Principal Inside, la SCPI axée sur la décorrélation entre l'Europe et les États-Unis

Nouvel entrant sur le marché français des SCPI, Principal Asset Management déploie avec Principal Inside une stratégie résolument internationale, largement exposée aux États-Unis. Porté par des premiers investissements ciblés et une dynamique commerciale encourageante, le véhicule entend capitaliser sur la diversification géographique et les cycles immobiliers différenciés pour accompagner sa montée en puissance. Avec Marianne Blanchot, Gérante de la SCPI Principal Inside.

Pour ceux qui ne vous connaissent pas encore, pourriez-vous nous présenter Principal Asset Management en quelques mots ?

Marianne Blanchot : Principal Asset Management, nous faisons partie du Groupe Principal, qui est un groupe d'assurance américain qui a été fondé il y a plus de 140 ans, qui est coté au Nasdaq. Principal Asset Management, plus particulièrement, nous sommes la branche dédiée à la gestion d'actifs, y compris les actifs immobiliers. D'ailleurs, sur cette classe d'actifs, nous faisons partie du top 10 mondial des gérants immobiliers. Nous avons des équipes basées en Europe, au sein de 8 pays, et aux États-Unis, bien sûr. Et en tout, ce sont plus de 475 collaborateurs qui sont dédiés à cette classe d'actifs. Et nous gérons un peu plus de 100 Md$ d'actifs.

Votre première SCPI pour le marché français a été lancée en octobre dernier. C'est Principal Inside. Quelle est sa stratégie ?

Une stratégie de diversification entre les États-Unis et l’Europe

Marianne Blanchot : Principal Inside, c'est une stratégie diversifiée qui vise à avoir une exposition géographique à la fois aux États-Unis, mais aussi en Europe, hors France. Et nous avons un objectif de diversification sur ces 2 zones géographiques de 50/50, une fois que nous serons en rythme de croisière. Donc c'est une SCPI diversifiée, tant d'un point de vue géographique, mais aussi d'un point de vue sectoriel, puisque nous pouvons cibler l'ensemble des classes d'actifs. Cette stratégie repose sur la décorrélation des marchés immobiliers entre les États-Unis et l'Europe, et sur les différences de cycles qui s'opèrent. C'est cette décorrélation qui permet de créer une vraie diversification en étant exposés à des classes d'actifs, à des géographies qui vont répondre à des moteurs de performance différents.

Que pouvons-nous dire de la dynamique commerciale de votre SCPI depuis son lancement ?

Une dynamique commerciale solide depuis le lancement de la SCPI

Marianne Blanchot : Tout d'abord, en amont du lancement, nos équipes ont fait un très gros travail pour créer un environnement de service qui soit solide et performant, à la fois pour nos partenaires distributeurs, mais aussi pour les associés. Principal Inside a rencontré un bon accueil dès l'ouverture des souscriptions, puisque nous avons plusieurs partenaires distributeurs qui ont été très actifs dès la phase Sponsor. Nous avons pu nouer des partenariats avec des grands comptes, cela grâce à la légitimité que nous avons pour déployer la stratégie de la SCPI, et nous pensons que ces partenariats devraient nous permettre d'avoir une montée en puissance rapide de la SCPI sur les prochains mois. Donc, pour conclure, nous considérons que le lancement commercial a été réussi avec plus de 30 M€ collectés en moins de 6 mois.

Quelles sont les premières acquisitions de Principal Inside ?

Marianne Blanchot : Pour Principal Inside, nous avons déjà acquis 3 actifs, tous les 3 aux États-Unis.
Pour la première acquisition, c'était en décembre l'année dernière, nous avons acheté une polyclinique qui est située à Osprey, en Floride, un établissement médical que nous avons acheté en sale and leaseback avec l'exploitant via la signature d'un bail de 15 ans ferme. C'est une acquisition qui génère un taux de rendement d'environ 8,2 % à l'acquisition.

