Stratégie d’optimisation de l’épargne et de la transmission grâce à l’assurance-vie et la SCPI sur un horizon de 15 ans

En ce début d’année 2026 j’aimerais vous exposer un des cas pratiques les plus intéressants, stimulants et satisfaisants que j’ai eu l’occasion de traiter en 2025.

Cas pratique CGP : bilan patrimonial d’un couple de cadres dirigeants

Sur recommandation d’un de mes clients historiques, un couple souhaite me rencontrer afin de réaliser un bilan patrimonial. 

Leur situation : 

• Monsieur X, 52 ans.
• Madame X, 51 ans.
• 2 enfants à charge
• Tous les deux cadres dirigeants d’un grand groupe côté.
• Mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
• Propriétaire de leur résidence principale. 
• 800 000€ de patrimoine immobilier locatif (répartis sur plusieurs appartements).
• 800 000€ de patrimoine financier répartis sur divers comptes et placements bancaires.

Disclaimer : les chiffres seront volontairement arrondis dans cet article pour mettre le plus en lumière possible les impacts des stratégies préconisées

Objectifs clients : transmission, optimisation de l’épargne et retraite

Leurs objectifs par ordre d’importance :

• Optimisation de la transmission.
• Optimisation de l'épargne.
• Perception de revenus complémentaires à la retraite.
• Horizon de placement : 15 ans

Ils ont du patrimoine, une belle situation financière, des objectifs clairs. Mais une connaissance limitée en matière d’éducation financière et surtout aucune idée des moyens existants pour répondre à leurs objectifs.

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Placements : L'intérêt pour les différents placements en France

Ils me précisent être assez peu dépensier actuellement mais s’imaginent vouloir profiter au maximum à la retraite.

Au long des échanges, ils m’expliquent que cela fait plus de 20 ans qu’ils font de l’investissement locatif, qu’ils ont apprécié cette expérience (le fameux amour aveugle français pour la pierre) mais m’avouent être fatigués aujourd’hui de tout ce que ça implique : la gestion, les travaux, les loyers impayés, les changements de locataires, les impôts, les taxes, les charges surprises, une relation difficile avec certaines locataires…

Après plusieurs échanges avec ces clients et un bilan patrimonial creusé au maximum, voici la stratégie proposée afin de répondre à leurs objectifs.

Stratégie patrimoniale globale : arbitrages et allocation d’actifs

L’assurance-vie en architecture ouverte comme point de départ de la stratégie patrimoniale

Disclaimer : Le dessein de cette partie n’est pas de présenter l’assurance-vie et ses caractéristiques mais de constater comment ce support permet d’atteindre certaines cibles pour ces clients. Pour une présentation plus détaillée de l’assurance-vie, je vous renvoie vers mon article : L’intérêt de souscrire un contrat d’assurance-vie avant 70 ans

Jusqu’à aujourd’hui, mes clients n’ont jamais bénéficié de conseils personnalisés. Par conséquent, armés de connaissances financières limitées, l'intégralité de leur épargne est, au mieux sur des placements bancaires standardisés en architecture fermée, au pire sur les livrets ou compte courant (quoique ici le mieux peut parfois être le pire et inversement).

De par leurs objectifs et situations, la première solution la plus évidente est l’ouverture d’une assurance-vie auprès d’un partenaire assureur de confiance.
Assureur qui travaille en architecture ouverte et surtout offrant accès à un univers de support en unités de compte illimité : ETF, OPCVM, Produits structurés, Private Equity, SCI, titres vifs…

Construire une allocation diversifiée pour optimiser le rendement

Une assurance-vie de ce type permet d’aller chercher à la fois l’objectif d’optimisation de l'épargne mais aussi de respecter tout particulièrement une des règles de base de l’investissement : la DIVERSIFICATION, “ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”.
→ Diversification des classes d’actifs, des sociétés de gestion, des secteurs géographiques, des secteurs thématiques…

L’intérêt est de construire le portefeuille le plus robuste possible, d’optimiser le rapport rendement risque, capable de résister en temps de crise, de ne pas dépendre que d’un seul secteur et d’aller chercher un maximum de performance quand les voyants sont au vert.

Grâce à ce portefeuille diversifié, l’objectif est d’obtenir un rendement annualisé moyen d’environ 6% net (objectif bien évidemment non garanti et surtout soumis à volatilité en fonction des contextes géopolitiques et des mouvements sur les marchés financiers)

L’assurance-vie au service de la transmission du patrimoine

En pratique, nous ouvrons une assurance-vie pour chaque parent avec un premier versement stratégique de 305 000€ sur chacune (610 000€ au total) et en nommant les 2 enfants bénéficiaires de ces assurances-vie. 

En conjecturant un rendement annuel moyen de 6% sur un horizon de temps de 15 ans, cette assurance-vie pourrait atteindre la somme de 1 500 000€.

En matière de transmission, l'assurance-vie est une enveloppe qui possède ses propres règles et n’est pas soumise au droit commun. 

