Pour devenir propriétaire, il faut être de plus en plus patient…

Le graphique est saisissant. Il mesure le nombre d'années de salaire moyen nécessaires pour acheter un logement moyen dans différentes grandes économies. Et le constat est sans appel : l'accès à la propriété devient de plus en plus difficile dans une grande partie du monde.

Avec près de 30 années de salaire nécessaires en Chine et plus de 20 en Corée du Sud, certaines économies asiatiques affichent des niveaux de tension qui dépassent largement ceux observés en Europe ou en Amérique du Nord. La France apparaît autour de 11 années de revenus, tandis que les États-Unis se distinguent par un ratio nettement plus faible, proche de 8 ans selon cette estimation.

Mais derrière ce classement se cache une réalité plus complexe.

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Le logement est devenu plus cher que les revenus

Le phénomène est mondial. Depuis 20 ans, les prix de l'immobilier ont progressé beaucoup plus vite que les revenus dans la majorité des pays développés. Selon l'OCDE, les prix réels du logement ont augmenté de plusieurs dizaines de pourcents dans la plupart des grandes économies depuis le début des années 2000, tandis que les salaires ont progressé beaucoup plus lentement.

Trois facteurs expliquent cette évolution :

• Le premier est la baisse historique des taux d'intérêt entre 2008 et 2021. En réduisant fortement le coût du crédit, les banques centrales ont mécaniquement augmenté la capacité d'emprunt des ménages, alimentant la hausse des prix ;

• Le deuxième est le déficit d'offre. Dans de nombreux pays, la construction de logements n'a pas suivi la croissance démographique, l'urbanisation ou l'évolution des structures familiales ;

• Enfin, l'immobilier est devenu progressivement une classe d'actifs à part entière. Dans un monde de taux faibles, investisseurs institutionnels, fonds et particuliers ont cherché à capter les rendements immobiliers, renforçant encore la pression sur les prix.

Pourquoi les États-Unis semblent mieux résister à la hausse des prix de l'immobilier

Le résultat américain peut surprendre. Depuis plusieurs années, les médias américains évoquent régulièrement une crise de l'accessibilité au logement. Pourtant, le graphique place les États-Unis parmi les pays les plus abordables de l'échantillon.

Cette apparente contradiction rappelle qu'il faut interpréter ce type de classement avec prudence. Les méthodes de calcul diffèrent souvent d'un pays à l'autre : revenus individuels ou par ménage, prix moyens ou médians, prise en compte ou non des grandes métropoles. Les écarts observés ne sont donc pas toujours parfaitement comparables.

Pour autant, le message de fond reste valable. Les États-Unis bénéficient encore d'une capacité de construction et d'expansion foncière supérieure à celle de nombreuses économies développées. Le Texas, la Floride ou certains États du Midwest continuent de construire massivement, limitant les tensions observées dans des métropoles comme New York, San Francisco ou Los Angeles.

À l'inverse, de nombreux pays européens ou asiatiques concentrent davantage leur activité économique dans quelques grandes zones urbaines où l'offre de logements est structurellement plus contrainte.

Le cas particulier de la Chine

La première place de la Chine mérite également une attention particulière. Pendant plus de 20 ans, l'immobilier a constitué l'un des principaux moteurs de croissance du pays et le principal véhicule d'épargne des ménages. Cette dynamique a contribué à des niveaux de valorisation extrêmement élevés dans certaines grandes villes.

Le paradoxe est que la Chine fait aujourd'hui face simultanément à une crise immobilière et à un problème d'accessibilité. Les prix ont corrigé dans certaines régions, mais restent déconnectés des revenus dans de nombreux centres urbains.

L’accès à la propriété est devenu un enjeu économique majeur

L'accès au logement n'est pas seulement un sujet social. Lorsqu'une part croissante du revenu est consacrée au logement, les ménages disposent de moins de ressources pour consommer, investir ou épargner. À long terme, cela peut peser sur la croissance économique elle-même. C'est pourquoi de plus en plus d'économistes considèrent désormais l'accessibilité au logement comme un indicateur macroéconomique à part entière, au même titre que l'inflation ou le chômage.

Conclusion

Le graphique rappelle une réalité souvent oubliée : la hausse de l'immobilier n'est pas toujours synonyme d'enrichissement collectif.

Lorsqu'elle dépasse durablement la progression des revenus, elle finit par transformer le logement d'un bien de consommation en un bien de plus en plus difficile d'accès.

Le classement exact importe finalement moins que la tendance qu'il met en évidence : dans la plupart des grandes économies, les prix de l'immobilier ont progressé plus vite que les revenus. Et derrière les différences méthodologiques entre pays apparaît un même défi : comment préserver l'accès à la propriété dans un monde où les actifs immobiliers se valorisent plus rapidement que les salaires censés permettre de les acheter ?