« SCPI Reason : une approche quantitative de l’immobilier dans 38 pays » (MNK Partners, Savinianne, Cogep Finance)

À l’occasion de Patrimonia 2025, Mansour Khalifé, Président de MNK Partners, a répondu aux questions de Vincent Danis, Président de Savinianne et Stéphane Glavinaz, Gérant Fondateur de Cogep Finance. Pourquoi développer une nouvelle SCPI ? Comment l'analyse de la data intègre la gestion de la SCPI Reason ? Quels objectifs pour la SPCI ? Quelle vision des marchés immobiliers européens ?

Un mot sur MNK Partners. Qu'est-ce que ça représente aujourd'hui ?

Mansour Khalifé : MNK Partners est une société de gestion immobilière agréée par l'AMF. On gère à peu près 400 M€ d'encours. Ce qu'il faut retenir avant tout, c'est une philosophie de gestion qu'on applique sur toutes nos solutions, le private equity immobilier, la SCPI, les fonds de dette, mais aussi la gestion sous mandat, un outil quantitatif, beaucoup de data, beaucoup d'IA, mais on en reparlera.

Pourquoi lancer une nouvelle SCPI sur un marché concurrentiel ?

Stéphane Glavinaz : MNK Partners est connu pour ses fonds de private equity immobilier. Donc première question, pourquoi investir à présent le secteur ultra-concurrentiel de la SCPI d'une part et pour quelle valeur ajoutée par rapport à ce qui existe déjà sur le marché ?

MK : Alors effectivement, on a démarré il y a 8 ans à MNK Partners avec cette volonté d'installer les fonds professionnels, ce qu'on appelle le private equity immobilier, dans un marché qui n'existait pas. Force est de constater, 8 ans après, qu'on a réussi un bout du chemin. Mais comme j'ai un historique dans la SCPI, je me suis toujours refusé sur cette période-là d'aller sur la SCPI parce que le marché était euphorique et surtout qu'il fallait apporter quelque chose de nouveau. Dans les fonds pro, on a développé un outil quantitatif parce que gérer des fonds sur 7-8 ans et créer de la performance nécessite d'être très agile, donc une gestion active. Et quand j'ai vu en 2023 ce qui s'était passé, je me suis dit j'ai l'outil, on a la technicité, on a le market timing, donc c'est le moment d'y aller, toujours en essayant de faire de l'investissement qui n'est pas émotionnel, donc apprendre les erreurs du passé et surtout tracer quelque chose de très nouveau.

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Le rôle central de la data dans la gestion de la SCPI Reason

Vincent Danis  : Et le data, donc, l'analyse sur la data, pour ce qui est de Reason, ça vous est venu comment ?

MK : Reason en bénéficie aussi. On a un modèle, comme je le disais, de gestion quantitative. Toute la gestion sur toutes les solutions. On ne privilégie pas une solution par rapport à l'autre. C'est ce que je disais, c'est une philosophie de gestion à la base.

Voir aussi : « Reason, une SCPI internationale qui conjugue data et fondamentaux immobiliers »

VD : Vous avez annoncé des rendements en hausse pour la SCPI en 2025. Une fois que la SCPI sera pleinement en régime de croisière, à quel rendement régulier peut-on s'attendre ?

Une SCPI agile face à la volatilité des marchés

MK : Pour moi, c'est mon avis personnel, une SCPI doit être en régime de croisière dès le premier jour. C'est très important parce qu'on vit dans un marché qui est assez volatile. On ne peut pas se dire qu'on attend d'arriver à un certain moment pour avoir une gestion qui est un peu bon père de famille. En fonction de la stratégie, il faut être très agile, très dynamique, réagir par rapport au cycle de marché. C'est ce qu'on fait depuis le lancement de Reason. Maintenant, on vient d'augmenter nos prévisions de taux de distribution à plus de 10,5 %, et cela n'est toujours pas garanti. Mais ce n'est pas un exploit, c'est le fruit de cette discipline de gestion que nous avons. On collecte de manière très monitorée, on investit assez rapidement, on a une ingénierie de dette, et ce combo permet globalement de générer des rendements assez élevés.

VD : En termes de chiffres pour le futur, votre scénario central.

MK : Notre objectif a toujours été d'être supérieur à 6 %. Tout le monde confond, pense qu'on va atterrir à 6. On l'a toujours dit, on veut faire de la performance supérieure à 6. Aujourd'hui, on l'est, on le sera demain. Mais ce qui est important, c'est qu'on a toujours cette même philosophie et on y tient.

Intelligence artificielle et data : une révolution pour la SCPI

SG : Oui, Mansour, vous avez largement communiqué depuis le lancement de Reason sur les spécificités de cette SCPI, donc pilotée par l'intelligence artificielle. Alors ma question, est-ce qu'il s'agit de marketing cosmétique ou véritablement d'une révolution dans la manière de gérer une SCPI aujourd'hui ?

