La SCPI, un placement à relativiser ?

Un investissement immobilier peut paraitre sécurisant et présenter un rendement attractif. Toutefois, des contraintes budgétaires peuvent limiter les possibilités qui vous sont offertes. Privilégier l’alternative d’une participation au sein d’une société civile de placement immobilier (SCPI) peut alors s’avérer séduisante. Néanmoins, il convient d’en appréhender les conséquences.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Ces sociétés sont régies par les articles L.214-86 à L.214-118 du Code monétaire et financier (CMF). Elles ont pour objet l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location. Dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les SCPI ont également pour objet l'acquisition et la gestion d'immeubles qu'elles font construire exclusivement en vue de leur location.

En quoi consiste votre investissement ?

En acquérant une ou plusieurs parts du capital d’une SCPI, vous investissez dans les projets immobiliers locatifs de cet organisme de placement collectif. Il pourra s’agir d’immeubles à usage commercial ou d’habitation.

Quels sont les frais engagés ?

Outre votre participation initiale qui vous conférera le statut d’associé de la SCPI, il vous faudra acquitter annuellement des frais de gestion. Ces frais seront la contrepartie des missions accomplies par la société de gestion (article L.532-9 du CMF) en charge de la gérance de cette SCPI, à savoir, notamment, sélectionner des biens immobiliers en principe rentables à acquérir, rechercher des locataires et percevoir les loyers, gérer l’entretien desdits immeubles.

Quel rendement vous sera proposé ?

Vous percevrez des dividendes. Toutefois, ni le rendement ni le capital de la SCPI, lors de la revente de vos parts, ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier.

Quel régime fiscal sera applicable ?

Le respect du régime social de la SCPI conditionne son régime fiscal. Cette société bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) et en qualité d’associé vous serez soumis, à hauteur de votre quote-part des bénéfices sociaux, à l’impôt sur le revenu sauf à être une personne morale relevant de l’IS (article 239 septies du Code général des impôts (CGI)). Cette souscription ouvre toutefois droit, sous certaines conditions et limites, à des réductions d’impôt « Malraux » et « Duflot-Pinel » pour investissement locatif (respectivement articles 199 tervicies et 199 novovicies du CGI). Les dispositifs « Périssol », « Besson », « Cosse » ou encore « Robien-SCPI » sont également applicables.

Lors de la cession de vos parts, et en votre qualité d’associé personne physique, la plus-value immobilière que vous réaliserez sera imposée comme une cession de titres d’une société non cotée à prépondérance immobilière (article 150 UB du CGI).

Ainsi, s’il est possible d’affirmer qu’une participation au sein d’une SCPI est rassurante, eu égard à la diversification des placements et à la mutualisation des risques, ce type d’opération n’est pas dénué de risques. Le profit généré ne peut pas être évalué avec certitude et des frais d’entrée et de gestion sont à prévoir.

Par Caroline Benhamou

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