La SCPI Mistral Sélection poursuit sa diversification en Europe du Sud

À l’occasion de Patrimonia 2026, Alexandra Druais, Responsable Relations Clients Distribution Externe et Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Selection, reviennent sur le développement de la SCPI. Avec plus de 75 M€ de capitalisation, 68 % de son patrimoine investi hors de France et de nouvelles acquisitions en Espagne, la SCPI poursuit sa diversification en Europe du Sud.

On va commencer par la SCPI Mistral Sélection qui a 3 ans. On va peut-être aborder l'année qui s'est déroulée. Quel bilan peut-on en faire ?

Alexandra Druais : Une très belle année, un très bon début d'année pour notre SCPI Mistral Sélection. On a dépassé les 75 M de capitalisation. C'est un encours qui a quasiment triplé depuis un an. Des bonnes nouvelles, des bons résultats également. On a distribué en 2025 8,07 % net de frais de gestion et brut de fiscalité. Et on cible pour l'année 2026 un taux de distribution autour de 7 % non garanti.

Est-ce qu'on peut rappeler la stratégie de la SCPI ? Quel type d'actifs immobiliers elle détient ?

Alexandra Druais : Oui, bien sûr. Mistral Sélection, c'est une SCPI qui est accessible avec une structure de frais assez différenciante et c'est une SCPI qui est opportuniste, avec un positionnement très régional réparti en France et en Europe du Sud, à savoir l'Italie, l'Espagne et le Portugal. Et aujourd'hui, on a 68 % d'exposition européenne hors France dans le portefeuille.

Pourquoi vous croyez à l'Europe du Sud ?

Julien Hennion : L'Europe du Sud, notamment relativement à la France qui est dans un contexte un peu plus en demi-teinte, c'est avant tout résilient, je pense. On prend souvent l'exemple de l'Espagne. Aujourd'hui, notamment en termes de marché de l'hôtellerie, c'est particulièrement dynamique. On vient de passer un été qui a très bien fonctionné pour l'Espagne. Du coup, c'est particulièrement porteur sur, notamment, cette classe d'actifs hôtelière.

Est-ce que vous avez réduit la répartition au détriment de la France et justement en faveur de ces pays, Espagne, Italie ?

Julien Hennion : C'est vrai que c'est notre objectif depuis la création de Mistral Sélection. On vient augmenter cette quote-part d'investissement hors de France. On atteint aujourd'hui quasiment, comme le disait Alexandra, les 70 %. Et l'objectif, c'est de continuer dans cette dynamique-là pour renforcer encore ce poids d'actifs situés hors de France, parce qu'il y a un double avantage. Déjà, l'avantage fiscal pour les porteurs de parts, bien sûr, selon leur situation. Et également au niveau de la diversification, puisque c'est vrai qu'aujourd'hui, les pays d'Europe du Sud fonctionnent plutôt bien au niveau européen. Et donc, on a plutôt tendance à vouloir renforcer notre positionnement.

On va parler des récentes acquisitions. Quelles sont celles que vous avez réalisées dernièrement ?

Julien Hennion : Alors, justement, je pense que nos dernières acquisitions au courant de l'été sont venues un peu illustrer cette volonté de développement en Europe du Sud. La dernière acquisition phare, c'est 5 actifs, un portefeuille de salles de sport en Espagne. C'est un vrai jalon important pour Mistral Sélection parce que c'est notre entrée sur le marché espagnol, ce qui était très important pour nous. Et également notre entrée sur une nouvelle typologie d'actifs, les actifs de loisirs, avec un acteur de premier plan, puisqu'on est sur Basic-Fit comme locataire, donc je pense que ça va parler à tout le monde. On vient vraiment renforcer la diversification de la SCPI, tant au niveau géographique que sectoriel, ce qui est un vrai plus pour la robustesse de la SCPI.

Vous allez continuer les acquisitions sur le secteur des loisirs

Julien Hennion : On va essayer, effectivement, de continuer dans cette dynamique-là, sans oublier, bien sûr, que ça reste un fonds diversifié. Donc, on ne va pas se focaliser uniquement sur cette typologie-là. Mais effectivement, à l'avenir, je ne peux pas trop entrer dans trop de détails à ce stade, mais on devrait avoir assez rapidement des annonces à faire en Italie, en Espagne, sur des actifs d'hôtellerie ou de loisirs à nouveau.

Vous avez un livre blanc à nous présenter. C'est sur les SCPI nouvelle génération. Qu'est-ce qu'on va y trouver dans ce livret ?

Alexandra Druais : Oui, c'est une très bonne question. On a lancé ce livre blanc justement pour donner de l'information avec beaucoup d'informations sur tout ce qui est fiscalité. Justement, en quoi concernent les SCPI nouvelle génération et on va être justement sur toutes ces nouvelles SCPI qui, finalement, se sont lancées assez récemment et qui profitent d'un nouveau cycle immobilier du fait des décotes du marché qu'on a pu avoir en 2023. Et donc, on retrouve beaucoup d'informations sur justement cette mutation de marché qui peut être utile, évidemment, pour les clients finaux, mais également pour les partenaires CGP.

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Retour sur le teaser de Swiss Life AM pour Patrimonia 2026, publié le 25 septembre 2026 :

À l’approche de Patrimonia 2026, Swiss Life Asset Managers France revient sur deux actualités de rentrée : Swiss Life Funds (F) Opportunité High Yield 2032 dépasse 70 millions d’euros d’encours, tandis que la SCPI Mistral Sélection franchit également les 70 millions d’euros de capitalisation et approche 70 % d’exposition européenne. Avec Charles Bartoli, Directeur Commercial Distribution · Swiss Life Asset Managers France.

Cette année, c'est déjà mon dixième Patrimonia, mais mon premier sous les couleurs de Swiss Life Asset Managers France.

Quelles sont les actualités de Swiss Life Asset Managers France ?

Deux actualités fortes en cette rentrée. La première, c'est le lancement réussi de notre fonds Swiss Life Funds (F) Opportunité High Yield 2032, qui, grâce à la confiance de nos partenaires, a déjà dépassé les 70 millions d'euros d'encours. Notre seconde actualité, c'est un fonds que vous connaissez bien, c'est Mistral Sélection, notre SCPI qui, elle-même, a franchi le cap des 70 millions d'euros de capitalisation avec un autre objectif que nous nous étions fixé, c'est la diversification européenne. Et là, on se rapproche de ce chiffre de 70 %, tout en conservant une dynamique de collecte très soutenue, et on peut en féliciter les équipes.

Le chiffre clé

70, c'est le cap franchi encore une fois d'encours pour le fonds High Yield 2032. C'est la capitalisation de la SCPI Mistral Sélection et c'est le chiffre dont on se rapproche pour notre exposition européenne, donc pour les actifs hors de France.

Où et pourquoi rencontrer Swiss Life AM France sur Patrimonia ?

Le stand, c'est pas 70, c'est C04, comme chaque année. Vous y retrouverez Alexandra, Gabriela, Louis-Renaud, Xavier et moi-même, avec quelques surprises. Donc à très vite, stand C04.