Loi de finances 2025, 5 mesures clés qui vont impacter l’immobilier (Otaree)

1. Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble de la France

L’une des annonces phares du Projet de Loi Finance (PLF) concerne l’élargissement du PTZ à tout le territoire français pour les primo-accédants, et ce, aussi bien pour l’achat d’un appartement que d’une maison neuve individuelle. La mesure était très attendue, elle semble cette fois définitivement actée. Cet élargissement facilitera l’accès à la propriété, particulièrement dans les zones rurales ou périurbaines (souvent sous-représentées).

Une vraie bonne nouvelle pour les accédants à la propriété, pour les professionnels de l’immobilier neuf, et plus largement pour le marché de l’immobilier dont les ventes seront boostées par ce mécanisme. L’extension du PTZ permettra d’accroître l’intérêt des primo-accédants pour des régions moins denses. Les agences et promoteurs immobiliers vont donc obtenir de nouvelles opportunités de vente. Cette mesure pourrait également encourager des investissements dans des régions jusqu’ici moins convoitées. Il sera ainsi possible de cibler une clientèle de primo-accédants cherchant à s’installer dans des régions où les prix sont plus abordables, ce qui contribue à la revitalisation économique de certaines zones moins denses.

À savoir : "L'amendement prévoit un ajustement concernant son entrée en vigueur : deux mois après la promulgation du PLF afin de laisser le temps aux banques de s'organiser. Les quotités seront fixées par décret.", selon le ministère du Logement. Le nouveau PTZ sera donc réellement disponible à partir du 1er avril 2025.

2. Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés "frais de notaire", vont connaître une hausse en 2025. Cette augmentation concernera principalement les transactions immobilières : elle va donc impacter directement les acquéreurs en augmentant le coût global d'achat d'un bien. Les conseils départementaux (qui perçoivent ces droits) auront la possibilité de relever le taux applicable, ce qui pourrait renforcer les disparités régionales en matière de fiscalité immobilière.

Cependant, le gouvernement a prévu une exonération partielle pour les primo-accédants sous certaines conditions, notamment pour l'achat d'une résidence principale dans certaines zones. Cette mesure vise à alléger la charge financière pesant sur les nouveaux propriétaires tout en garantissant des recettes supplémentaires pour les collectivités locales, souvent utilisées pour financer des infrastructures publiques.

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3. Réduction du budget alloué à MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov', principal dispositif d’aide à la rénovation énergétique, va voir son budget réduit en 2025 (une baisse effective de “seulement” 460 millions d’euros). Bien que la réduction budgétaire soit moins drastique qu’anticipée, cette diminution budgétaire risque d’affecter directement le nombre de propriétaires pouvant bénéficier de cette aide pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement.

Jusqu’ici, MaPrimeRénov’ permettait aux ménages d’accéder à des subventions pour l’isolation, le remplacement du chauffage ou encore l’installation d’équipements plus performants. Le gouvernement joue la carte de la réassurance en annonçant que : "Cette réduction s'appuiera sur une optimisation de la trésorerie, des avances accordées aux ménages, et de la gestion budgétaire, notamment s'agissant de la réserve budgétaire."

4. Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027

Bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs : le dispositif Loc’Avantage, qui devait initialement prendre fin en 2024, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Ce programme permet aux propriétaires de bénéficier d'avantages fiscaux lorsqu’ils acceptent de louer leur bien à des loyers inférieurs au prix du marché, à des ménages aux revenus modestes.

Le dispositif propose 3 niveaux de réduction d'impôt, en fonction du loyer appliqué et de la localisation du bien : plus le loyer est bas par rapport au marché local, plus l’avantage fiscal est important. Cette prolongation vise à inciter davantage de bailleurs à proposer des logements abordables, dans un contexte de forte tension locative (particulièrement dans les grandes villes).

Pour les investisseurs, Loc’Avantage représente une opportunité fiscale intéressante, bien que soumise à des contraintes de plafonnement des loyers et de durée d'engagement. Sa prolongation jusqu’en 2027 s’inscrit dans une volonté du gouvernement de maintenir une offre locative abordable tout en soutenant les propriétaires bailleurs.

5. Prise en compte des amortissements dans le calcul des plus-values pour les LMNP

Dernière mesure principale adoptée dans le cadre du projet de loi de finances 2025 : les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Elle prévoit de prendre en compte les amortissements déduits dans le calcul des plus-values immobilières, ce qui pourrait significativement modifier la fiscalité de ce type d’investissement locatif. Actuellement, le régime LMNP permet de déduire les amortissements pour réduire les revenus imposables, sans que ceux-ci n'impactent les plus-values à la revente. Or la réforme vient remettre en cause cet avantage, afin d’inciter les investisseurs à conserver leurs biens plus longtemps.

Bonne nouvelle : cette mesure relative au statut LMNP n’affecte pas les résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors ou établissements offrant des services aux personnes âgées ou en situation de handicap).

Elle viendra toutefois diminuer l'attrait du statut LMNP pour certains investisseurs, en particulier ceux cherchant à revendre rapidement. En l'absence d’un nouveau dispositif incitatif, les investisseurs devront prendre en compte cet ajustement fiscal dans leurs stratégies de long terme.

Source Otaree

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