Crédit immobilier : un blocage du marché est-il à craindre dès l’été ?

Dans un contexte de remontée des taux, Vousfinancer alerte sur un risque de blocage du marché du crédit immobilier dans les prochains mois, lié au fonctionnement des taux d’usure. Certains emprunteurs pourraient ainsi se voir refuser un financement, y compris avec des profils jugés solides.

« A ce jour nous ne sommes pas encore dans cette situation de blocage mais elle pourrait se présenter d’ici à l’été si les taux de crédit augmentent fortement, d’un demi-point, ou pour les moins bons profils qui obtiennent des taux plus élevés », détaille Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Taux d’usure : un cadre réglementaire en décalage

Rappel : le taux d’usure correspond au niveau maximal auquel un établissement peut prêter. Il intègre l’ensemble des coûts du financement, incluant les intérêts, l’assurance et les frais annexes. Son calcul repose sur une moyenne des taux observés sur les mois précédents, à laquelle est appliquée une majoration d’un tiers. Ce mode de calcul peut générer un décalage lorsque les conditions de marché évoluent rapidement.

Pour le deuxième trimestre 2026, les seuils ont été ajustés à la baisse sur certaines durées. Les crédits de moins de 10 ans enregistrent un recul de 0,12 point, tandis que ceux compris entre 10 et moins de 20 ans diminuent de 0,11 point. À l’inverse, les prêts de 20 ans et plus ne progressent que de 0,06 point.

« Il y a un écart de minimum 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers sur moins de 20 ans a baissé pour le 2e trimestre, alors que certaines banques ont augmenté leurs taux. A ce jour cela ne pose pas encore de soucis, mais ces taux d’usure sont valables jusqu’à la fin juin. Si la hausse des taux se poursuit, le risque est donc de constater dans les prochaines semaines un effet ciseau qui pourrait exclure du crédit certains emprunteurs se voyant refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure, comme ce fut le cas en 2022 et 2023 », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Taux immobiliers : des hausses déjà engagées par les banques

Les conditions de financement ont commencé à évoluer au cours du mois de mars. Après une phase de baisse, les établissements bancaires ont modifié leurs barèmes à la hausse à partir de la mi-mars. Cette évolution s’inscrit dans un contexte de tensions géopolitiques au Moyen-Orient. Sur la même période, le taux de l’OAT à 10 ans, utilisé comme référence, est passé de 3,30 % à 3,92 %, atteignant un niveau observé lors de la crise financière de 2009. À cette époque, les crédits sur 20 ans se situaient autour de 4,35 %, contre 3,35 % au début du mois de mars 2026.

Dans ce contexte, plusieurs établissements ont relevé leurs taux d’environ 0,10 point. Une hausse pouvant atteindre 0,30 point a également été constatée dans un établissement national.

Les niveaux attendus pour avril s’établissent à 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.

Le marché du crédit immobilier avait connu plusieurs mois de baisse des taux avant ce retournement observé au printemps. Plusieurs réseaux bancaires ont depuis ajusté leurs conditions, dans un environnement de marché plus tendu.

Taux d’usure : une adaptation envisagée en cas de tensions

Face au risque identifié, une évolution du mode de calcul du taux d’usure est évoquée.

Une révision mensuelle avait été mise en place entre février 2023 et janvier 2024. Ce dispositif avait permis une progression rapide des seuils, avec une hausse de plus de 100 points de base en quelques mois, de 3,57 % à 4,68 % pour les prêts de plus de 20 ans.

Sources : MySweetImmo