Le démembrement en pratique

À défaut d’être championne d’Europe de foot, la France est championne d’Europe en matière de droits de succession. C’est même le seul pays de l’UE (avec la Belgique), où les droits de succession pèsent plus de 1% du total des recettes fiscales, soit 3 fois la moyenne des pays de l’OCDE (rapport de l'OCDE "Inheritance Taxation", daté de 2021).
Pouvant même atteindre jusqu’à 60% de prélèvement pour un héritage entre parents au-delà du 4ème degré.

Pour autant, il existe une arme d’une efficacité redoutable afin d’atténuer cette pression fiscale sur la transmission : Le démembrement de propriété.
Encore faut-il que cette arme soit maîtrisée.

Ce sera justement l’objectif tout au long de cet article. Vous donner toutes les clés du démembrement de propriété pour que vous puissiez utiliser cette arme à votre bénéfice et ainsi maximiser les sommes que vous allez pouvoir transmettre à vos descendants ou, à l’inverse, recevoir de la part de vos ascendants.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

C’est la séparation des droits de propriété sur un bien (meuble ou immeuble) entre l'usufruit et la nue-propriété.
La nue-propriété est le droit de possession sur un bien sans en avoir l'usage.
L’usufruit est le droit d'utiliser le bien et de percevoir les fruits issus de ce bien.

Exemple : Lors d’un démembrement de propriété sur un bien immobilier à usage d’investissement locatif, le nu-propriétaire possède le bien, mais n’en perçoit pas les fruits (les loyers). L’usufruitier ne le possède pas, mais lui perçoit les loyers issus de ce bien.

Quel est l’intérêt du démembrement de propriété ? 

Dans un objectif d'optimisation de la transmission vers ses héritiers, il est conseillé de faire donation de la nue-propriété à ses enfants et de conserver l'usufruit. Cela permet de continuer à jouir du bien (par exemple, pouvoir habiter sa résidence principale et percevoir les loyers des appartements en location) tout en anticipant la succession.

Lors du décès de l'usufruitier donateur (le parent en général), il y a un rassemblement de la pleine propriété.‍

Ainsi, les nu-propriétaires (les enfants en général) récupèrent la pleine propriété sur les biens précédemment démembrés.

Quel est le gain fiscal du démembrement de propriété ?

Le rassemblement de pleine propriété est une opération neutre fiscalement. Par conséquent, il n'y a aucun impôt sur la succession à payer par les nu-propriétaires au moment où ils héritent de l’usufruit. Et ce, peu importe le montant de l’usufruit.

Comment est déterminée la valeur financière de la nue-propriété et de l’usufruit au moment du démembrement de propriété ?

L’évaluation de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sur un bien se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier (barème défini par l’article 669 du Code Général des Impôts).

Ainsi, + l'âge du donateur est élevé, + la valeur de la nue-propriété augmente, + le montant des droits de donation augmente.

Il est donc recommandé de pratiquer le démembrement de propriété le + tôt possible pour diminuer la valeur de la nue-propriété et maximiser l'optimisation fiscale.

De plus, grâce au jeu des abattements fiscaux pour une donation en ligne directe (100 000€ par parent vers chaque enfant) qui sont renouvelables tous les 15 ans, il est possible pour certaines familles, de transmettre des patrimoines de plusieurs millions d’euros en s’y prenant relativement tôt.

NB : pour une stratégie d’optimisation complète de la transmission, le démembrement est à combiner avec l’assurance-vie, le pacte Dutreil, ou encore la donation de parts de sociétés civiles, immobilières sur lesquelles il existe du passif pour faire baisser l’actif net taxable. 

Lire aussi : Assurance-vie après 70 ans : quelles opportunités en matière de transmission ?

Quelles sont les alternatives au démembrement classique ?

