L'État souhaite adopter le modèle des foncières

Le projet de création d'une foncière de l'État poursuit son parcours parlementaire. Le 10 juin, le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi visant à moderniser la gestion du patrimoine immobilier de l'État par 308 voix contre 33. Derrière cette réforme se dessine une évolution majeure de la politique immobilière publique : appliquer au patrimoine de l'État des méthodes de gestion inspirées des grands investisseurs institutionnels.

Avec près de 97 millions de m² répartis dans plus de 190 000 bâtiments, l'État français dispose de l'un des plus importants patrimoines immobiliers d'Europe. Pourtant, la gestion de cet ensemble immobilier est régulièrement critiquée pour son manque de lisibilité, ses coûts élevés et la difficulté à financer les investissements nécessaires à sa modernisation. La proposition de loi entend répondre à ces enjeux en créant un nouvel outil de pilotage patrimonial capable d'améliorer la valorisation des actifs, de rationaliser les dépenses et d'accélérer les rénovations.

Comment fonctionnera la future foncière de l'État ?

Le texte prévoit la création d'un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), présenté comme une future « foncière de l'État ». Cette structure aurait vocation à recevoir progressivement la propriété d'une partie des actifs immobiliers publics. Les ministères et administrations conserveraient l'usage de leurs locaux mais deviendraient locataires de la nouvelle entité.

L'objectif est de distinguer clairement les fonctions de propriétaire et d'occupant, selon un modèle largement répandu dans l'immobilier institutionnel. Cette séparation doit permettre une meilleure visibilité sur les coûts immobiliers des administrations et favoriser une gestion plus rigoureuse des actifs.

Pour les promoteurs de la réforme, cette évolution constitue un levier de modernisation de l'action publique. Les administrations seraient davantage responsabilisées dans leur consommation de surfaces tandis que la gestion patrimoniale serait confiée à un opérateur spécialisé.

Pourquoi l'État s'inspire du modèle des foncières immobilières ?

Au-delà de la réorganisation administrative, le projet marque l'introduction d'une logique patrimoniale plus proche des pratiques du secteur privé.

Les avocats du cabinet White & Case estiment que « la création d'une foncière de l'État constituerait un outil de valorisation du patrimoine immobilier public ». Cette approche vise à faire émerger un acteur capable de gérer les actifs immobiliers de l'État selon une stratégie de long terme, comparable à celle mise en œuvre par les grandes foncières, les compagnies d'assurance ou les investisseurs institutionnels. L'objectif consiste notamment à améliorer la connaissance du patrimoine détenu, optimiser son occupation, accélérer les arbitrages et faciliter les décisions d'investissement. Un mouvement plus large de professionnalisation de la gestion des actifs publics, dans un contexte où les enjeux financiers et énergétiques prennent une importance croissante.

Quels pouvoirs pour la nouvelle foncière de l'État ?

La future structure disposerait de prérogatives qui dépassent largement celles d'un simple gestionnaire administratif. L'EPIC pourrait notamment recourir à l'emprunt pour financer certaines opérations, créer des filiales ou encore prendre des participations dans des sociétés. Ces outils lui permettraient d'intervenir de manière plus flexible dans la gestion, la rénovation ou la restructuration des actifs immobiliers. Cette capacité d'action constitue l'un des éléments les plus novateurs du dispositif. Elle vise à doter l'État d'un opérateur capable de piloter son patrimoine avec davantage d'efficacité et de réactivité face aux évolutions du marché immobilier. Pour les observateurs du secteur, cette évolution rapproche davantage l'État des pratiques utilisées par les grands propriétaires institutionnels.

La valorisation du patrimoine immobilier public au cœur de la réforme

La création de la foncière répond également à un enjeu budgétaire majeur. Une partie du patrimoine immobilier public est aujourd'hui considérée comme sous-utilisée ou insuffisamment valorisée. Certains actifs nécessitent d'importants travaux de rénovation énergétique tandis que d'autres pourraient faire l'objet d'une restructuration ou d'un changement d'usage.

La future foncière aurait pour mission d'identifier ces opportunités afin d'améliorer la performance globale du portefeuille immobilier de l'État. La valorisation du patrimoine apparaît ainsi comme un moyen de dégager des ressources supplémentaires pour financer les investissements nécessaires sans accroître la pression budgétaire. Longtemps considéré avant tout comme un outil administratif, celui-ci tend désormais à être appréhendé comme un actif stratégique dont la gestion peut contribuer à la création de valeur.

Où en est la création de la foncière de l'État ?

L'adoption du texte par le Sénat constitue une étape importante mais ne marque pas l'aboutissement du processus législatif. Les sénateurs ont apporté plusieurs modifications à la version initialement adoptée par l'Assemblée nationale. La proposition de loi devra donc poursuivre son examen avant une éventuelle adoption définitive.

Le principe de la création d'une foncière de l'État semble toutefois désormais solidement installé dans le débat public. Si le dispositif voit le jour, il pourrait donner naissance à l'un des plus importants propriétaires institutionnels du pays et transformer durablement la manière dont l'État gère son patrimoine immobilier.

Sources : Le Moniteur, L'Agefi

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