Sur les 2 acquisitions suivantes, nous sommes allés au Texas, dans l'agglomération de Dallas-Fort Worth. Donc le 2e actif que nous avons acheté, c'était également en décembre l'année dernière. Et là, c'est un actif dans le secteur de l'éducation. C'est un établissement dédié à l'éducation de la petite enfance, donc qui accueille les enfants de 6 semaines à 6 ans. C'est un actif qui est loué à une enseigne qui a plus de 100 sites aux États-Unis. Et là, nous avons un bail de plus de 19 ans et un taux à l'acquisition d'environ 7,5 %.

Le dernier actif que nous avons acheté, un peu plus récemment, puisque c'était juste en mars. Toujours à Dallas, mais dans une autre partie de l'agglomération. Là, nous sommes retournés sur le secteur de la santé, avec un établissement dédié au traitement des addictions. Et là, c'est un opérateur qui a 17 centres aux États-Unis. Il reste un bail de 17 ans ferme et un taux à l'acquisition d'environ 7,9 %.

Pour quelles raisons avez-vous acheté ces 3 actifs ?

Marianne Blanchot : Alors, nous avons acheté ces 3 actifs déjà parce qu'ils sont dans des zones économiques très fortes, très dynamiques : la Floride, le Texas, l'agglomération de Dallas, c'est la 1re agglomération du Texas, la 6e plus grosse agglomération des États-Unis, mais surtout parce que ces actifs répondent pour nous à des moteurs démographiques vraiment très forts. En Floride et au Texas, d'ailleurs, nous avons un accroissement de la population. En Floride, nous avons un vieillissement de la population, donc un besoin de soins accrus pour ce qui est de la santé. À Dallas, des mutations des modèles familiaux. Donc voilà, tout cela fait que nous sommes confiants sur les perspectives de long terme pour ces actifs. Donc en tout, avec ces 3 acquisitions, nous avons déployé un peu plus de 26 M$ aux États-Unis depuis le lancement.

Quelles sont les perspectives de Principal Inside pour 2026 ?

Marianne Blanchot : Parmi nos perspectives pour 2026, bien sûr, déployer la collecte conformément à la stratégie d'acquisition. Pour cela d'ailleurs, nous avons un 4e actif aux États-Unis qui est en cours d'exclusivité. Nous avons aussi pour objectif d'entamer la diversification du fonds en Europe. Nous avons déjà un bon pipeline d'investissement à l'étude. Et côté distribution, nous continuons de travailler sur le référencement de la SCPI auprès de Conseillers en Gestion de Patrimoine partenaires pour élargir la distribution du fonds. Et nous travaillons également à référencer la SCPI auprès de banques et de banques privées.

‍

Retour sur le lancement de la SCPI Principal Inside

Publié le 15 octobre 2025

Avec Principal Inside, Principal Asset Management lance une SCPI 100 % internationale, investie aux États-Unis et en Europe. Une stratégie fondée sur la diversification géographique et la force de ses équipes locales, pour capter les moteurs de performance des deux continents. Avec Marianne Blanchot, gérante de la SCPI Principal Inside.

‍

Marianne Blanchot : Nous faisons partie du groupe Principal, qui est un groupe d'assurance américain qui a été fondé il y a plus de 140 ans, qui est coté au Nasdaq. Principal Asset Management, c'est plus particulièrement la branche de gestion d'actifs, y compris immobiliers. En immobilier, il faut savoir que Principal fait partie du top 10 des Asset Managers mondiaux. Nous avons des équipes immobilières présentes aux États-Unis et en Europe, avec en tout 475 collaborateurs qui sont dédiés à l'immobilier, qui nous permettent de gérer des stratégies très différentes sur cette classe d'actifs. Et nous avons en tout un peu plus de 100 milliards d'actifs immobiliers sous gestion.

Qu’est-ce qui vous distingue sur le marché des SCPI ?

MB : Nous venons de lancer Principal Inside, donc une SCPI diversifiée qui va avoir une allocation aux États-Unis et en Europe, hors France, donc un produit 100% étranger. C'est une SCPI diversifiée d'un point de vue géographique, mais aussi d'un point de vue sectoriel, parce que nous ciblons l'ensemble des classes d'actifs. Jusque-là, j'ai envie de vous dire pas grand-chose de nouveau, mais en fait, nous, ce qui va nous différencier, c'est notre présence locale qui nous permet d'accéder à tous les marchés que nous visons.