Outre le démembrement permanent qui est la solution la plus couramment utilisée lors des stratégies de transmission, il existe d’autres formes dérivées :

Le démembrement temporaire d’usufruit

Celui-ci consiste à faire donation de l’usufruit sur une période donnée. Par exemple, un parent peut faire une donation temporaire de l’usufruit d’un investissement locatif à un enfant sur une durée de 5 ans pour que les loyers permettent à l’enfant de couvrir ses charges durant ses études. Au terme des 5 ans, le père récupère l’usufruit et donc la perception des loyers. De plus, la privation temporaire de revenus pour le parent donateur peut représenter une optimisation fiscale à l’IFI et à l’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Le quasi-usufruit

(Article 587 du code civil) il s’agit d’une donation de biens dont on ne peut faire usage qu’en les consommant comme l'argent, les grains, les liqueurs. L'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.

Quelles sont les classes d’actifs qui peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété ?

Patrimoine immobilier : démembrement de la résidence principale vs démembrement d'un investissement locatif

Lors d’un démembrement de propriété du patrimoine immobilier, il faut distinguer le démembrement de la résidence principale et le démembrement d’un investissement locatif.

Lorsque les donateurs (en général les parents) font donation de la nue-propriété aux donataires (en général leurs enfants) avec réserve d’usufruit sur la résidence principale, les donateurs conservent le droit de vivre dans la résidence principale.
Dans le cas d’une donation de la nue-propriété sur un investissement locatif, les donateurs conservent le droit de percevoir les fruits de cet investissement locatif, en l’occurrence les loyers.

Exemple : Prenons le cas de deux parents, âgés de 55 ans et propriétaire de leur résidence principale d’une valeur de 800 000€ sans aucun crédit dessus. Ils ont deux enfants et souhaitent optimiser la transmission en leur faisant donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Il n’y a jamais eu de donation par le passé.
Les parents donateurs étant âgés de 55 ans, selon le barème fiscal, la valeur de la nue-propriété est de 400 000€.
Chaque parent va donner 100 000€ de nue-propriété à chaque enfant : 100 000€ x 2 parents vers 2 enfants → grâce au jeu des abattements fiscaux, les deux parents vont donc pouvoir transmettre les 400 000€ de nue-propriété à leurs 2 enfants sans payer aucun impôt.

Le jour du décès des parents usufruitiers, il y aura un rassemblement de pleine propriété au bénéfice des enfants nu-propriétaires. Et comme vu précédemment, dans la mesure où ce rassemblement de propriété est une opération neutre d’un point de vue fiscal, les enfants auront pu hériter de 800 000€ de patrimoine immobilier en payant 0€ d’impôt.  

Si aucun démembrement n’avait été mis en place, le montant des droits de succession aurait été de 72 776€.

Patrimoine financier : clause bénéficiaire d’assurance-vie

L’assurance-vie, réel couteau-suisse de l’épargnant, est le meilleur outil pour optimiser la transmission d’un patrimoine financier.
Ce support d’investissement multifonction offre aussi la possibilité d’être démembré.

Pour rappel, au décès du souscripteur, le capital est destiné aux bénéficiaires de l’assurance-vie (le souscripteur a la possibilité de mettre autant de bénéficiaires qu’il le souhaite et surtout de nommer qui il souhaite, y compris des bénéficiaires sans lien de parenté).

Pour les versements réalisés par le souscripteur avant l’âge de 70 ans, l’Article 990 I du CGI prévoit un abattement fiscal de 152 500€ par bénéficiaire. Au-delà, le taux d’impôt est de 20% jusqu'à 852 500€, et 31,25% ensuite.
Pour les versements réalisés au-delà de l’âge de 70 ans, l’abattement passe à 30 500€ pour l’ensemble des bénéficiaires. Les sommes versées par le souscripteur sont réintégrées dans l’assiette successorale, sauf les intérêts générés qui eux, sont exonérés.

C’est justement cette clause bénéficiaire qui peut faire l’objet d’un démembrement.
Dans ce schéma, il y a séparation du droit de propriété entre la nue-propriété d’un côté et quasi-usufruit de l’autre.

