IFI 2025 : attention à la fausse domiciliation fiscale, le fisc peut remonter jusqu’à 10 ans
Une nouvelle arme fiscale pour cibler les faux non-résidents
L’article 61 de la loi de finances pour 2025 permet désormais à l’administration fiscale d’appliquer un délai spécial de reprise de dix ans à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsqu’un contribuable est soupçonné d’avoir dissimulé sa résidence fiscale réelle. Entrée en vigueur à compter du 16 février 2025, cette mesure aligne l’IFI sur les règles déjà en place pour l’impôt sur le revenu ou les droits d’enregistrement.
Elle vise notamment les situations dans lesquelles un contribuable se déclare non-résident, tout en conservant des éléments démontrant une domiciliation fiscale effective en France. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un patrimoine immobilier substantiel reste détenu en France via des structures comme les SCI, ou lorsqu’aucune activité n’est réellement exercée dans le pays d’accueil déclaré.
Une application rétroactive à tous les délais expirant après février 2025
La loi ne se limite pas aux nouvelles déclarations : tout délai de reprise expirant après le 16 février 2025 peut faire l’objet de ce contrôle élargi. Cela signifie que le fisc peut revenir jusqu’à dix ans en arrière, potentiellement jusqu’en 2015, si une fausse domiciliation est démontrée.
Les contribuables concernés sont ceux qui auraient omis de déclarer certains avoirs étrangers (comptes bancaires, assurances-vie, contrats logés dans des trusts) ou des participations dans des entités immobilières non révélées dans leur déclaration IFI.
Jurisprudence récente : les SCI dans le viseur, même pour les résidents étrangers
Le durcissement de la doctrine fiscale s’inscrit dans un contexte jurisprudentiel renforcé. Par un arrêt du 2 avril 2025, la Cour de cassation a jugé que les parts de SCI françaises détenues par des résidents luxembourgeois sont bien assimilées à des biens immobiliers situés en France au regard de la convention fiscale franco-luxembourgeoise du 1er avril 1958.
Cette décision confirme que la simple détention de parts de SCI peut suffire à entraîner une imposition à l’IFI, même pour les contribuables résidant à l’étranger.
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Une vigilance accrue pour les structures de détention immobilière
En 2025, près de 180 000 foyers fiscaux sont redevables de l’IFI. Outre les immeubles bâtis ou non, sont également concernés les droits immobiliers, les parts de SCPI, OPCI, SCI, les actions de foncières cotées, ainsi que la valeur de rachat des contrats d’assurance vie représentative d’actifs immobiliers.
Les structures interposées comme les SCI ou holdings patrimoniales sont donc particulièrement exposées en cas d’erreur déclarative, surtout pour les contribuables internationaux.
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Ce que les professionnels doivent vérifier avant les échéances
Les dates limites de déclaration de l’IFI 2025 varient selon les départements, entre le 22 mai et le 5 juin 2025, ou le 20 mai pour les déclarants papier ou non-résidents. À l’approche de ces échéances :
- vérifier l’exactitude de la domiciliation fiscale de leurs clients,
- identifier les biens immobiliers imposables, directs et indirects,
- documenter rigoureusement les dettes déductibles (acquisition, travaux, taxes),
- anticiper tout risque de requalification en cas d’implantation étrangère partielle ou fictive.
Pas de changement de barème, mais un environnement plus risqué
Le barème 2025 de l’IFI reste inchangé par rapport à l’année précédente. L’impôt est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1er janvier, après abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes afférentes. Le seuil d’assujettissement reste fixé à 1,3 million d’euros, avec une décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€ et des taux progressifs de 0,5 % à 1,5 %.
Toutefois, l’environnement déclaratif est devenu beaucoup plus exposé : en cas d’évaluation approximative, d’omission d’actifs, ou de domiciliation incertaine, les contribuables s’exposent à des redressements sur dix ans, avec intérêts de retard et pénalités.
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À l’heure où les contribuables finalisent leur déclaration d’IFI 2025, cette nouvelle faculté de reprise décennale rend plus que jamais nécessaire une revue rigoureuse des situations fiscales complexes : expatriation récente, démembrement international, SCI familiales transfrontalières… autant de cas où un simple doute sur la domiciliation pourrait justifier un contrôle en profondeur dans les prochaines années.
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