Investir judicieusement aujourd’hui pour un surplus de rendement demain (Sofidy)

Alors que le marché immobilier est entré dans un nouveau cycle, diversifier les portefeuilles des SCPI sur le plan sectoriel comme géographique, est aujourd’hui indispensable pour renforcer leur résilience tout en bénéficiant de surplus de performance. Encore faut- il sélectionner les actifs et localisations recelant les plus forts potentiels !

Une diversification des SCPI devenue essentielle dans un nouveau cycle immobilier

Pour sécuriser les revenus sur le temps long, il est indispensable de s’attacher à des fondamentaux (phénomènes de métropolisation, évolutions démographiques, nouveaux usages) qui vont soutenir le développement de segments immobiliers sans céder à des phénomènes de mode.

Un secteur du commerce qui se réinvente constamment

Le commerce de proximité au cœur des villes dynamiques a plutôt bien résisté aux turbulences des dernières années. Boudés par certains investisseurs face à l’essor du e-commerce et à la crise sanitaire liée au Covid, ces actifs n’ont généralement pas eu à subir de décotes significatives de leurs valeurs lors du retournement de cycle immobilier. Aujourd’hui, la classe d’actifs présente un couple risque rendement particulièrement ajusté et offre encore de belles opportunités.

Le développement des commerces bénéficie à la fois de facteurs démographiques favorables dans les métropoles, ainsi que d’emplacements attractifs libérés par des acteurs en difficulté, notamment dans le domaine de la mode. Ces emplacements attirent de nouveaux entrants, en particulier des enseignes étrangères, qui s’intéressent à l’Europe de l’Ouest et à la France : avec près de 110 nouveaux entrants en 2024 et probablement autant en 2025.

N’oublions pas que le commerce est une classe d’actifs particulièrement vivante : les concepts et formats se renouvellent sans cesse !

Se positionner sur un marché des bureaux en pleine reconfiguration

Sur les cinq dernières années, sous l’impulsion de la crise sanitaire, la demande des utilisateurs s’est recentrée vers le cœur des métropoles dans un grand nombre de pays. De nombreux immeubles de bureaux sont désormais délaissés en périphérie des grandes villes (plus de 6 millions de m² vacants en Île-de-France), alors que les loyers atteignent des niveaux très élevés dans les localisations centrales.

Deux mouvements sont à noter :

Une moindre concurrence à l’acquisition dans le secteur du bureau favorise les stratégies opportunistes de création de valeur par repositionnement d’actifs.

Alors qu’un mouvement de réduction du télétravail est engagé dans certaines entreprises, les loyers de plus en plus inabordables des actifs centraux redonnent de l’attractivité à des localisations un peu plus périphériques. Ainsi, la première couronne sud parisienne recèle certaines opportunités pour un risque mesuré.

Toutefois, la prudence reste de mise sur un marché qui n’a pas fini de s’ajuster dans un contexte volatil.

Un momentum favorable pour investir certaines classes d’actifs immobiliers

Le marché immobilier offre actuellement un momentum particulièrement propice à l’investissement dans certaines classes d’actifs. Dans l’hôtellerie, la reprise post-crise sanitaire a été dynamique, notamment grâce au segment des loisirs qui soutient la demande dans les zones touristiques et les grandes métropoles. De plus, les opérations de sale and leaseback se révèlent attractives, en garantissant des revenus locatifs réguliers et indexés sur le long terme pour les investisseurs.

Concernant la logistique, l’engouement qui a suivi le développement du e-commerce et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement a entraîné une forte compression des rendements jusqu’en 2022. Depuis, la demande locative a marqué le pas et les loyers n’ont pas progressé comme espéré, ce qui contribue à une baisse des prix. Dans ce contexte, l’intérêt se porte désormais davantage sur la logistique urbaine et les segments de messageries. Ces actifs, généralement de taille unitaire limitée, offrent une moindre concurrence à l’acquisition et permettent d’accroître la granularité des portefeuilles.

Enfin, sur le marché résidentiel, l’attrait pour le coliving devrait se maintenir face à un besoin structurel de logements. Dans ce segment, le choix de l’opérateur s’avère crucial afin de sécuriser les revenus à long terme et de garantir des rendements attractifs pour les investisseurs.

Des opportunités européennes pour diversifier les portefeuilles SCPI

Outre la France, plusieurs territoires européens où s’épanouissent les opportunités.

Depuis une dizaine d’années, les Pays-Bas ont attiré des montants d’investissement significatifs de la part des SCPI. Le territoire est particulièrement porteur grâce à trois facteurs : une gestion saine des finances publiques, une démographie dynamique qui soutient la consommation (notamment dans la région du Randstad), ainsi qu’un cadre réglementaire très favorable aux initiatives entrepreneuriales.

Par ailleurs, les pays d’Europe du Sud, qui ont su mener des réformes structurelles fortes, présentent des perspectives très positives pour les actifs de commerce et l’hôtellerie. Plusieurs SCPI ont déjà mené des acquisitions d’hôtels en Espagne et en Italie et envisagent des incursions au Portugal. L’Allemagne et le Royaume-Uni présentent également certaines opportunités.

Par Olivier Loussouarn, Directeur des Investissements, Sofidy

Lire aussi :

‍SCPI : en 2026, l’Europe confirme son attractivité et la diversification reste clé

Comment investir en SCPI en 2026 dans un marché devenu sélectif ?

SCPI : le top 25 des performances 2025

Voir aussi :

SCPI : 2025, l’année de la consolidation et des choix assumés