Ici, il n’est pas question d’usufruit mais plutôt du terme de quasi-usufruit car le bien démembré est consomptible. En effet, le capital d’une assurance-vie dont on hérite en tant qu’usufruitier, ne peut être consommé qu’en l’utilisant.

En l’espèce, le quasi-usufruitier a donc la liberté d’utiliser le capital de l’assurance-vie à sa guise, y compris les intérêts générés. Cependant, à l’extinction du démembrement (qui intervient en général au décès du quasi-usufruitier), charge à lui de restituer au nu-propriétaire un montant d’une valeur équivalente qu’il a reçu lors du démembrement.

Pendant ce temps, le nu-propriétaire, lui, a la possession du capital mais ne peut pas l’utiliser.

Lire aussi : Comment optimiser la clause bénéficiaire de l'assurance-vie ?

Quid si le quasi-usufruitier a consommé tout le capital ?

Dans ce cas, le nu-propriétaire devient titulaire d’une créance du montant versé à l’usufruitier qui s’imputera sur la succession de ce dernier.

Grâce au démembrement de la clause bénéficiaire, qui peut être réalisé au moment de la souscription de l’assurance-vie ou plus tard en cours de vie de celle-ci, le souscripteur maîtrise sa succession.
Dans un schéma “classique”, le souscripteur peut protéger à la fois son conjoint (généralement quasi-usufruitier) et ses enfants (généralement nu-propriétaires).

À quel moment intervient en pratique le démembrement de la clause bénéficiaire ?

‍Contrairement au démembrement d’un patrimoine immobilier qui se matérialise pendant le vivant du donateur, le démembrement de la clause bénéficiaire est effectif au moment du décès du souscripteur.

Comment s’applique la fiscalité successorale sur une clause bénéficiaire démembrée ? 

‍Les différents abattements fiscaux dont bénéficie l’assurance-vie en matière de transmission, doivent être proratisés et répartis en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.

Afin d’en déterminer la valeur, à l’image du démembrement du patrimoine immobilier, il convient de regarder l’âge du quasi-usufruitier au moment du décès du souscripteur (barème défini par l’article 669 du CGI vu précédemment).

Exemple : Prenons le cas d’un père de famille, marié sous le régime de la communauté, qui a souscrit une assurance-vie avec démembrement de la clause bénéficiaire. Il nomme sa femme comme quasi-usufruitière et sa fille nue-propriétaire. Il décède à l’âge de 65 ans, et le montant total de l’assurance-vie (capital + intérêts générés) est de 800 000€. Son épouse, quasi-usufruitière, est âgée de 59 ans au moment du décès du mari souscripteur du contrat.

Dans ce schéma, selon le barème d’évaluation, il y a un partage à 50/50 : la valeur de l’usufruit est de 400 000€ et la valeur de la nue-propriété 400 000€ également. Étant mariés sous le régime de la communauté, la succession entre époux est intégralement exonérée d’impôts.

Il s’agit maintenant de déterminer le montant de l’abattement fiscal dont va pouvoir bénéficier la fille nue-propriétaire.
Elle a droit à 50% de l’abattement de 152 500€ soit 76 250€.
Son assiette imposable est donc 400 000€ - 76 250€ = 323 750€.
Son impôt est donc de 64 750€ (323 750€ x 20%).

Dans la situation d’une transmission au bénéfice de la fille unique sans démembrement de la clause bénéficiaire, son impôt aurait été de 129 500€ ((800 000€ - 152 500€) x 20%).

Démembrement d’une somme d’argent

A l’instar du démembrement de la clause bénéficiaire de l’assurance-vie, nous sommes ici dans le cas d’un quasi usufruit. Le démembrement d’une somme d’argent permet au donateur de conserver l’usufruit et donc de pouvoir disposer des fonds comme bon lui semble. Charge à lui, à l’extinction de l’usufruit, de restituer l’équivalent de ce qu’il a utilisé au nu-propriétaire. Il est ainsi débiteur d’une dette de restitution égale au montant de la somme donnée.

