Le marché immobilier est-il prêt pour une nouvelle hausse des taux ?

Une nouvelle hausse des taux constituerait-elle une menace pour les SCPI ? Si le secteur reste marqué par le choc de 2022, certains gestionnaires estiment que les fonds lancés après cette période sont aujourd'hui mieux armés pour tirer parti d'un tel scénario, tandis que d'autres invitent à privilégier une lecture de long terme. Avec Philippe Delhotel, Altarea IM et Jean-Marie Souclier, Sogenial Immobilier.

Les SCPI récentes transforment la remontée des taux en opportunité

Philippe Delhotel : J'aime bien la façon dont vous me posez la question, d'imaginer un stress et une remontée des taux au moment où c'est plutôt une phase de détente à laquelle nous assistons. Il faut que nous soyons tous très humbles. Il faut imaginer tous les scénarios jusqu'à un éventuel stress sur les taux. L'industrie des SCPI, celle qui me concerne de plus près, a vécu de façon très stressante pour elle et surtout pour les épargnants la remontée des taux, et donc le challenge incroyable que cela a représenté sur les valeurs, les distributions et la liquidité de ces fonds. Les mêmes causes produisent des effets différents. Moi, j'ai la chance d'être dans la famille des fonds qui ont été lancés après ce gros stress de 2022. Par rapport à ce scénario, vous me demandez si nous sommes prêts pour une remontée des taux. Non seulement nous sommes prêts, mais nous l'accompagnons et elle nous sert et nous produit de la performance pour les fonds et SCPI, tout simplement parce que nous n'avons pas de stock, pas de bureaux, pas de bureaux acquis avant 2022 non plus, et que nous n'arrêtons pas de faire des virages sur l'aile qui profitent et qui renforcent la robustesse de performance de nos fonds, avec des rendements qui se sont améliorés pour acheter en plus des actifs immobiliers en France et en Europe, sans doute plus que jamais. Et cela, c'est quand même complètement contre-intuitif. C'est cela l'effet remontée des taux pour nous. Quand vous êtes une SCPI récente aujourd'hui, vous avez la capacité de contourner et de dépasser ces enjeux des taux d'intérêt pour vous concentrer sur les enjeux immobiliers.

L'immobilier conserve une logique de long terme malgré la hausse des taux de la BCE

Jean-Marie Souclier : Nous avons eu certes une hausse des taux de 0,25 % de la BCE il y a quelques jours. C'est très récent. Je pense que c'est d'abord un peu tôt pour voir l'impact à long terme de cette décision. Elle a été prise dans un contexte d'inflation qui est notamment lié au conflit au Moyen-Orient, qui selon les toutes dernières informations serait terminé ou en voie de se régler. Donc c'est vrai que l'immobilier, c'est le temps long, l'immobilier ce n'est pas l'instantanéité. Il faut être mesuré, il faut attendre, il faut voir l'impact qu'il va y avoir. Bien sûr, nous n'aimons pas les hausses de taux parce que cela peut avoir un impact sur les valorisations. D'un autre côté, si les gens empruntent moins, ils ont moins de capitaux à investir et nous, les investisseurs de type SCPI qui investissons en cash, nous sommes plus disponibles avec plus d'argent, donc mieux armés pour investir. Donc je pense que, comme toujours, l'immobilier, c'est le temps long. Il faut se donner le temps de la réflexion et le temps de voir ce qui va se passer dans les prochaines semaines et les prochains mois dans un conflit qui évolue quand même très vite.

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Dans un contexte de remontée des taux, Vousfinancer alerte sur un risque de blocage du marché du crédit immobilier dans les prochains mois, lié au fonctionnement des taux d’usure. Certains emprunteurs pourraient ainsi se voir refuser un financement, y compris avec des profils jugés solides.

« A ce jour nous ne sommes pas encore dans cette situation de blocage mais elle pourrait se présenter d’ici à l’été si les taux de crédit augmentent fortement, d’un demi-point, ou pour les moins bons profils qui obtiennent des taux plus élevés », détaille Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Taux d’usure : un cadre réglementaire en décalage

Rappel : le taux d’usure correspond au niveau maximal auquel un établissement peut prêter. Il intègre l’ensemble des coûts du financement, incluant les intérêts, l’assurance et les frais annexes. Son calcul repose sur une moyenne des taux observés sur les mois précédents, à laquelle est appliquée une majoration d’un tiers. Ce mode de calcul peut générer un décalage lorsque les conditions de marché évoluent rapidement.

Pour le deuxième trimestre 2026, les seuils ont été ajustés à la baisse sur certaines durées. Les crédits de moins de 10 ans enregistrent un recul de 0,12 point, tandis que ceux compris entre 10 et moins de 20 ans diminuent de 0,11 point. À l’inverse, les prêts de 20 ans et plus ne progressent que de 0,06 point.

« Il y a un écart de minimum 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers sur moins de 20 ans a baissé pour le 2e trimestre, alors que certaines banques ont augmenté leurs taux. A ce jour cela ne pose pas encore de soucis, mais ces taux d’usure sont valables jusqu’à la fin juin. Si la hausse des taux se poursuit, le risque est donc de constater dans les prochaines semaines un effet ciseau qui pourrait exclure du crédit certains emprunteurs se voyant refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l’usure, comme ce fut le cas en 2022 et 2023 », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Taux immobiliers : des hausses déjà engagées par les banques

Les conditions de financement ont commencé à évoluer au cours du mois de mars. Après une phase de baisse, les établissements bancaires ont modifié leurs barèmes à la hausse à partir de la mi-mars. Cette évolution s’inscrit dans un contexte de tensions géopolitiques au Moyen-Orient. Sur la même période, le taux de l’OAT à 10 ans, utilisé comme référence, est passé de 3,30 % à 3,92 %, atteignant un niveau observé lors de la crise financière de 2009. À cette époque, les crédits sur 20 ans se situaient autour de 4,35 %, contre 3,35 % au début du mois de mars 2026.

Dans ce contexte, plusieurs établissements ont relevé leurs taux d’environ 0,10 point. Une hausse pouvant atteindre 0,30 point a également été constatée dans un établissement national.

Les niveaux attendus pour avril s’établissent à 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.

Le marché du crédit immobilier avait connu plusieurs mois de baisse des taux avant ce retournement observé au printemps. Plusieurs réseaux bancaires ont depuis ajusté leurs conditions, dans un environnement de marché plus tendu.

Taux d’usure : une adaptation envisagée en cas de tensions

Face au risque identifié, une évolution du mode de calcul du taux d’usure est évoquée.

Une révision mensuelle avait été mise en place entre février 2023 et janvier 2024. Ce dispositif avait permis une progression rapide des seuils, avec une hausse de plus de 100 points de base en quelques mois, de 3,57 % à 4,68 % pour les prêts de plus de 20 ans.

Sources : MySweetImmo