Marché immobilier : comment se positionner dans ce contexte d’incertitude ? Charlotte Arfi-Nizard et Steve Metoudi (Club Monceau)

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Fanny BERTHON : Bonjour à tous et à toutes, c'est un plaisir de vous retrouver sur Club Patrimoine. Aujourd'hui, on va s'intéresser à un marché plutôt chahuté, c'est le secteur de l'immobilier. Comment se positionner dans ce contexte actuel très incertain ? Avec mes deux invités du jour Charlotte Arfi-Nizard, bonjour.
 
Charlotte Arfi-Nizard : Bonjour Fanny.
 
FB : Vous êtes consultante patrimoniale chez Cyrus Conseil. Et à vos côtés Steve Metoudi, expert-comptable et commissaire au compte chez Berdugo & Metoudi. Bonjour Steve. Merci à tous les deux d'être présents avec nous sur ce plateau. On va parler du contexte de l'immobilier. J'aimerais qu'on rappelle ce contexte d'incertitude, avec vous Steve.
 
Steve Metoudi : En effet c'est un secteur qui peut paraître un peu déprimé en ce moment avec une remontée des taux d'intérêt, une inadéquation entre des acheteurs qui ont du mal à trouver des liquidités et des vendeurs qui ont du mal à ajuster leur niveau de prix et un certain nombre d'actifs qui connaissent une dépréciation et une baisse de leur rentabilité. Par contre c'est un marché qu'il faut appréhender dans toute sa complexité et savoir le segmenter à la fois sur le plan géographique, sur le plan de la nature des biens qui composent le marché et aussi sur le plan des supports d'investissement.
 
CAN : Il faut donc adapter sa stratégie pour pouvoir se positionner sur ce marché de l'immobilier ?
 
SM : En effet, l'immobilier c'est une équation à trois inconnues. La première c'est le coût. Combien ça me coûte de construire ? Combien ça me coûte d'acheter du terrain, d'acheter des immeubles ? La deuxième, c'est le coût du capital et de la dette, donc le coût du financement. Et la troisième, c'est le prix. Combien je vais vendre ? Combien je vais louer ?
 
FB : Et sur quel support ? On a parlé de différents supports avec une baisse de la valorisation des SCPI. Est-ce que c'est quelque chose de réel ?
 
CAN : Effectivement, beaucoup d'inquiétudes sur la baisse de valorisation des SCPI. C'est réel. Il faut avoir en tête que l'immobilier c'est du temps long, que c'est pour générer des loyers. Les SCPI ont effectivement subi de fortes baisses de valeur, notamment sur les bureaux franciliens, mais il y a d'autres secteurs qui résistent très bien, comme l'hôtellerie, les retail park, la santé et la logistique. Je pense qu'il faut quand même rester serein et distinguer en fonction de si vous êtes déjà investi sur des SCPI ou si vous ne l'êtes pas encore.
En effet, si vous êtes déjà investi, la règle c'est de conserver, et si jamais il y a des plus-values ou si vous souhaitez renforcer certaines positions, dans ce cas-là, vous pouvez arbitrer. Si vous n'êtes pas investi en SCPI, ça peut être le moment de saisir des opportunités. On sait que certaines SCPI récentes auront des rentabilités assez importantes pour la fin de l'année. Il faut bien entendu essayer d'investir en cash, puisque lever de la dette c'est quand même compliqué, et peut-être s'assurer pour le futur des loyers importants.
 
FB : Donc encore de belles opportunités, on peut le dire, sur le marché de l'immobilier, pour quel profil d'acheteur, si on peut être un peu plus précis.
 
SM : C'est un marché qui se ferme de plus en plus aux néophytes, qui se renforce sur les pure players, sur ceux qui ont la capacité de lever de la dette, d'avoir la liquidité et d'avoir un spectre très large avec des investissements sur plusieurs zones géographiques, plusieurs classes d'actifs et plusieurs supports.
 
FB : Merci pour toutes ces précisions sur ce marché de l'immobilier. Merci à vous deux.