Norma Capital : quand la transparence est synonyme de résilience

Le retour aux fondamentaux de l’immobilier

Le contexte macro-économique a fondamentalement changé. Pendant plus de 10 ans, la baisse des taux ininterrompue a facilité l’endettement et la hausse des prix. La brutale remontée de l’inflation qui s’est enclenchée en 2022 est devenue le principal combat des banques centrales ; elles ont remonté leurs taux en conséquence, et ce de façon tout aussi brutale.

Nombre d’acteurs de l’immobilier, souvent adeptes de l’effet de levier, sont impactés de plein fouet par ce renchérissement du coût de la dette. La construction de certaines SCPI, privilégiant une approche financière au détriment de l’immobilier, est aujourd’hui mise à mal par cette nouvelle configuration de marché. Dans un contexte de taux bas, certains acteurs regardaient, par ailleurs, moins à la dépense et à l’attractivité des actifs. La crise naissante remet en question le prix de certains biens immobiliers jusqu’alors favorisés par un coût de la dette très faible.

Le marché de l’investissement est de fait moins dynamique, la raréfaction des acteurs est directement liée à la raréfaction de la dette. La demande en berne des porteurs de parts est couplée à une demande accrue des retraits avec au premier rang les investisseurs institutionnels en arbitrage. La diminution de la collecte de certaines SCPI et le manque de liquidité des parts sont aujourd’hui le lot de plusieurs acteurs du marché.

Véritable gabegie, le laxisme des années passées conduit aujourd’hui à une situation critique pour certains acteurs et une opportunité pour nous.

Plusieurs sociétés de gestion se retrouvent avec un portefeuille très concentré, affichant une surpondération d’actifs de bureaux de grande taille, notamment en région parisienne. Directement impactés par le retournement de ce marché et concernés par la baisse des valeurs, ces actifs présentent cet inconvénient supplémentaire majeur d’être particulièrement illiquides. Le marché accuse une rareté des transactions pour des actifs supérieurs à 50 millions d’euros. A contrario, le besoin en immobilier de la part des entreprises, et plus spécifiquement des PME, est toujours présent. En dépit de « l’office bashing », le besoin de bureaux de qualité existe, notamment en région. Il est crucial d’avoir une approche quasi chirurgicale de chaque marché. Ce n’est pas tant la classe d’actifs qui doit être remise en cause mais les motivations de leur acquisition.

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Norma Capital tire son épingle du jeu

La gestion saine de ses SCPI* permet à Norma Capital d’être bien positionnée pour acquérir des biens immobiliers sans recours à la dette avec un pouvoir de négociation renforcé dans un contexte assaini d’une concurrence moins intense.

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