Stations balnéaires : pourquoi le marché immobilier ralentit depuis 2023

Après l'euphorie observée à la sortie de la crise sanitaire, le marché immobilier des stations balnéaires entre dans une nouvelle phase. Si les prix restent nettement supérieurs à la moyenne nationale, la hausse s'est essoufflée et les transactions ont ralenti. Dans le même temps, les nouvelles contraintes fiscales et réglementaires conduisent les acquéreurs à se montrer plus sélectifs, même si les critères environnementaux restent, pour l'heure, un facteur secondaire dans les décisions d'achat. Pour autant, le littoral français conserve de solides atouts, porté par une offre limitée et une demande toujours soutenue.

Les stations balnéaires retrouvent un marché plus équilibré

Entre 2020 et 2022, les stations balnéaires ont bénéficié d'un engouement exceptionnel. La généralisation du télétravail, la recherche d'un meilleur cadre de vie et l'envie de disposer d'une résidence secondaire avaient alors alimenté une forte hausse des prix.

Selon la dernière étude de la FNAIM, menée sur 517 communes littorales, le prix moyen d'un logement dans une station balnéaire atteint désormais 4 578 €/m² au 1er mai 2025, contre 2 950 €/m² pour l'ensemble de la France métropolitaine, soit un écart de 50 %. Depuis 2014, les prix y ont progressé de 38 %, contre 22 % au niveau national. Après un léger repli en 2023 (-1,4 %), ils se stabilisent depuis 2024 (+0,2 %), signe d'un marché qui retrouve progressivement un rythme plus normal sans connaître de correction marquée.

D'importants écarts régionaux subsistent toutefois. Les stations les plus chères se situent en Provence-Alpes-Côte d'Azur (5 842 €/m²) et en Nouvelle-Aquitaine (5 132 €/m²), tandis que la Normandie (3 543 €/m²) et la Bretagne (3 483 €/m²) restent les façades les plus accessibles, cette dernière étant la seule région où les prix ont reculé sur un an (-2 %).

Pour Loïc Cantin, président de la FNAIM, cette résistance confirme la solidité structurelle du marché : « Le marché des stations balnéaires conserve toute son attractivité, témoignant de la place de la France comme première destination touristique mondiale. »

Fiscalité, crédit et réglementation modifient les arbitrages des acquéreurs

Depuis 2023, plusieurs facteurs contribuent à ralentir le marché des résidences secondaires.

La remontée des taux d'intérêt entre 2022 et 2024 a réduit la capacité d'emprunt de nombreux ménages. Parallèlement, plusieurs évolutions réglementaires ont modifié l'équation économique des investissements sur le littoral. Les majorations de taxe d'habitation sur les résidences secondaires se sont multipliées dans les communes touristiques, tandis que la loi Le Meur est venue encadrer davantage les locations meublées de courte durée.

Dans ce contexte, les acquéreurs privilégient davantage les biens offrant une perspective d'occupation de long terme ou présentant une forte qualité patrimoniale. Cette évolution se traduit par un ralentissement des transactions sur les résidences secondaires, alors que le marché immobilier dans son ensemble montre progressivement des signes de reprise sur les résidences principales.

Les enjeux climatiques restent, pour l'instant, un critère secondaire

Contrairement à une idée reçue, les risques environnementaux ne pèsent pas encore significativement sur les prix. La FNAIM souligne elle-même l'effet limité, à ce stade, de l'érosion du littoral et du recul du trait de côte sur les dynamiques d'achat : les communes les plus exposées ne se distinguent pas par des prix nettement inférieurs à ceux des autres stations.

Cette situation pourrait néanmoins évoluer. Les futures obligations de rénovation énergétique et la multiplication des diagnostics de vulnérabilité climatique dans les annonces immobilières sont susceptibles, à moyen terme, de faire de ces critères un élément à part entière de la valorisation des biens. Pour les investisseurs patrimoniaux, il s'agit donc moins d'un facteur de risque immédiat que d'un point de vigilance à intégrer dans une logique de détention longue.

Le littoral conserve des fondamentaux solides

Malgré ce ralentissement, les stations balnéaires continuent de bénéficier d'une demande structurellement soutenue.

Selon la FNAIM, l'âge moyen des acquéreurs s'établit à 55 ans, et 41 % d'entre eux ont plus de 60 ans, une clientèle disposant généralement d'un apport personnel important, en quête d'une résidence secondaire ou d'un lieu de vie pour la retraite. Les acheteurs étrangers, principalement britanniques, belges et néerlandais, représentent quant à eux 8 % des transactions sur certaines façades maritimes.

L'offre demeure par ailleurs limitée dans de nombreuses communes littorales, où les possibilités de construction restent contraintes. Cette rareté contribue à soutenir les prix malgré le recul des transactions.

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Un marché des stations balnéaires qui gagne en maturité

Le ralentissement observé depuis 2023 ne traduit donc pas un désamour pour le littoral, mais plutôt le passage d'une logique spéculative post-Covid à une approche plus sélective, où la qualité de l'emplacement, la performance énergétique et la résilience patrimoniale des actifs priment désormais sur la simple perspective d'une appréciation rapide des prix.

Sources

‍FNAIM – Prix élevés, demande soutenue : la FNAIM fait le point sur le marché des stations balnéaires (juillet 2025).Le Monde – Immobilier : ces éléments à prendre en compte avant d'investir dans une station balnéaire (24 juillet 2025).Le Monde – Les transactions immobilières rebondissent, mais les ventes de résidences secondaires chutent (30 juin 2025).

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