Pourquoi investir en SCPI via une SCI à l’IS ? Yann Defloraine, MODO Patrimoine

La SCI à l’IS séduit de plus en plus les investisseurs immobiliers, notamment pour loger des parts de SCPI. Fiscalité optimisée, transmission facilitée, stabilité des revenus : Yann Defloraine Yann Defloraine, Directeur Associé chez MODO Patrimoine, décrypte les atouts de cette stratégie patrimoniale en plein essor.

Définition de la SCI à l’IS et différences fiscales

Nous allons commencer par définir ce qu'est une SCI à l'IS et les intérêts d'opter pour ce statut.

Yann Defloraine : Une SCI, une Société Civile Immobilière, c'est une des formes de société les plus simples et les plus accessibles pour n'importe quel particulier qui souhaite investir dans l'immobilier, par la facilité de constitution et une fiscalité relativement simple à comprendre. Nous avons deux options. Soit l'impôt sur le revenu. Là, nous sommes dans une SCI dite transparente, où l'impôt va être payé non pas par la SCI, mais directement par les associés au prorata de leur participation au capital, et l'impôt va dépendre de la TMI de chaque associé. Ou bien, nous avons, de l'autre côté, la SCI à l'impôt sur les sociétés. C'est ce qu'on appelle une SCI opaque, et là, le taux va être de 15 à 25 % en fonction du bénéfice généré par cette SCI.

Est-ce que c'est le bon moment pour investir en SCPI ?

YD : Je pourrais vous faire une réponse relativement universelle en vous disant que oui, c'est toujours le bon moment. Le moment parfait n'existe pas. Mais si je dois vraiment donner une réponse plus précise et adaptée à la SCPI, en corrélation avec le contexte actuel, oui, nous sommes dans un très bon momentum pour la SCPI. Malgré les tensions géopolitiques, malgré la volatilité de la bourse suite aux discours de Donald Trump, justement parce que la SCPI est un actif complètement décorrélé du marché actions. Là, nous allons être sur un produit dont le rendement va dépendre des loyers distribués, et non pas de valeurs cotées en bourse qui vont fluctuer tous les jours. Donc pour un investisseur qui cherche de la stabilité dans les rendements, dans la valeur de la part, et qui cherche à fuir les montagnes russes de la bourse, oui, la SCPI reste un très bon secteur pour investir à l'heure actuelle.

Pourquoi investir en SCPI dans une SCI à l'IS ?

YD : Cela va répondre à de multiples objectifs. Je vais me concentrer sur deux aujourd'hui. Premièrement, la maîtrise de l'impôt, notamment pour des contribuables avec de fortes TMI. Un contribuable qui a une TMI par exemple à 41 %, avec les prélèvements de 17,2 %, s'il détenait la SCPI en nom propre, il aurait un impôt sur le revenu de plus de 58 %. Versus si nous sommes dans une SCI à l'IS, nous allons être à maximum 15 %, et si en plus de ça nous mixons avec des SCPI dont le patrimoine est situé à l'étranger, je pense à CORUM ou Comète, là, nous allons avoir un impôt proche de 0 €, parce qu'il y a une retenue à la source de l'impôt sur les sociétés directement dans le pays où sont situées ces SCPI. Et deuxième objectif : l'aspect transmission. Des investisseurs qui ont l'objectif de transmettre à leurs enfants, le fait de loger ça dans une SCI à l'IS, et si en plus de cela il y a un crédit, ce qui est intéressant pour la détermination de la valeur imposable, nous allons déduire le crédit de la valeur des parts, nous allons calculer l'impôt sur la valeur nette comptable. Et là, si nous faisons cela en début d'investissement et que la stratégie est bien rodée, certains contribuables peuvent transmettre plusieurs centaines de milliers d'euros de patrimoine de SCPI en payant 0 € d'impôt. Un mécanisme à mettre en place, à discuter avec son conseiller en gestion de patrimoine. Une stratégie super efficace.

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