Debrief du webinar "la rentrée immobilière" (Groupe La Française)

À l’occasion du webinaire « La Rentrée Immobilière », les experts de La Française dressent le bilan du premier semestre 2024 et partagent leurs convictions pour la fin d’année.

Virginie Wallut, Directrice de la Rechercher et de l’ISR Immobilier, livre son analyse des marchés immobiliers, en revenant rapidement sur les événements marquants du S1 2024, notamment suite à l’annonce de la baisse des taux par la BCE. Guillaume Allard, Directeur Général Adjoint de La Française REM, examine quant à lui le comportement des fonds immobiliers La Française, en particulier les SCPI et les UC immobilières.

Que met en place La Française pour préserver la qualité de ses actifs ? Ce point est abordé par Thierry Molton, Directeur Général en charge de l’asset management. Enfin, Philippe Depoux, Président de la Française REM, partage sa vision des marchés immobiliers ainsi que les principaux enjeux et défis à venir.

S’adapter face à un contexte économique incertain

Le contexte économique est incertain, marqué par l’hésitation des banques centrales à réduire les taux d’intérêts, et par des défis spécifiques à la France : l’abaissement de sa note financière et la dissolution de l’Assemblée nationale. Le marché immobilier français a subi une baisse de valeurs plus marquée qu’ailleurs en Europe, avec un taux OAT qui se maintient à un niveau élevé, autour de 3,40%.

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Face à ce contexte, l’entreprise mobilise l’ensemble des ressources à sa disposition pour continuer à améliorer le patrimoine tout en maintenant les distributions annoncées en début d’année : gestion proactive des locataires, différenciation des immeubles de bureaux, « verdissement » des immeubles pour accroître l’efficacité énergétique et répondre aux dernières normes et plans de cession ciblés.

La gestion des SCPI se divise entre les produits historiques et thématiques (logistique et santé), confortés à des enjeux de financement et de liquidité.

Malgré ces obstacles, une stabilisation des valeurs est anticipée d’ici la fin 2024, suivie d’une reprise des volumes d’investissement, puis des valorisations en 2025. Un changement de paradigme est à l’œuvre : la performance future s’appuiera davantage sur les rendements locatifs que sur une baisse des taux.

Point d’inflexion des marchés immobiliers européens

Les marchés immobiliers européens ont atteint un point d'inflexion, avec des volumes d'investissement sur 12 mois supérieurs à ceux enregistrés fin 2023.

Ce retournement, observé dès le 1er trimestre et confirmé au 2ème trimestre marque le début d’un nouveau cycle. Cependant, cette reprise concerne avant tout les volumes d’investissement, tandis que les prix n’ont pas encore suivi. La France se distingue par un retard, en partie lié à son fonctionnement structurel et aux incertitudes politiques. Ce décalage entraine une désynchronisation du marché français par rapport aux autres marchés européens. Les ajustements de valeurs se font des rythmes différents selon les pays, avec des impacts plus prononcés en France.

Par ailleurs, on constate une diversification des investissements immobiliers, marquée par une réduction de la part du bureau au profit d’actifs de diversification. La polarisation des marchés s'accentue, concentrant la demande sur une partie réduite du parc existant, tous segments confondus.

Le ralentissement de la production d'offres dans le neuf, dû aux réglementations et à la hausse des coûts de construction, crée un déséquilibre offre-demande à moyen terme. Le principal moteur de performance devient le rendement locatif, plutôt que l'effet des taux.  

Impact de l'actualisation des valeurs sur les SCPI et stratégies de gestion

L'AMF a recommandé l'actualisation semestrielle des valeurs immobilières. Par souci de transparence, La Française REM a appliqué cette recommandation à l'ensemble de ses SCPI d'entreprise. Cette actualisation a conduit à une baisse moyenne des valeurs de 4,4% sur le périmètre des SCPI d'entreprise. L'impact varie selon la géographie : stabilité, voire légère progression au UK et au Benelux, contre une baisse en France. La segmentation par type d'actifs révèle des différences : résilience de la logistique du dernier kilomètre et de la santé, stabilisation du tourisme et du commerce, tandis que le bureau connaît des baisses variables selon la taille (3-4% pour les petits actifs, 7-8% pour ceux dépassant 50 millions d'euros). La SCPI LF Grand Paris Patrimoine a subi un ajustement de -17,74% de son prix de part, compensant une baisse de 12% de la valeur de réalisation et effaçant une partie de la baisse non retranscrite en 2023. Pour les autres SCPI, aucun changement de prix de part n'est prévu à date et les objectifs de rendement pour 2024 devraient être maintenus. La gestion des ressources est contrainte, avec une collecte limitée et des coûts d'emprunt élevés. Les réserves accumulées ont permis de maintenir les distributions jusqu'à présent, mais une gestion prudente des ressources est nécessaire pour l'avenir. La société de gestion annonce le lancement d’une nouvelle SCPI : LF Croissance & Territoires, une SCPI pure Régions.

Gestion active du patrimoine : stratégies locatives, valorisation et durabilité

La pérennité des flux locatifs est essentielle, commençant dès la phase d'acquisition avec une sélection rigoureuse des immeubles. Les critères clés incluent la connexion aux transports et la qualité technique des bâtiments. La gestion proactive des locataires est prioritaire, avec l'introduction d'un "bail agile" offrant plus de flexibilité contractuelle. Un catalogue de services est proposé pour faciliter l'installation et améliorer l'expérience des locataires. L'entretien régulier des immeubles est crucial pour éviter l’obsolescence et maintenir leur attractivité. La dimension environnementale est intégrée dans toutes les décisions, avec le renouvellement du label ISR sans anomalie. Environ 50% du patrimoine est concerné par le dispositif éco-énergie tertiaire, permettant un suivi précis des consommations et la planification d'améliorations. Un plan de cession ambitieux en 2024 de 400 à 500 millions d'euros est en cours. Cette gestion active a généré environ 100 millions d'euros de plus-values et permet de pérenniser la qualité du parc locatif. L’asset management devient crucial face à ce contexte.

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Toute l'actualité Pierre Papier

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l’immobilier physique présente des risques : absence de rentabilité potentielle, variabilité des distributions ou perte de valeur. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

La SCPI comporte un risque de concentration géographique, un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti, un risque en matière de durabilité regroupés autour de six grandes familles : Risques de responsabilité liés au changement climatique; Risques physiques liés au changement climatique; Risques de transition liés au changement climatique; Risques liés à la biodiversité; Risques réputationnels; Risques de corruption et de blanchiment de capitaux; Le label ISR ne garantit pas la performance du fonds. Source : La Française, septembre 2024. La note d’information de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine a reçu le visa AMF SCPI n 18 25 en date du 21 08 2018. La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007 et l’agrément AIFM du 24/06/2014, au titre de la directive 2011/61/UE, www.amf-france.org.fr La Française Finance Services, entreprise d’investissement agréée par l’ACPR sous le n° 18673 - (www.acpr.banque-france.fr) et enregistré à l’ORIAS sous le n° 13007808 le 4 novembre 2016, Carte Professionnelle délivrée par la CCI Paris Ile-de-France sous le n° CPI 7501 2016 000 010432 - Transaction sur Immeubles et Fonds de commerce.