Foncière de l'État : le Parlement adopte définitivement la réforme de la gestion du patrimoine immobilier public

Le Parlement a définitivement adopté la proposition de loi créant une société foncière chargée de gérer le patrimoine immobilier de l'État. Cette réforme prévoit que les ministères et administrations deviennent locataires de leurs bâtiments afin de mieux maîtriser les coûts immobiliers, rationaliser les surfaces occupées et financer la transition écologique d'un parc estimé à 74 milliards d'euros. Présentée comme une modernisation de la politique immobilière de l'État, elle introduit un mode de gestion inspiré des grands investisseurs institutionnels.

Le Parlement valide la création d'une foncière pour gérer les 74 milliards d'euros de patrimoine immobilier de l'État

Après son adoption au Sénat début juillet, la proposition de loi portée par Thomas Cazenave a été définitivement adoptée par l'Assemblée nationale le 21 juillet, par 276 voix contre 86. Le texte prévoit la création d'un établissement public chargé de devenir propriétaire d'une partie du patrimoine immobilier de l'État.

Les administrations, y compris les ministères, conserveront l'usage de leurs bâtiments mais en deviendront locataires. Cette séparation entre les fonctions de propriétaire et d'occupant doit permettre de rendre plus visible le coût réel de l'occupation des locaux publics et de responsabiliser les administrations sur les surfaces qu'elles utilisent effectivement.

La réforme a recueilli un large soutien parlementaire, du Rassemblement national au Parti socialiste. Une partie de la gauche s'y est toutefois opposée, dénonçant un risque d'introduction des logiques de marché dans la gestion du patrimoine public.

Pourquoi l'État réforme la gestion de son patrimoine immobilier ?

Avec près de 96 millions de mètres carrés de surfaces bâties, plus de 42 000 km² de terrains non bâtis et un patrimoine estimé à environ 74 milliards d'euros, l'État français est l'un des plus importants propriétaires immobiliers d'Europe.

Pourtant, cette gestion fait régulièrement l'objet de critiques. Le rapporteur du texte, Pierre Cazeneuve, estime que ce patrimoine est aujourd'hui « trop inconnu, trop peu entretenu et mal géré, selon une logique trop fragmentée ».

La réforme vise ainsi à professionnaliser le pilotage des actifs immobiliers, à améliorer leur connaissance, à optimiser leur occupation et à accélérer les investissements nécessaires à leur modernisation.

Comment fonctionnera la future foncière de l'État ?

Le texte prévoit la création d'un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), présenté comme la future foncière de l'État.

Cette structure recevra progressivement la propriété d'une partie des actifs immobiliers publics. Les ministères et administrations continueront d'occuper leurs bâtiments, mais devront désormais verser un loyer à la nouvelle entité.

L'objectif est de distinguer clairement les fonctions de propriétaire et d'occupant, selon un modèle largement répandu dans l'immobilier institutionnel. Cette séparation doit permettre une meilleure visibilité sur les coûts immobiliers des administrations et favoriser une gestion plus rigoureuse du patrimoine.

Pour les promoteurs de la réforme, cette évolution constitue un levier de modernisation de l'action publique. Les administrations seront davantage responsabilisées dans leur consommation de surfaces tandis que la gestion patrimoniale sera confiée à un opérateur spécialisé.

Pourquoi l'État s'inspire du modèle des foncières immobilières ?

Au-delà de la réorganisation administrative, le projet marque l'introduction d'une logique patrimoniale plus proche des pratiques du secteur privé.

Les avocats du cabinet White & Case estiment que « la création d'une foncière de l'État constituerait un outil de valorisation du patrimoine immobilier public ». Cette approche vise à faire émerger un acteur capable de gérer les actifs immobiliers de l'État selon une stratégie de long terme, comparable à celle mise en œuvre par les grandes foncières, les compagnies d'assurance ou les investisseurs institutionnels.

L'objectif consiste notamment à améliorer la connaissance du patrimoine détenu, optimiser son occupation, accélérer les arbitrages et faciliter les décisions d'investissement. Il s'inscrit dans un mouvement plus large de professionnalisation de la gestion des actifs publics, dans un contexte où les enjeux budgétaires et environnementaux prennent une importance croissante.

Quels pouvoirs pour la nouvelle foncière de l'État ?

La future structure disposera de prérogatives qui dépassent celles d'un simple gestionnaire administratif.

L'EPIC pourra notamment recourir à l'emprunt pour financer certaines opérations, créer des filiales ou encore prendre des participations dans des sociétés. Ces outils lui permettront d'intervenir de manière plus flexible dans la gestion, la rénovation ou la restructuration des actifs immobiliers.

Cette capacité d'action constitue l'un des éléments les plus novateurs du dispositif. Elle vise à doter l'État d'un opérateur capable de piloter son patrimoine avec davantage d'efficacité et de réactivité face aux évolutions du marché immobilier.

Comment la foncière doit financer la transition écologique du patrimoine public ?

La réforme poursuit également un objectif budgétaire et environnemental.

Les loyers versés par les administrations doivent les inciter à réduire, mutualiser ou céder les surfaces devenues inutiles. L'exposé des motifs de la loi fixe un objectif de réduction de 25 % du parc immobilier de l'État d'ici à 2032.

Les ressources dégagées doivent notamment contribuer au financement de la transition écologique d'un patrimoine confronté à d'importants besoins d'investissement. Selon le ministre de l'Action et des Comptes publics, David Amiel, l'État fait aujourd'hui face à « un mur d'investissement estimé par la Cour des comptes entre 140 milliards et 150 milliards d'euros d'ici à 2050 ».

Au-delà de la rénovation énergétique, la future foncière devra également identifier les actifs sous-utilisés, améliorer la performance globale du portefeuille immobilier public et accompagner les restructurations nécessaires.

Une nouvelle étape dans la modernisation de l'immobilier de l'État

Avec l'adoption définitive de cette proposition de loi, la création de la foncière de l'État entre désormais dans sa phase de mise en œuvre.

Cette réforme marque une évolution importante de la politique immobilière publique. En distinguant les rôles de propriétaire et d'occupant, l'État entend rapprocher la gestion de son patrimoine des pratiques des grands propriétaires institutionnels, tout en renforçant la maîtrise des dépenses immobilières et en accélérant la rénovation d'un parc devenu stratégique pour les finances publiques comme pour la transition écologique.

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