Faudra-t-il attendre la retraite pour devenir propriétaire aux Etats-Unis ?

Dans ce nouvel édito, un chiffre publié par Rand Group attire particulièrement l'attention : l'acheteur immobilier américain médian a désormais 59 ans, contre 33 ans en 1985 et 49 il y a 5 ans.

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Le chiffre est spectaculaire, mais surtout révélateur d'une transformation beaucoup plus profonde du marché immobilier américain. Derrière cette évolution démographique se dessine en effet une autre lecture, celle d'une économie américaine de plus en plus différenciée selon le patrimoine détenu. Autrement dit, la « K-shaped economy », ou économie en forme de K (avec les plus aisés dans la branche haute du « K » et tous les autres en bas) ne se lit pas seulement dans les revenus ou la consommation. Elle se lit aussi dans la capacité à posséder un actif dont la valeur a fortement progressé.

L'immobilier, un marché de plus en plus patrimonial

Le marché immobilier américain fonctionne de plus en plus sur deux vitesses.

D'un côté, des ménages déjà propriétaires, souvent plus âgés, qui disposent d'un capital immobilier accumulé au fil des années. De l'autre, des ménages plus jeunes qui doivent entrer sur un marché où les prix, les taux hypothécaires et l'apport nécessaire ont fortement augmenté.

Le « wealth effect » immobilier

C'est ici que le sujet devient intéressant pour les marchés financiers.

Un propriétaire qui a acheté son logement il y a dix ou vingt ans n'aborde pas le marché immobilier avec le même bilan qu'un jeune ménage qui tente d'y entrer aujourd'hui.

La hausse des prix immobiliers augmente la valeur nette du premier. Elle peut faciliter un nouvel achat, permettre un apport plus important ou simplement renforcer sa capacité d'emprunt. Le second, lui, doit souvent épargner davantage pour constituer son premier capital.

La Réserve fédérale confirme cette divergence : en 2025, 83% des Américains de plus de 60 ans étaient propriétaires de leur logement, contre 24% chez les 18-29 ans. L'écart est également très marqué selon les revenus, le taux de propriété atteint 86% chez les ménages gagnant plus de 100 000 dollars par an, contre 33% sous 50 000 dollars. Rien d'étonnant nous diriez-vous ! Mais la situation s'amplifie… La Fed souligne notamment que la progression des prix immobiliers plus rapide que celle des revenus a rendu l'accession plus difficile pour les jeunes ménages aux revenus modestes.

Une K-shaped economy… mais à nuancer

Cette dynamique correspond assez bien à l'intuition derrière la K-shaped economy : ceux qui possèdent déjà des actifs profitent davantage de leur appréciation, tandis que ceux qui cherchent à les acquérir doivent faire face à un ticket d'entrée toujours plus élevé.

La même logique existe sur les marchés financiers. Les ménages les plus aisés sont davantage exposés aux actions, à l'immobilier et aux fonds de pension. Lorsque ces actifs progressent, leur patrimoine augmente mécaniquement plus vite.

La Fed de New York observe d'ailleurs que depuis 2023, la croissance réelle du patrimoine a été nettement plus forte pour les ménages à hauts revenus.

Mais il faut éviter de transformer cette observation en explication unique de l'économie américaine. Une analyse récente de la Fed de Richmond souligne que les données ne permettent pas de conclure à une économie systématiquement « K-shaped » sur les trois dernières décennies : la divergence est beaucoup plus nette sur certaines périodes et certains indicateurs, notamment la consommation et le patrimoine.

Et pour les marchés ?

Le vieillissement des acheteurs est donc aussi un sujet de structure financière

Cela contribue à expliquer pourquoi le marché américain peut rester relativement résilient malgré des taux hypothécaires élevés, la demande n'est pas homogène. Une partie des acheteurs est contrainte par son revenu et le coût du crédit ; une autre dispose déjà d'un stock de richesse considérable.

Le chiffre des 59 ans raconte donc finalement une histoire beaucoup plus large que celle de l'immobilier.

Il raconte une économie où l'accès à la propriété dépend de plus en plus de la capacité à posséder déjà du patrimoine. Et cette mécanique rapproche encore davantage l'immobilier, la Bourse et la consommation, lorsque les actifs montent, ceux qui en possèdent bénéficient d'un effet de richesse ; pour ceux qui n'en possèdent pas encore, le ticket d'entrée augmente.

La K-shaped economy pourrait ainsi se lire non seulement dans les revenus, mais dans le bilan des ménages.

Par Gérald Grant, Fundesys

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