Jusqu’à la loi de finances 2024, les enfants ne payaient des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété au moment du démembrement et avaient la faculté de déduire l’intégralité de la somme de la succession. Ils n’avaient donc pas de droits de succession complémentaires à payer et devenaient propriétaires de la totalité des fonds sans que la valeur de l'usufruit soit taxée au décès du parent.

Cependant, depuis le nouvel article 774 bis du Code général des impôts, ceci n’est plus possible : « ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. La valeur correspondant à la dette de restitution non-déductible de l'actif successoral (…) donne lieu à la perception de droits de mutation par décès dus par le nu-propriétaire ».

Par conséquent, la dette de restitution sera donc soumise aux droits de succession. Néanmoins, afin d’éviter une double imposition, les droits de donation déjà payés au moment du démembrement sont déductibles des droits de succession dus au décès. Cette loi a été votée par les sénateurs car ils ont voulu limiter le recours à ce type d’opérations « principalement motivées par un objectif d’optimisation fiscale » estiment-ils.

Ainsi, depuis 2024 et la promulgation de cette loi, le démembrement d’une somme d’argent perd une majeure partie de son intérêt fiscal.

Quels sont les inconvénients au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un incontournable dans une stratégie d’optimisation de la transmission. Néanmoins, cette opération n’est pas sans conséquences juridiques et civiles.

Premier inconvénient : Revente d’un bien démembré

Pour de multiples raisons (financières, querelles familiales…), il arrive qu’un bien qui a fait l’objet d’un démembrement doit être vendu avant la fin de son démembrement. La décision de vendre l’intégralité des droits de propriété d’un bien démembré est une décision commune entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire ne peut pas contraindre l’usufruitier à vendre le bien immobilier démembré et inversement l’usufruitier ne peut pas imposer une vente au nu-propriétaire.

En revanche, chacun est libre de vendre son droit. Ainsi, si une des deux parties ne souhaite pas vendre son droit, il est possible pour l’autre de vendre son droit à un acquéreur qui ne souhaite que la nue-propriété ou l’usufruit. Cependant, dans la pratique, pour la vente d’un bien familial classique, il est extrêmement rare de trouver un acquéreur qui ne se contenterait que d’un seul des droits, surtout si cet acquéreur n’a aucun lien de parenté avec les vendeurs.

Quelle répartition du prix de vente ?

(Nous ne parlerons que des grands principes sans développer, car cette partie pourrait faire l’objet d’un article entier).

En principe, la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire se fait selon la valeur respective de chacun de leur droit, ce qui met fin au démembrement de propriété. En pratique, c’est le notaire chargé de réaliser la vente du bien immobilier qui verse une partie du prix à l’usufruitier et le solde au nu-propriétaire. Dans cette opération, la détermination de la part du prix revenant à chacun ne s’évalue pas obligatoirement via le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Le plus souvent, il s’agit d’une évaluation économique qui se base sur plusieurs éléments :  le taux de rendement du bien, l’espérance de vie de l’usufruitier… Cette évaluation sera donc plus réaliste et pertinente en comparaison avec la valorisation fiscale qui va généralement léser l’usufruitier au profit du nu-propriétaire. Il s’agit donc plus d’une valorisation économique que d’une valorisation fiscale.

NB : l’évaluation via le barème fiscal est obligatoire uniquement pour les taxes : droits de vente, de donation, de succession ou encore pour l’impôt sur la fortune immobilière) et la publicité foncière. Il ne l’est donc pas pour la répartition du prix de cession d’un actif démembré.

Le recours au barème fiscal pour l’évaluation du prix de vente n’étant pas obligatoire, il est possible de recourir à d’autres méthodes selon l’accord de toutes les parties (article 621 du code civil).

