SCPI : après la parution des bulletins trimestriels, l’émergence d’un nouvel IFI ?

IFI, non pas un nouvel impôt, mais l’acronyme représentatif des 3 nouvelles catégories de SCPI : les Immunes, les Funambules et les Infectées

Les Immunes

Elles traversent le cycle de taux et le cycle immobilier sans trop de secousses. Leurs caractéristiques communes ? Pas forcément une querelle entre les anciens et les modernes, plutôt une capacité à investir dans un contexte où les acheteurs moins nombreux saisissent des opportunités et font des acquisitions relutives pour leur patrimoine.

Toutes les SCPI récentes, nées dans un environnement favorable, vont rentrer dans cette catégorie, simplement parce que les risques embarqués ne se seront pas encore révélés peu de temps après les investissements.

On va aussi trouver certaines SCPI plus anciennes, peu exposées au bureau IDF et/ou à l’endettement mesuré, Epargne Pierre chez ATLAND Voisin en est un bon exemple parmi d’autres.

Pas de problème de liquidité avec des retraits de parts en attente, peu de référencement en UC.

Dans les bulletins trimestriels de ces Scpi, il est plaisant de constater des expertises stables ou même en légère hausse sur des actifs récemment acquis, des distributions en hausse en 2024 et 2025 avec dans le même temps des reports à nouveau alimentés.

Parfois la réussite sourit aux audacieux, certains investissements récents témoignent, par le niveau du rendement rapporté aux emplacements et à la qualité des locataires, d’une prise de risque, au final, bénéfique par des sociétés ayant beaucoup collecté, puis su saisir des opportunités. Des acquisitions à des taux de rendement inenvisageables il y a peu.

Tant mieux pour elles et pour leurs associés.

Les Funambules

Leur équilibre est instable, elles semblent marcher sur un fil, vacillent parfois, puis se redressent. Leur collecte tourne au ralenti, elles affichent un léger stock de parts en attente de retrait, puis le résorbent, mais cela semble bien fragile et à la merci d’un ordre de sortie plus important.

Elles gèrent autant qu’elles peuvent leurs problèmes d’absence de cash quand la collecte est trop faible, préférant se désendetter que réaliser des investissements nouveaux.

À surveiller : les anticipations de distribution 2025 où les refinancements de dettes peuvent peser lourd, de même les programmes de travaux prévus quand les sociétés de gestions privilégient leur plan de valorisation à long terme plutôt que la préservation de la satisfaction immédiate de leurs associés .

L’évolution du taux d’occupation et la communication (souvent absente) sur l’indexation réelle des loyers sont à suivre attentivement, tant la santé de ces véhicules reste fragile ;

Toutefois, la baisse éventuelle des taux longs pourrait redonner un ballon d’oxygène à ces SCPI et leur permettre au final de sortir du cycle baissier sans trop de dommages.

On peut saluer les efforts réalisés par certains pour avoir gardé un équilibre entre entrées et sorties et ne pas avoir basculé dans les SCPI illiquides, ou la communication nouvelle (à l’exemple de Perial) sur le suivi de la diminution des parts en attente de retrait.

Les Infectées

Comme dans les grandes épidémies, certaines SCPI sont à présent durablement mises à l’écart. Les expertises continuent à se déprécier, les opérations de cession contribuent au désendettement ou à doter des fonds de remboursement mis à contribution.

Il peut y avoir plus-value comptable mais cependant forte cristallisation de manques à gagner par rapport au scénario ou aux valorisations passées.

Parfois exsangues de liquidité, 2025 marque une baisse des distributions inédites (et ce , malgré des indexations de loyers réelles).

Pas de retour à meilleure fortune attendue cette année sauf miracle.

Parmi les tristesses de ce début d’année, une communication devenue déficiente ou trop tardive sur l’évolution de la santé de ces SCPI et parfois des commentaires de gestion où l’alibi du marché ne parvient pas à masquer le manque d’anticipation ou de réactivité spécifiques.

Le monde de l’immobilier gagnerait à reprendre l’expérience du monde financier où un gérant peut admettre pourquoi il s’est trompé sur le choix d’un actif et comment il fait évoluer son process de gestion, pour ne pas s’exposer à nouveau au même type d’erreur.

Enfin, quand la distribution est intermédiée, bien penser à accompagner ses réseaux de distribution externe en communication(s) pour préserver une confiance si longue à bâtir et si rapide à détruire…

SCPI, nouveautés 2025

Il sera intéressant de suivre le décollage des nombreux nouveaux véhicules aussi bien en termes de collecte. Toutes auront du mal à se frayer simultanément un chemin vers des distributeurs externes. Attention à celles cherchant le même type de biens, plus de difficultés à se positionner comme « différent » quand on achète la même chose.

Les fonds de remboursement capés, qui commencent à apparaître, pourraient résoudre bien des problèmes pour les petits porteurs, bloqués depuis 18 mois par la volonté de sortie de plus gros.

Voir aussi : SCPI, le top 20 des rendements 2024

Prochaine échéance importante à suivre : les expertises au 30 Juin 2025.

Par Vincent Danis, Savinianne, achevé de rédiger le 21 février 2025

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