Pour l’ensemble des capitaux versés par le titulaire du contrat avant ses 70 ans, chaque bénéficiaire a droit à une exonération d'impôt à hauteur de 152 500€. Cet abattement concerne le capital total de l’assurance-vie : épargne versée + intérêts générés sur cette épargne.

Lorsque la somme transmise via l’assurance-vie dépasse 152 500€, celle-ci est assujettie à un prélèvement forfaitaire de 20 % jusqu'à 700 000€ et de 31,25 % sur la fraction qui dépasse 852 500€.

→ Notre couple avec 2 enfants pourra donc transmettre jusqu’à 610 000€ en totale exonération d’impôts grâce à l’ouverture de ces 2 assurances-vie.

→ Economie de droits de succession de 114 776€.

Objectifs atteints grâce à l’assurance-vie :
- Optimisation de la transmission.
- Optimisation de l'épargne.

Donation financière et achat de parts de SCPI en démembrement

Disclaimer : Le dessein de cette partie n’est pas de présenter la SCPI et ses caractéristiques mais de constater comment ce support permet d’atteindre certaines cibles pour ces clients.

Pour une présentation plus détaillée de la SCPI, je vous renvoie vers mon article : Pourquoi la SCPI est un indispensable dans une construction patrimoniale ?

Après avoir solutionné la partie financière, attaquons nous au patrimoine immobilier. 

La partie la plus complexe car celle où l’affect rentre en jeu.

En effet, comme beaucoup de clients assez éloignés de l’univers des investissements, la pierre représente un côté rassurant car tangible : “je vois réellement ce dans quoi est investi mon argent”.

Pourtant, après 20 ans d’une gestion locative plus qu’active, des travaux imprévus chiffrés à plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros, des relations compliquées avec certains locataires, une imposition presque spoliatoire, mes clients ont réalisé que tangible n’est pas forcément synonyme de bon investissement et encore moins de reposant.

Surtout avec une vie professionnelle comme la leur. 

Ce qui a fini de les achever, c’est le calcul du rendement net de leur patrimoine locatif. Après déduction de l’ensemble des charges, des travaux et des impôts, on tombait à un rendement de 2,5%... Loin de ce qu’ils pouvaient imaginer.

Lire aussi : Exonération temporaire des dons de sommes d’argent pour l’acquisition de sa résidence principale

Mettre en place un démembrement de propriété avec les enfants

Après avoir longuement discuté, analysé, pesé le pour et le contre, nous avons donc décidé d'arbitrer et ainsi vendre l’intégralité de ce patrimoine locatif pour rediriger les 800 000€ vers une autre solution bien plus en phase avec leurs objectifs et leur situation actuelle : la SCPI. 

La SCPI va nous permettre de répondre à plusieurs objectifs. 

En pratique, la stratégie va se dérouler en plusieurs étapes. 

Ayant une volonté forte d’anticiper la transmission vers leur progéniture, mes clients vont faire l’acquisition des parts de SCPI en démembrement avec leurs enfants. 

Pour ce faire, avant cette acquisition, chacun de mes clients va donner 100 000€ à chaque enfant. Cette somme correspond à l’abattement qui s’applique lors d’une donation d’un parent vers un enfant et ce, peu importe la forme du don. Il peut s’agir d’une somme d’argent, d’un appartement, de bijoux… (Article 779 CGI).

Les enfants vont donc être propriétaires de 200 000€ chacun. 

Ensuite, enfants et parents vont faire l’acquisition de parts de SCPI en démembrement viager où les premiers achèteront la nue-propriété et les seconds l’usufruit. 

Une convention de démembrement devra être signée.

Lire aussi : Dans quels cas le démembrement de propriété est-il intéressant ?

Rappel du fonctionnement du démembrement de propriété

C’est la séparation des droits de propriété sur un bien immeuble entre l'usufruit et la nue-propriété.

Nue-propriété : droit de possession sur un bien sans en avoir l'usage.

Usufruit : droit d'utiliser le bien (y habiter pour une résidence principale) et de percevoir les fruits issus de ce bien (les loyers pour un investissement locatif).

L’intérêt :Dans un objectif d'optimisation de la transmission vers ses héritiers, il est conseillé de faire donation de la nue-propriété à ses enfants et de conserver l'usufruit. Cela permet de continuer à pouvoir habiter sa résidence principale et percevoir les loyers des appartements en location tout en anticipant la succession.

Lors du décès de l'usufruitier donateur (le parent en général), il y a un rassemblement de la pleine propriété.

Ainsi, les nu-propriétaires (les enfants en général) récupèrent la pleine propriété sur les biens immobiliers.

Les avantages fiscaux du démembrement dans une stratégie de transmission

Le rassemblement de pleine propriété est une opération neutre fiscalement. Par conséquent, il n'y a aucun impôt sur la succession à payer par les nu-propriétaires au moment où ils héritent de l’usufruit (peu importe le montant de l’usufruit).

NB : L’évaluation de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété sur un bien immobilier se fait en fonction de l'âge de l'usufruitier donateur (669 Code Général des Impôts).

