SCPI : le taux de distribution atteint 4,92 % en 2025 malgré la poursuite de la baisse des valorisations
Les SCPI affichent un rendement moyen de 4,92 % en 2025
Le marché des SCPI poursuit son adaptation au nouvel environnement immobilier tout en conservant des niveaux de rendement élevés. Selon les indicateurs publiés par l’ASPIM le 18 mai 2026, le taux de distribution moyen des SCPI atteint 4,92 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, après 4,52 % en 2023 et 4,53 % en 2022.
Cette progression confirme la résistance des revenus locatifs malgré la correction immobilière engagée depuis plusieurs exercices. La hausse du rendement distribué repose essentiellement sur les résultats locatifs des véhicules. La distribution sur résultat représente 4,24 % du taux de distribution total en 2025, contre 4,13 % un an plus tôt. Les distributions issues des réserves ou des plus-values demeurent limitées.
Dans le détail, les SCPI spécialisées en logistique et locaux d’activité affichent les meilleurs rendements du marché avec 6 %. Les SCPI diversifiées suivent avec 5,6 %, devant les SCPI commerces et les SCPI hôtellerie, tourisme et loisirs à 5,1 %. Les SCPI santé atteignent 4,9 %, les SCPI résidentielles 4,7 % et les SCPI de bureaux 4,2 %.
Cette hiérarchie sectorielle reflète les transformations du marché immobilier européen. Les actifs logistiques continuent de bénéficier des besoins liés au e-commerce et à la réorganisation des chaînes d’approvisionnement, tandis que les SCPI diversifiées profitent d’une mutualisation plus large des risques immobiliers.
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Les valeurs de réalisation ralentissent leur baisse
Si les rendements progressent, les valorisations immobilières restent sous pression, même si le mouvement de correction ralentit nettement. La valeur de réalisation globale des SCPI recule de 1,8 % en 2025, après une baisse de 5,8 % en 2024 et de 3,6 % en 2023.
Le secteur des bureaux demeure le plus exposé avec une baisse de 4,1 % des valeurs de réalisation en 2025. Les actifs de commerces enregistrent également un recul de 0,8 %, tandis que les SCPI diversifiées limitent leur correction à 0,4 %.
À l’inverse, plusieurs segments montrent désormais des signes de stabilisation. Les SCPI santé affichent une progression de 0,7 %, tandis que le résidentiel ressort quasiment stable à 0,1 %.
Cette évolution traduit un marché immobilier progressivement entré dans une phase d’ajustement plus mature après le choc de remontée des taux d’intérêt observé depuis 2022. Les expertises immobilières restent prudentes mais les baisses apparaissent désormais plus contenues dans plusieurs classes d’actifs.
Le rendement global immobilier redevient positif
L’amélioration du taux de distribution combinée au ralentissement de la baisse des patrimoines permet au rendement global immobilier (RGI) de repasser en territoire positif en 2025.
Cet indicateur, qui additionne le taux de distribution et l’évolution de la valeur de réalisation par part, atteint 3,1 % en 2025, après des niveaux négatifs de 1,1 % en 2024 et de 5,8 % en 2023.
Les SCPI résidentielles enregistrent le meilleur rendement global immobilier avec 5,9 %, devant les SCPI commerces et les SCPI diversifiées à 5,7 %. Les SCPI bureaux restent quant à elles proches de l’équilibre.
Le retour d’un RGI positif constitue un signal de stabilisation important pour le marché, même si l’ASPIM rappelle que cet indicateur reflète avant tout la performance patrimoniale des SCPI et non la performance réellement perçue lors d’un rachat de parts.
Le taux d’occupation financier poursuit son ajustement
Le taux d’occupation financier moyen des SCPI s’établit à 91,3 % en 2025 contre 92,2 % en 2024 et 93,3 % en 2023.
Dans le détail, 87,3 % des surfaces sont effectivement occupées. Les locaux bénéficiant de franchises de loyers représentent 3,5 % du parc, tandis que 8,3 % des surfaces demeurent en recherche de locataire.
Cette évolution illustre les tensions persistantes sur certains marchés tertiaires, notamment les bureaux, où les utilisateurs poursuivent leurs arbitrages immobiliers dans un contexte de montée des exigences environnementales et d’évolution des usages professionnels.
L’endettement des SCPI se stabilise
Le ratio dettes et autres engagements des SCPI ressort à 18,3 % en 2025, un niveau quasiment stable par rapport à 2024. Après un point haut à 21,4 % en 2023, le recours au levier financier apparaît désormais mieux maîtrisé à l’échelle du marché.
La majorité des SCPI conserve un niveau d’endettement modéré. Plus de 38 % des véhicules affichent un ratio inférieur à 20 %, tandis que moins de 1 % dépassent un niveau supérieur à 40 %.
Cette situation traduit une gestion plus prudente des bilans dans un environnement de financement redevenu plus exigeant depuis la remontée des taux directeurs.
La performance globale annuelle retrouve une trajectoire positive
La performance globale annuelle, qui combine le taux de distribution et l’évolution du prix de part réellement perçue par l’investisseur, atteint 1,5 % en 2025 après 0,2 % en 2024 et une baisse de 0,4 % en 2023.
Les SCPI diversifiées affichent les meilleures performances avec 6,3 %, devant les SCPI commerces à 5,8 % et les SCPI logistiques à 5,1 %.
À l’inverse, les SCPI hôtellerie, tourisme et loisirs demeurent pénalisées avec une performance globale annuelle négative de 4,5 %.
Après deux années de forte correction immobilière, les indicateurs 2025 publiés par l’ASPIM montrent ainsi un marché des SCPI engagé dans une phase de normalisation progressive. Les valorisations restent sous surveillance dans plusieurs segments, mais la solidité des revenus locatifs permet au marché de conserver un profil de rendement attractif pour les investisseurs.
Source : ASPIM
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