MK : Non, je pense que c'est le sens de l'histoire. Si on regarde toute la presse mondiale, tous les asset managers du monde se dirigent vers plus de data, plus de technologies et plus d'IA. Mais pourquoi ? C'est juste pour prendre des décisions qui sont fondées sur des méthodes. Aujourd'hui, quand je veux aller sur une SCPI qui est diversifiée comme Reason, 38 pays de l'OCDE ; si je veux avoir une analyse fine de tous les marchés, il faudrait que j'aie une centaine d'analystes en interne qui soient des spécialistes de chaque marché. Et ça, c'est juste impossible parce qu'on ne peut pas avoir la technicité de tous les marchés. Donc, avoir la même méthode pour étudier tous ces marchés, les 38 pays de l'OCDE, finalement, il nous faut de la data. On parle aujourd'hui dans le modèle de plus de 50 millions de points de données. Pour l'étudier, les êtres humains sont assez limités, non pas intellectuellement, mais d'un point de vue temporel. Et donc, l'IA nous apporte énormément là-dessus. C'est le sens de l'histoire. Je pense que tous les métiers se sont dirigés vers l'IA, vers la technologie. Et le métier de l'immobilier, en Europe, en l'occurrence, peine à y aller. Il faut savoir que les Américains y sont depuis 10 ans.

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Un horizon d’investissement mondial pour Reason

L'horizon géographique d'investissement de Reason est mondial.

MK : Alors, 38 pays de l'OCDE, ce qui représente globalement 50 % du PIB mondial. Effectivement. Mais oui, on peut aller au Japon, on peut aller en Océanie, on peut aller en Amérique du Sud ou en Amérique du Nord. Donc un terrain de jeu assez large.

SG : Justement, pour le moment, la SCPI Reason a beaucoup investi au Royaume-Uni. Quels sont les effets possibles des effets de change sur les associés actuels de cette SCPI ?

MK : Dès lors qu'on va sortir de la zone euro, on va prendre un risque de change. En l'occurrence, sur Reason, on a commencé par le Royaume-Uni, qui va, d'ici la fin de l'année, représenter un peu moins de 50 % du patrimoine, quand même. Mais on a commencé à 80, donc on dilue in fine. Mais dès lors qu'on va aller au-delà de la zone euro, on va avoir une politique de couverture du change. Alors, ça peut être à très court terme, ça peut être à moyen terme, mais le risque que porte un investisseur, c'est un risque globalement sur le capital et sur aussi le loyer. Ce qu'il faut savoir, par exemple, on l'a fait, on parlait de dollars, mais on l'a fait sur un actif qu'on a acheté en Irlande, qui est loué à un acteur américain. Le loyer est payé en dollars. On a acheté les forward sur 4 ans au moment où on l'a signé. Et aujourd'hui, quand le dollar cote à 1,18, on échange le loyer en dollars à 1,04. Donc on a cette technicité en interne. On a une salle des marchés intégrée qui nous permet de suivre et de piloter. Mais oui, effectivement, il y a un risque de devise.

VD : Aujourd'hui, quand vous achetez un actif au Royaume-Uni, quel type d'investisseurs trouvez-vous face à vous et avec qui vous êtes en concurrence ?

MK : J'ai envie de dire qu'on trouve des investisseurs qui sont principalement des family offices parce qu'on est encore sur des granulométries à 3 ou 4 millions. Mais en général, on va travailler en direct. On a beaucoup de sales and lease back dans nos investissements, donc on travaille directement avec les utilisateurs. On ne peut pas dire qu'on fait tout en off-market, comme tout le monde peut le penser, mais on a aussi des réseaux de brokers qui nous apportent des actifs. Aujourd'hui, on voit peu la concurrence des SCPI parce que, comme je vous le disais, on a un time to market qui est anticipé. Le Royaume-Uni, typiquement, on y est rentré au Q4 2024, ce qui fait qu'aujourd'hui, tout le monde commence à arriver sur le Royaume-Uni au moment où on lève le pied.

Les versements programmés, une nouvelle approche de l’épargne

SG : Votre communication récente met l'accent sur les versements programmés d'achats de parts de SCPI, ce qui est assez détonant par rapport à ce qui se passe de manière historique. Pourquoi ? Et qu'est-ce qui vous fait penser que les épargnants peuvent être sensibles à cette démarche ?