En l’espèce, les parents usufruitiers donateurs sont dans la tranche d’âge entre 51 et 60 ans ce qui correspond à une valeur de l’usufruit de 50% de la pleine propriété et donc la valeur de la nue-propriété est de 50%.

Cette opération permet donc aux parents d’acheter pour 400 000€ d’usufruit de SCPI et aux enfants pour 400 000€ de de nue-propriété.

Ainsi, à la disparition des parents et au rassemblement de pleine propriété des parts de SCPI, les enfants nu-propriétaires possèderont 800 000€ de parts de SCPI en pleine propriété, cela sans avoir payé 1€ de droits de succession.

→ Economie de droits de succession : 72 776€

Lire aussi : Le démembrement en pratique

Sécuriser le montage : Tips pour les CGP souhaitant mettre en place cette stratégie

Il est recommandé de procéder à la donation financière AVANT l’achat des parts de SCPI et d’acheter directement les SCPI en démembrement. Car si les parents font l’acquisition de la pleine propriété des parts pour ensuite procéder au démembrement et donner la nue-propriété aux enfants, cette opération va engendrer des frais de notaire. 

En effet, cette opération doit impérativement être authentifiée par notaire et sera donc soumise à des frais proportionnels au montant transmis. 

A l’inverse, une donation financière nécessite simplement de remplir le Formulaire n°2735 - Déclaration de dons manuels et de sommes d'argent, que vous trouverez sur le site impôts.gouv et qui est une opération gratuite. 

Capitaliser sur les loyers grâce au réinvestissement automatique

L’étape finale de cette stratégie d’investissement en SCPI est la mise en place du réinvestissement automatique des loyers perçus dans l’achat de nouvelles parts.

Grâce au démembrement, les parents ont pu anticiper la transmission tout en conservant le droit de percevoir les loyers de la SCPI.
Cependant, étant aujourd’hui toujours en activité professionnelle avec un salaire confortable et n’ayant pas besoin des loyers, nous décidons donc de mettre en place le réinvestissement automatique pour l’acquisition de nouvelles parts de SCPI (en pleine-propriété qui seront à nouveau démembrées dans 15 ans, une fois le nouvel abattement disponible).
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En prenant l’hypothèse d’un rendement net de tout frais à 6%, les premiers loyers perçus seraient de 4 000€.
Si ces loyers sont automatiquement réinvestis pendant 15 ans, le capital final de SCPI serait de → 3 126 550€.
Ce qui représenterait des revenus complémentaires mensuels à la retraite de 15 630€

Objectifs atteints grâce à la SCPI :
- Optimisation de la transmission.
- Optimisation de l'épargne.
- Perception de revenus complémentaires à la retraite.
- Plus aucune gestion locative

Utiliser le don familial pour compléter la stratégie de transmission

Un des derniers moyens de transmettre de l’argent à ses futurs héritiers en exonération d’impôt est le don familial de sommes d’argent (article 790 G du CGI).

Connue aussi sous “Don Sarkozy”, cette opération permet de donner jusqu’à 31 865€ tous les 15 ans en exonération d’impôts à ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants.

L’exonération est soumise au respect des conditions suivantes :

• Le donateur doit, au jour de la transmission, être âgé de moins de 80 ans ;
• Le bénéficiaire doit être majeur, c’est-à-dire avoir au moins 18 ans, au jour de la transmission (ou avoir fait l’objet d’une mesure d’émancipation).
• Les dons de sommes d'argent doivent être effectués en pleine propriété :

Dans notre cas d’espèce, avec 2 parents et 2 enfants, 127 460€ (31 865 € x 4) vont pouvoir être transmis en exonération d’impôts.  

Economie de droits de succession : 18 268€

D’un point de vue formalisme, les dons familiaux de sommes d’argent doivent être déclarés obligatoirement en ligne par le donataire via son espace personnel sécurisé, rubrique Déclarer > Déclarer un don ou une cession de droits sociaux.

A noter que cette exonération se cumule avec l’abattement de 100 000€ par parent par enfant.

Mais contrairement à cette donation qui est libre sous sa forme (pécuniaire, immobilière…), le don Sarkozy se fait obligatoirement sous forme d’argent.

Résultats chiffrés : gains patrimoniaux et performance sur 15 ans

Grâce à l’assurance-vie, la SCPI, au démembrement de propriété et les différents abattements accordés par le droit fiscal, nous sommes parvenus à répondre à l’intégralité des objectifs de mes clients.

D’un point de vue chiffré : 

• Economie droits de succession : 205 820€.
• Intérêts générés grâce à l’assurance-vie : 887 000€.
• Intérêts générés grâce à la SCPI et au réinvestissement des loyers : 1 606 550€.

Gain total sur une période de 15 ans : 2 699 370€

Plus que les chiffres, le rendement théorique ou les sommes finales, l’objectif principal de ce cas pratique était de mettre le plus possible en avant les différents mécanismes à notre disposition. Les chiffres ont parfois été volontairement grossis ou arrondis afin de donner encore plus de poids à cette stratégie. 

Par Yann Defloraine, Modo Patrimoine