Othrys Income : l'immobilier d'exploitation accessible au format Evergreen

Othrys lance Othrys Income, un fonds professionnel ELTIF 2 evergreen consacré à l’immobilier d’exploitation, notamment aux commerces, à la logistique et aux locaux d’activité. Frédéric Dimon et Arnaud Claoué, cofondateurs d’Othrys, détaillent sa stratégie d’investissement, son fonctionnement et son objectif de distribution annuel de 7 %.

Pourriez-vous nous rappeler qui est Othrys ? Quelle est votre marque de fabrique ?

Frédéric Dimon : Othrys, en quelques mots, c'est 1,4 Md d'actifs sous gestion. C'est une société de gestion immobilière. 20 personnes réparties sur 2 bureaux, Paris et Madrid. Et si je veux vous résumer la marque de fabrique d'Othrys, il y a 2 points. Le premier point, c'est le track record solide d'Othrys, qui est essentiellement fait avec des clients institutionnels. Et le deuxième point, c'est sa stratégie d'investissement que nous avons déployée depuis le début sur l'ensemble de nos solutions, donc dans cet univers d'actifs d'exploitation, avec un prisme très fort sur la connaissance de nos locataires et de leurs besoins.

Voir aussi : « Le cycle immobilier est favorable aux immeubles d'activité et la logistique »

Votre nouveau fonds, c'est donc Othrys Income. Pourquoi le lancez-vous aujourd'hui ?

Arnaud Claoué : Nous le lançons aujourd'hui parce que nous sommes complètement dans la continuité de notre précédent fonds de distribution que nous avons lancé il y a de ça 3 ans, qui a bouclé son programme d'investissement et qui a dépassé ses objectifs de rendement puisqu'il distribue près de 8 %, alors que nous avions un objectif à 6 %. Donc Othrys Income, c'est d'abord notre réponse à une demande de nos distributeurs partenaires qui voulaient une solution d'investissement avec le même ADN. Simplement, nous introduisons cette fois une solution evergreen. En termes de calendrier, nous avons déjà des actifs qui sont identifiés pour une acquisition d'ici la fin de l'année, donc nous allons le constituer dès le mois de novembre.

Quel type d'actifs va-t-on retrouver dans Othrys Income et comment allez-vous les sélectionner, ces actifs ?

Frédéric Dimon : Je ne vais pas vous surprendre, Vincent, ça va être d'abord des actifs d'exploitation, donc logistique, commerce, activités. En France et sur les marchés où nous avons une présence locale. Comment allons-nous les sélectionner ? Chez nous, le critère numéro 1, c'est l'usage, avec une analyse en 2 étapes. Première étape : la qualité de l'activité, la solidité de l'entreprise, la pérennité du besoin immobilier. Et deuxième étape, nous identifions ce qu'Othrys peut apporter en plus dans l'opération, par exemple des travaux qui vont pouvoir améliorer ou adapter le bâtiment du locataire.

Est-ce que vous avez un exemple d'actif à nous donner qui illustre cela ?

Frédéric Dimon : Le dernier actif que nous avons acheté pour Othrys Exploitation, le fonds de distribution d'Othrys, donc l'actif est loué à Transdev, qui est une société qui exploite des bus, il est localisé à Nantes. Il bénéficie d'un foncier très important sur lequel le locataire stocke la majeure partie de ses bus. C'est aujourd'hui l'exploitant principal des lignes de bus de la métropole de Nantes. Évidemment, c'est un actif très stratégique pour eux. Par ailleurs, son business est amené à évoluer avec l'électrification de son parc. Donc Othrys accompagnera cette adaptation dans son immeuble dans les prochaines années. Il faut l'équiper de bornes, tout simplement, et certainement d'autres infrastructures qui vont avec.

Qu'apporte concrètement le format evergreen ?

Arnaud Claoué : C'est déjà, pour les souscripteurs investisseurs, une vraie souplesse parce qu'ils peuvent entrer et sortir au fil de l'eau avec un mécanisme de liquidité qui est encadré par la nouvelle réglementation. C'est aussi une solution de placement à long terme dans laquelle, nous, nous avons la capacité de moduler les durées de détention de nos actifs, voire même nous pouvons prendre des engagements de revente ou des engagements de construire quand nous achetons nos immeubles.

En quoi ça se démarque d'une SCPI, par exemple ? Est-ce que nous pouvons penser à ça ?

Arnaud Claoué : Typiquement, sur cet aspect-là, les SCPI sont contraintes dans la détention de leurs actifs. Elles doivent détenir sur le long terme leurs actifs, elles ne peuvent pas réaliser tout type de travaux. Nous, nous avons toute latitude pour adresser toutes les opportunités sur le marché.

Quel rendement visez-vous avec Othrys Income et puis quelle fiscalité aussi ?

Arnaud Claoué : Alors, nous avons un rendement cible, un rendement de distribution cible annuel de 7 % et là encore nous avons un vrai avantage par rapport aux SCPI parce que nous sommes assujettis à la flat tax, ou du moins les investisseurs sont assujettis à la flat tax, ou le PFU.

Ça se distingue de l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, c'est ça ?

Arnaud Claoué : Oui, effectivement, parce que nous sommes éligibles au PFU, donc à 31,4 %, alors que le régime foncier, c'est l'impôt sur le revenu plus 18 % de cotisations sociales.

L'actualité Pierre Papier