Marché immobilier : 2024 sera-t-elle une année olympique ? Avec Jean-Christophe Antoine (ATLAND Voisin), Jérôme Rusak (L&A Finance) et Vincent Danis (Savinianne)

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VT : La troisième partie de ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Que pouvons-nous attendre du marché, des SCPI d'ATLAND Voisin en 2024 ? Toujours avec Jean-Christophe Antoine et nos deux experts Vincent Danis et Jérôme Rusak, qui vous pose la première question de cette troisième partie.
 
JR : Allons-nous vivre une année olympique en 2024 ? Concernant l'immobilier, quelles sont vos prévisions ? Comment vous y préparez-vous pour y faire face ?
 
JCA : Nous y sommes déjà préparés. 2024 ne va pas être une année olympique au niveau de l'immobilier. Le S1 va encore s'inscrire à la baisse sur le volume des investissements. Le volume des transactions va être délicat également. Il va être tiré par la rationalisation et par l'intégration des normes environnementales dans le choix des entreprises pour leur implantation immobilière.
 
VT : Encore une année difficile 2024 ?
 
JCA : Ça va être une année difficile. Je pense qu'au deuxième semestre, nous aurons dépassé la correction baissière. Nous pouvons attendre un assouplissement sur les taux d'intérêt, ce qui donnera plus de visibilité aux investisseurs. C'est le premier élément.
 
VT : Une stabilisation dans la deuxième partie de l'année ?
 
JCA : Oui. Une stabilisation dans la deuxième partie de l'année, donc qui permettrait de dire les corrections de valeurs sont derrière nous. Après, les valeurs se font aussi par le travail d'asset. Il ne faut pas l'oublier le travail de relocation, le travail de repositionnement de l'immeuble qui peuvent entraîner de la création de valeur. Ce premier semestre devrait être identique au deuxième semestre de 2023. Et le deuxième semestre 2024 devrait se passer un peu mieux.
 
VT : Vincent Danis, votre question.
 
VD : Vous avez lancé une SCPI européenne et pour le moment vous n'avez pas investi en Allemagne. Est-ce que c'est une défiance vis-à-vis de ce marché ou la difficulté de sourcer des opportunités ?
 
JCA : Il y avait deux postulats pour créer cette SCPI européenne. Premièrement, le timing. Nous étions dans un bon timing pour la création l'année dernière puisque le marché repricait sur toute l'Europe. Et deuxième élément, les équipes sur place, qui est un postulat de base pour moi. On ne fait de l'immobilier que si on connaît parfaitement les marchés. Et même en France, nous sommes implantés à Rennes, à Toulouse, à Dijon, à Nice, également pour couvrir toutes ces régions. Donc, c'est important d'avoir des relais locaux. Ça a commencé effectivement par Espagne, Pays-Bas. Et aujourd'hui, nous regardons l'Irlande, même si nous n'avons pas encore procédé à l'acquisition. L'Allemagne, c'est un marché qui nous intéresse. Fiscalement, c'est le plus intéressant. Aujourd'hui, au niveau du marché de l'immobilier, le repricing n'est pas aussi sévère que ce qui a été constaté sur d'autres pays. Le marché est très organisé. Nous pensons à la rigueur allemande, mais en matière immobilière, ce n'est pas vraiment la rigueur en Allemagne. Au niveau des transactions, au niveau des agents immobiliers, c'est un peu complexe. Mais nous avons vocation à ouvrir un ou deux pays cette année. Et l'Allemagne, nous faisons des études dans ce sens et aussi pour avoir les relais locaux et pour avoir les meilleurs prestataires. Donc, c'est des choix qui vont être faits en 2024 pour ouvrir ces deux pays. Nous sommes effectivement sur l'Allemagne. Nous avons tendance à vouloir, par intuition, à aller vers les locaux d'activité ou le commerce. Les locaux d'activité, c'est surtout des utilisateurs qui sont propriétaires de leurs actifs donc il y a un marché relativement faible et le bureau, il faut faire attention aussi sur tous les pays d'Europe. Les pays d'Europe ne divergent pas de la France même s'il y a quelques divergences mais sinon dans le modus operandi ne diverge pas trop.
 
VT : Nous avons encore le temps pour quelques questions. Jérôme.
 
JR : Nous voyons de nouvelles SCPI, de nouvelles sociétés de gestion très innovantes. Chez ATLAND Voisin qu'allez-vous mettre en œuvre pour rester ou lutter dans ce nouveau marché ?
 
JCA : Il y a plusieurs choses. Innovantes, il faudrait me prouver que ce soit innovant parce qu'il y a des choses qui ne sont pas forcément innovantes alors qui effectivement ont le goût de l'innovation. Mais je ne suis pas certain de leur innovation. En tout cas, elles ont l'avantage de challenger un peu ce monde des SCPI. Donc c'est une bonne chose. Nous, déjà, c'est renforcer nos SCPI et pouvoir nous projeter sur des résultats qui seront identiques à 2023 en 2024 par la bonne gestion que nous faisons, donc Épargne Pierre Europe, une volonté d'être à 6 % brut de fiscalité et nous l'atteindrons facilement, même taux de distribution pour Épargne Pierre, sans de correction de valeur à notre sens sur ces SCPI, et Immo Placement où nous allons continuer sur ce capitale fixe, qui a des vertus, puisque beaucoup de réserves aujourd'hui. Et il y a un intérêt à étudier le marché secondaire, puisqu'il y a une décote plus élevée, nous sommes à - 11 % parce que c'est sur le marché secondaire. Donc présence importante sur les marchés, travail d'assets et de repositionnement très important et intégration des normes environnementales. J'insiste là-dessus. Que ce soient les jeunes ou les vieilles SCPI, les contraintes vont être de plus en plus importantes. La révision du label ISR, qui est une très bonne chose, qui va arriver fin 2024, va notamment obliger tous les acteurs à revoir leur consommation d'énergie, partie commune et partie privative. Nous, nous avons un taux de couverture à 90%, nous y sommes déjà. Je pense que ça va faire beaucoup de travail. Et nous avons isolé depuis deux ans 15 Ms € uniquement pour ces travaux d'amélioration énergie - décarbonation.
 
VT : Toute dernière question, Vincent.
 
VD : En 2023, les SCPI pionnières et vertueuses en matière environnementale n'avaient pas été préservées d'un point de vue expertise. Pensez-vous que les experts vont évoluer dans leur manière de voir les choses en 2024 ?
 
JCA : Ce ne sont pas les experts. Ce sont les transactions qui feront évoluer les choses. Aujourd'hui, de plus en plus, les investisseurs font attention aux contraintes environnementales et à la réglementation qui va s'imposer à eux sur le règlement SFDR et tous les règlements qui s'imposent. Les immeubles qui ne respecteront pas ces contraintes vont être sanctionnés par le marché et vont être décotés. Donc, c'est par le marché et par la transaction que nous retrouverons la valeur. Les experts peuvent essayer de monétiser l'environnement et les bienfaits de l'environnement, ils auront du mal, mais ce sont les transactions qui en apporteront la preuve.
 
VT : Ce sera le mot de la fin. Nous avions encore plein de questions, vous vous en doutez. Merci beaucoup Jean-Christophe Antoine d'avoir été avec nous pour ce Face au Marché consacré à ATLAND Voisin. Et merci à nos deux experts Vincent Danis, Savinianne et Jérôme Rusak, Président de L&A Finance. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.

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