MK : Nous avons toujours dit que l'épargne ne s'achetait pas, elle se constituait. Donc la logique de l'épargne, quand je regardais ma grand-mère mettre de l'argent de côté, elle n'attendait pas d'avoir de grosses fortunes pour les mettre de côté. Finalement, elle en mettait un peu de tous les côtés. Donc la logique d'épargne, pour nous, doit se constituer à travers le temps. Pourquoi ? Pour la simple et bonne raison, c'est que nous apprenons aussi de ce qui s'est passé récemment, c'est d'éviter d'être sujets à un market timing. Quand j'achète des parts de SCPI, si je mets tout mon argent à un moment, je prends le risque de ce moment-là. Est-ce qu'il est cher ? Il n'est pas cher, etc. Et donc le fait de le lisser dans le temps nous permet aussi d'offrir de la flexibilité à l'épargnant. Donc oui, ils sont friands. Nous le voyons sur les versements programmés, les réinvestissements de dividendes. Ils sont très friands là-dessus pour la simple et bonne raison que cela ouvre la porte à une population qui n'avait pas accès à la SCPI. Il fallait avoir 10, 15, 20 000 pour avoir un point d'entrée. Aujourd'hui, avec Reason, 200 € à partir de 1 € par mois. C'est ça qui est rare sur le marché, parce que les versements programmés, nous en voyons de plus en plus quand même, de gérants de SCPI qui proposent ça. Mais alors 1 €, qu'est-ce que nous faisons avec 1 € ? Nous investissons sur une part de Reason, par exemple. C'est la méthode des CA. C'est la méthode qui existe sur les marchés financiers depuis toujours. C'est petit à petit. Nous construisons notre épargne. Il faut que nous ayons un projet de vie. Et nous voyons que cela plaît. Et pour nous, en tant que gérant, parce qu'il y a aussi l'intérêt du gérant là-dedans, c'est sain, parce que cela ne nous met pas dans un flux de collecte qui est énorme, cela nous permet de piloter les flux qui arrivent, mais surtout de prévoir aussi la liquidité à la sortie, parce que les gens, quand ils versent et qu'ils sont contents de la performance, finalement, ils n'arrêtent jamais.

VD : Justement, sur ces plans d'épargne, vous les avez présentés par objectif, comment les intégrez-vous par rapport à ces objectifs, à la fois la fiscalité de l'épargnant et aussi la fiscalité qui vient à l'intérieur même de la SCPI et qui dépend des pays dans lesquels vous investissez ?

MK : Ça va être dur d'être court là-dessus, mais essayez quand même. C'est très rapide parce que c'est très simple. Le plan d'épargne, ce sont des parts de SCPI qui sont logées. Donc c'est comme si je détenais une SCPI en direct, donc la fiscalité est la même. La SCPI paie la fiscalité européenne parce que nous n'investissons pas en France, nous investissons uniquement à l'étranger. La SCPI paie la fiscalité pour le compte de l'investisseur. Le dividende, nous allons ponctionner la cote-part de fiscalité et nous allons réinvestir le net. Et donc l'investisseur, à la fin de l'année, nous allons lui envoyer son relevé, son IFU, pour faire sa déclaration. Donc cela se passe très bien et il n'y a rien qui change sur cette partie-là.

Les contenus fiscalité immobilière

Une vision des marchés immobiliers européens guidée par les données

SG : Alors, certains disent avec ironie que vous avez une boule de cristal pour anticiper l'évolution future des marchés immobiliers en Europe. Donc, si c'est vrai, est-ce que vous l'avez rencontrée récemment et qu'est-ce qu'elle vous a dit ?

MK : Nous ne sommes pas des magiciens. Nous n'avons pas de boule de cristal. Par contre, nous avons une boussole. Et en général, quand nous voulons nous diriger sur un marché ou même dans la vie, c'est bien d'avoir un GPS, d'avoir une boussole, parce que sinon, nous avons des chances de nous tromper ou de perdre du temps. Donc, c'est l'outil quanti, le fameux outil quantitatif dont je parlais. Quanti, nous vivons avec. Nous ne le mettons pas au placard et nous le reconsultons. Nous vivons avec. Il fait partie intégrante de notre gestion. Il guide nos équipes d'investissement sur le terrain. Et nous le consultons tout le temps. Et aujourd'hui, ce que nous disons depuis maintenant 2, 3 mois, la nouveauté 2025 pour nous, c'est le retour du commerce. Déjà, donc, un palier d'entrée qui est très intéressant parce que le commerce a fortement repricé après le Covid, etc. Et surtout, nous attendons le retour de l'Allemagne qui, aujourd'hui, sur la logistique, est assez porteuse. Mais sur le commerce, nous attendons encore des signes de reprise de la consommation allemande. Donc voilà, ce sont un peu les directions où nous allons, tout comme nous avons eu par le passé des directions sur les Pays-Bas ou sur le Royaume-Uni au 4ᵉ trimestre de 2024. Donc beaucoup d'agilité. Ce n'est pas une boule de cristal, c'est de la science, ce que nous appelons de la science de la donnée. Et ce sont les méthodes quantitatives, ce sont les plus anciennes méthodes financières qui existent encore. Donc tout cela est très scientifique, pas d'émotionnel, mais beaucoup de sérieux.

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