Il est tout à fait possible pour les parties de ne pas partager le prix de vente mais plutôt de reporter le démembrement de propriété sur un nouveau bien ou même de donner la totalité du fruit de la vente à l’usufruitier. Dans ce dernier cas, celui-ci devient quasi-usufruitier.

• Report du démembrement sur un autre actif : le remploi. Solution pertinente dans le cas où l’usufruitier souhaite conserver l’usage du bien pour une résidence principale ou continuer à percevoir des revenus pour un investissement locatif. Cette solution permet de conserver les avantages fiscaux du démembrement de propriété.
• Report de l’usufruit sur le prix de cession : le quasi-usufruit. Solution pertinente dans le cas où l’usufruitier souhaite disposer immédiatement du capital et de l’utiliser librement. Le nu-propriétaire ne percevra rien au moment de la vente. Il devient créancier du quasi-usufruitier et sa créance sera exigible au moment du décès du quasi-usufruitier (sans que cette créance soit déductible de l’actif successoral car quasi-usufruit sur somme d’argent : article 774 bis CGI).

Qui est redevable de la plus-value immobilière ?

Si la vente d’un bien génère une plus-value sur le plan fiscal (règles de la plus-value immobilière des particuliers), celle-ci générera un impôt pour tous les vendeurs (usufruitier et nu-propriétaire). Et ce, peu importe la méthode retenue en pratique pour le partage du prix de vente (valeur économique, report en remploi, report en quasi-usufruit).
Dans les faits, il n’est pas rare que l’usufruitier soit exonéré d’impôt, car le bien immobilier cédé constitue sa résidence principale (exonération d’impôt sur la plus-value de sa résidence principale, article 150 U CGI) ou parce qu’il le possède depuis plus de trente ans (exonération fiscale et sociale en application des abattements pour durée de détention, article 150 VC CGI).
Afin de déterminer la plus-value imposable au niveau de toutes les parties (usufruitier et nu-propriétaire), l’acte de vente établi par notaire devra indiquer distinctement la répartition effective du prix de cession de l’usufruit et de la nue-propriété.

Deuxième inconvénient : démembrement avec un passif

Il n’est pas rare que lors d’une opération de démembrement, notamment immobilière, le bien transmis soit encore grevé d’un passif, en l’occurrence un crédit immobilier.

Tout d’abord, il est important de noter qu’un bien qui va faire l’objet d’un démembrement et sur lequel il y a encore un crédit en cours, doit nécessiter l’accord de la banque qui est créancière du crédit. Soit il est spécifié explicitement dans le contrat de prêt que la propriété du bien peut être transférée, soit un accord doit être demandé à la banque.

Une fois l’accord bancaire obtenu, 2 scénarios apparaissent : ‍

Le bien est démembré avec transfert du crédit au prorata à la charge du nu-propriétaire

‍Avantage : le capital restant dû se déduit de l’actif net soumis aux droits de donation, ce qui va faire baisser la base taxable et donc mécaniquement l’impôt à payer. Inconvénient : le nu-propriétaire (en général les enfants) devient solidaire dans le remboursement du crédit. Même si en pratique, la parent donateur usufruitier continue de rembourser l’intégralité des mensualités.‍

Le bien est démembré avec conservation de l’entièreté du crédit à la charge du parent donateur usufruitier

Le nu-propriétaire n’est pas solidaire de la dette, ce qui peut rassurer le parent donateur en cas de défaillance dans le remboursement. Inconvénient : le capital restant dû ne se déduit pas de l’actif qui est transmis, par conséquent, les droits de donation à payer seront plus importants.

Ces éléments doivent être prévus dans l’acte de donation et peuvent être adaptés.

Conclusion

Le démembrement de propriété est un indispensable dans une stratégie pertinente d’optimisation de la transmission.
Mon dernier conseil : il existe tellement de particularités, d’exceptions aux lois et de cas différents que la consultation d’un professionnel (avocat fiscaliste, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) est indispensable pour que ce type d’opération soit parfaitement calibrée.

Par Yann Defloraine, MODO Patrimoine

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