Quelle est la stratégie de Principal Inside ?

MB : Comme je le disais, c'est une stratégie diversifiée géographiquement, États-Unis, Europe, hors France, et diversifiée en termes de classes d'actifs. Donc, pourquoi les États-Unis et l'Europe ? En fait, c'est parce qu'on constate qu'ensemble, les États-Unis et l'Europe représentent plus de 50% du marché immobilier mondial. Donc, le terrain de jeu est vraiment très vaste. Et d'un point de vue de la diversification, en fait, on a constaté dans nos recherches que les performances des classes d'actifs restent très corrélées au sein d'une même zone géographique. Donc, combiner les États-Unis et l'Europe, ça nous permet en fait de créer une décorrélation au sein du portefeuille. Et c'est cette décorrélation qui va permettre une vraie diversification en allouant du coup la collecte sur des classes d'actifs et des zones géographiques qui vont avoir des moteurs de performance différents.

Où est-ce qu'on peut trouver cette SCPI et comment on peut souscrire ?

MB : Principal Inside sera ouverte à la souscription à compter du 1er octobre. Elle sera distribuée principalement par les réseaux de gestion de patrimoine et sera disponible également sur la plupart des plateformes de distribution. Et il faut savoir que du 1er octobre jusqu'à la fin du mois de janvier de 2026, nous avons des parts sponsors qui bénéficient d'une commission de souscription réduite et d'un délai de jouissance réduit également.

L'actualité des SCPI

‍

Publié le 23 septembre 2025 :

Avec plus de 100 MDs€ d’actifs immobiliers sous gestion et une présence dans 8 pays, Principal Asset Management présente sa SCPI Principal Inside, un véhicule 100 % investi hors France sur les marchés américains et européens. Ce lancement, dévoilé à Patrimonia, offre aux CGP une nouvelle opportunité de diversification internationale. Avec Julien Jaoui, Directeur du développement distribution France, Principal Asset Management.
‍

‍

Un marché des SCPI en pleine effervescence et concentration

Pour pouvoir se rencontrer, le marché de la SCPI est en pleine effervescence, beaucoup de nouveaux acteurs, beaucoup de nouveaux produits et finalement encore une forte concentration de la collecte sur quelques SCPI. C'est dans ce contexte de marché que Principal Asset Management souhaite proposer son expertise directement au CGP. Avec plus de 100 milliards d'immobiliers sous gestion, Principal Asset Management se classe dans le top 10 des investisseurs immobiliers mondiaux. Mais c'est surtout 450 personnes présentes dans 8 pays européens et aux États-Unis au service de nos investisseurs.

Cette année, nous lançons une SCPI diversifiée internationale exclusivement investie hors France, et c'est une véritable innovation pour le marché. Avec la SCPI Principal Inside, nous allons proposer aux clients d'investir sur plus de 50% du marché immobilier mondial, sur les deux grandes zones les plus importantes et les plus complémentaires, les États-Unis et l'Europe. Et parce que l'immobilier ne se résume pas à des chiffres, nous investissons uniquement où nos équipes sont présentes, localement, pour identifier les meilleures opportunités pour vos clients.

Patrimonia pour découvrir la nouvelle SCPI de Principal

2 occasions de se rencontrer cette année à Patrimonia. La première, c'est la conférence que nous co-organisons avec Fiducial Gérance et Arkéa REIM, qui traitera des enjeux de la diversification des SCPI. Ça, c'est au Salon Pasteur à 14h le mercredi. Et la seconde, c'est de pouvoir venir sur notre stand, car nous lançons officiellement notre SCPI Principal Inside, et donc sa face sponsor, et vous pourrez en découvrir les caractéristiques. Venez sur notre stand, on sera ravis de vous rencontrer et de vous donner tous les détails. Très bon Patrimonia à tous !

‍