SCPI à capital fixe : pour quels investisseurs et avec quels objectifs ?

Dans un marché des SCPI marqué par des enjeux de liquidité et des évolutions de modèle, les SCPI à capital fixe suscitent un regain d’intérêt. Fonctionnement, avantages, limites, profil d’investisseurs concernés, ce type de véhicule patrimonial répond à des logiques bien spécifiques, souvent orientées vers le long terme et la connaissance fine du patrimoine détenu. Avec Laurent Le, Président d'Aestiam.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe et comment fonctionne-t-elle ?

Laurent Le : Une SCPI à capital fixe, c'est un fonds fermé. C'est-à-dire que nous avons un nombre de parts limité. Donc, une acquisition de parts se fait par l'intermédiaire du marché secondaire, de gré à gré, entre un investisseur qui vend les parts et un investisseur qui les achète. Le prix de souscription est déterminé en fonction de l'offre et de la demande de parts. S'il y a un appétit pour le marché, le prix de la part augmente. S'il y a plus de vendeurs que d'acquéreurs, le prix de la part baisse. C'est le mécanisme qui permet de gérer les problèmes de liquidité et c'est la raison pour laquelle certaines SCPI à capital variable sont passées à capital fixe.

À qui s'adresse ce type de SCPI et quels en sont les avantages et les inconvénients ?

Laurent Le : Un des inconvénients des SCPI à capital fixe, c'est la volatilité. Comme le prix dépend de l'offre et de la demande, il peut fluctuer dans le temps. Et lorsqu'il y a beaucoup de vendeurs et pas beaucoup d'acquéreurs, il peut même baisser significativement. Mais c'est aussi une SCPI qui a de nombreux avantages. Comme le capital est fixe, il n'y a pas de collecte et donc relativement moins d'investissements que dans les SCPI à capital variable. Le patrimoine est plus connu par les investisseurs. Les associés investissent dans une SCPI qu'ils connaissent et moins dans une stratégie d'investissement dans des acquisitions futures. Ce sont des caractéristiques qui plaisent à un certain nombre d'investisseurs.

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Est-ce que cela s'adresse à des épargnants qui ont déjà des SCPI à capital variable, qui veulent compléter leur portefeuille de SCPI ?

Laurent Le : Cela peut intéresser plusieurs types d'investisseurs, mais ce sont généralement des investisseurs qui s'inscrivent sur le temps long, qui sont moins sensibles à la volatilité du prix de la part et qui veulent vraiment investir dans une SCPI dont ils connaissent le patrimoine.

Le Patrimoine Foncier : une SCPI à capital fixe centrée sur Paris

Laurent Le : C'est une SCPI qui est historiquement à capital fixe. Elle n'est pas passée de capital variable à capital fixe. Elle détient une trentaine d'immeubles : des bureaux, des écoles, des commerces, des locaux d'activité. Sa spécificité, c'est que 78 % de son patrimoine est situé à Paris intramuros, dans les zones les plus recherchées. Là, les loyers sont les plus élevés. C'est vraiment cette caractéristique qui définit la SCPI. Les investisseurs recherchent cette SCPI pour son patrimoine parisien qui est rare dans l'univers des SCPI.

Exemples d’actifs détenus par la SCPI Le Patrimoine Foncier

Laurent Le : La SCPI détient par exemple un immeuble de bureaux d'environ 2 000 m² situé rue de Milan dans le 9e arrondissement de Paris. Elle détient aussi une école près de l'hôpital Saint-Louis dans le 10e arrondissement de Paris. Et elle détient enfin une troisième boutique rue Saint-Dominique à Paris 7.

Quelles performances pour la SCPI Le Patrimoine Foncier ?

Laurent Le : Le taux de distribution et la performance globale annuelle se sont respectivement élevés à 5,79 % et 5,23 % en 2025. Mais ce sont surtout les gains en capital qui caractérisent cette SCPI, puisque à la fin de l'année la valeur des expertises représente plus de 3 fois le prix de revient de la SCPI. Le patrimoine s'est apprécié dans le temps, y compris depuis la hausse brutale des taux d'intérêt en 2022. Et le TRI à 20 ans, qui reflète la distribution et les gains en capital, dépasse 10 % sur 20 ans.

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