Immobilier alternatif : la grande bascule des investissements immobiliers
La crise immobilière de 2023-2025, provoquée par la remontée brutale des taux d’intérêt, a profondément modifié les stratégies d’investissement.
Alors que les bureaux dominaient historiquement les allocations immobilières, les investisseurs se tournent désormais vers des secteurs plus spécialisés : santé, hôtellerie, résidences étudiantes ou encore laboratoires.
Immobilier alternatif : pourquoi les investisseurs délaissent les bureaux au profit des actifs spécialisés
Une réallocation déjà visible
Quelques chiffres illustrent cette évolution :
47 % des volumes d’investissements européens concernaient les bureaux en 2019*.
Cette part est tombée à 27 % en 2025*.
Dans le même temps, les actifs alternatifs ont vu leurs volumes progresser de 17 %*.
Ils représentent désormais près de 25 % des investissements immobiliers européens*.
L’immobilier alternatif n’est plus un segment de niche : il devient une composante majeure des allocations immobilières.
* Sources : BNP Parisbas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, Immostat et BNP Paribas Real Estate
Lire aussi : L’immobilier de santé : mieux qu’un actif alternatif
Les actifs immobiliers alternatifs répondent à des usages spécifiques
Des actifs conçus pour un usage précis
Mais que recouvre exactement la notion d’ « actif alternatif » ?
Ces actifs se distinguent par leur forte spécialisation. Un établissement de santé, un laboratoire ou un hôtel sont conçus pour répondre à des besoins opérationnels précis.
Pour leurs exploitants, le bâtiment est avant tout un outil de travail.
Quelques exemples :
les laboratoires répondent à des exigences techniques spécifiques ;
les hôtels tirent une partie de leur performance de leur configuration ;
les établissements de santé sont adaptés à des usages médicaux de long terme.
La valeur de ces actifs dépend directement de la qualité de l’activité qu’ils accueillent.
Lire aussi : Intégrer la classe d’actifs hôtelière dans une SCPI diversifiée : bonne ou mauvaise stratégie ?
Des partenaires inscrits dans la durée
Cette spécialisation crée naturellement des relations de long terme entre propriétaires et exploitants.
Dans le secteur de la santé, les baux dépassent souvent 15 ans, offrant une visibilité importante aux deux parties.
La performance de l’actif repose alors sur plusieurs facteurs :
la qualité de l’opérateur ;
la pérennité de son activité ;
un niveau de loyer compatible avec son développement à long terme.
Plus l’actif est stratégique pour son occupant, plus la relation locative tend à s’inscrire dans le temps.
Une meilleure résistance des actifs alternatifs aux cycles immobiliers
Entre 2022 et 2024, l’immobilier de santé a globalement mieux résisté que des segments plus cycliques comme le bureau ou le commerce.
Cette résilience s’explique notamment par :
des besoins structurels de long terme ;
des revenus locatifs sécurisés par des baux longs ;
une moindre dépendance aux fluctuations économiques.
Dans un environnement financier plus volatil, les investisseurs recherchent davantage de visibilité sur les revenus futurs.
Une transformation structurelle du marché immobilier
Il serait réducteur de voir dans cette évolution une simple désaffection temporaire pour les bureaux.
La tendance apparaît plus profonde.
Aux États-Unis, les secteurs immobiliers dits « émergents » représentaient 15 % de la capitalisation des foncières cotées en 2000. Ils en représentent désormais 52 %.
La montée en puissance des actifs alternatifs reflète une transformation structurelle des marchés immobiliers.
À retenir
Les investisseurs privilégient de plus en plus les actifs immobiliers spécialisés.
Santé, hôtellerie et résidences étudiantes représentent désormais près d’un quart des investissements européens.
La valeur de ces actifs repose avant tout sur la qualité et la pérennité de leurs exploitants.
Cette évolution semble relever d’une tendance de long terme plutôt que d’un simple effet de cycle.
* Sources : FactSet, Nareit - Données au 31 mars 2024
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