévoit une obligation pour l’usufruitier de fournir caution ou à défaut de procéder à un emploi des sommes. En pratique cependant, il est fréquent que l’acte constitutif du démembrement le dispense de ces obligations.

Les actualités de la nue-propriété

Un formalisme indispensable

Il est fortement recommandé de constater les caractéristiques du quasi-usufruit dans un acte ayant date certaine (acte authentique chez un notaire ou acte sous seing privé enregistré auprès des impôts).

• Sur le plan civil : Cet acte clarifie l'accord entre usufruitier et nus-propriétaires, détaille l’origine des fonds, fixe le montant et les modalités de la créance de restitution. Il sera par exemple possible de prévoir une indexation de la créance (en étant vigilent aux indices autorisés), mais aussi d’aménager la protection du nu-propriétaire et les conditions de la restitution (garanties, échéance au décès...). Il permet d'éviter des litiges coûteux et complexes entre héritiers sur l'existence même du quasi-usufruit ou le calcul des sommes dues.

• Sur le plan fiscal, les enjeux sont majeurs : Pour qu'une dette de restitution soit déductible de la succession de l'usufruitier et diminue les droits de succession, l'administration fiscale exige qu'elle soit sérieuse et justifiée. De plus, lorsque la dette est consentie au profit d’un héritier, elle devra être  constatée par un acte ayant date certaine antérieure au décès (article 773, 2° du Code Général des Impôts). Sans cela, l'administration peut refuser la déduction et augmenter, de fait, les droits de succession.

La créance de restitution : une déductibilité sous surveillance renforcée

On l’a vu, la créance de restitution née d’un quasi usufruit constitue une dette pour l’usufruitier et peut, en principe, être déduite de la succession du quasi usufruitier. De nouvelles restrictions ont toutefois été instaurées par la loi de finances pour 2024 (art 774 bis CGI).

Désormais, la créance de restitution ne sera plus déductible si elle a pour origine :

- Une donation de somme d’argent dont le défunt s’est réservé l’usufruit

- Une donation d'un bien, suivie d'un quasi-usufruit sur le prix de sa cession. Certains contribuables avaient en effet pu consentir des donations de titres de société par exemple à leurs enfants, avant leur cession à un tiers repreneur. Cette stratégie est reconnue et permet de « gommer » une partie de la plus-value latente des titres juste avant leur cession. En tant que quasi-usufruitier, les parents percevaient alors le prix de vente et pouvaient librement en disposer, les enfants nus-propriétaires bénéficiant quant à eux d’une créance à faire valoir le jour de la succession de leur parent.

Dans cette situation, la donation sera valide mais la créance des enfants ne pourra plus être déduite fiscalement. Exception importante : la déduction reste possible si les héritiers parviennent à prouver que l'opération n'avait pas principalement un objectif fiscal.

Suite à l’adoption de ce nouveau texte, les praticiens se sont interrogés de son impact sur certains quasi-usufruits qui par « capillarité » auraient pu être concernés par cette réforme.

L’administration fiscale a pu les rassurer concernant certaines opérations qu’elle a, dans ses commentaires, expressément exclue. La logique est simple : les quasi-usufruits qui n’ont pas été initiés par l’usufruitier lui-même et qui par leur nature même ne lui ont pas permis de « récupérer » de son propre chef une somme d’argent ne sont pas visés. Il aurait été en effet dans ce cas inopportun de reprocher au quasi-usufruitier une situation dont il n’a pas été décisionnaire.

C'est le cas par exemple :

o Lorsqu'un quasi-usufruit est prévu dans la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie puisque c'est le souscripteur (et non l'usufruitier lui-même) qui a décidé des modalités du dénouement.

o Lorsqu'un quasi-usufruit naît de certaines distributions de dividendes sur des titres déjà démembrés, car c'est la décision de la société, via son assemblée générale, qui crée le quasi-usufruit.

Il conviendra en revanche d’être prudent lorsqu’un actif a été souscrit en démembrement de propriété à la suite d’une donation et qu’un quasi-usufruit se créée a posteriori. On pensera par exemple à la souscription en démembrement d’un contrat de capitalisation sur lequel les parties pourraient procéder à des rachats au-delà de la seule revalorisation du contrat, et qui décideraient de verser les fonds à l’usufruitier.

Les nus-propriétaires devraient ici démonter l’absence d’objectif fiscal via l’examen par exemple de la chronologie des opérations, l’usage réel des sommes (financement de la retraite, de la dépendance…) et la cohérence patrimoniale du montage.

En conclusion : l'importance de l’accompagnement d’un expert

On le voit bien, le quasi-usufruit, bien qu’efficace, peut se révéler complexe et source de difficultés. Le risque principal est, a minima, de ne pas bénéficier des avantages fiscaux espérés, et au pire, de ne pas pouvoir récupérer sa créance de restitution à terme. Il est donc indispensable de bénéficier d'un accompagnement par des professionnels pour structurer, formaliser et suivre correctement ces opérations. Un conseil avisé garantira que vos investissements et les sommes reçues dans ce cadre soient gérés de manière optimale et sécurisée, tant pour vous que pour vos héritiers.

Par Julie David, Ingénieur Patrimonial, Natixis Wealth Management

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