Eurovalys, Elialys, Eden : quelles perspectives pour les SCPI d’Advenis REIM ?

À l’occasion de Patrimonia 2026, Advenis REIM fait le point sur ses trois SCPI. Évolution du prix de part d’Eurovalys, diversification d’Elialys et développement d’Eden : Géraldine Planson Delaval, Directrice du développement d'Advenis Partenaires détaille les priorités de la société de gestion. Avec Jérôme Rusak, Président du Groupe Rayne et Henry Masdevall, PDG de Valorey Finance.

Un mot de présentation d'Advenis REIM. Qu'est-ce qu'il faut en retenir ?

Géraldine Planson Delaval : En deux mots, la société de gestion Advenis REIM est une société de gestion spécialisée dans les gestions immobilières paneuropéennes hors France, avec notamment des équipes du groupe implantées dans les pays dans lesquels Advenis REIM va investir.

Henry Masdevall : Vous gérez plusieurs SCPI, dont notamment Eurovalys et Elialys, qui, historiquement, avaient les mêmes perspectives. Qu'en est-il aujourd'hui ? Et puis, d'une manière générale :

Quel est votre sentiment sur le marché des SCPI aujourd'hui ?

Géraldine Planson Delaval : Pour répondre à la question du marché des SCPI, déjà, c'est vrai qu'on a un marché qui est assez complexe. Déjà, on peut dire qu'on a un marché qui est assez concurrentiel, avec aussi une grande polarisation au niveau de la collecte, parce que c'est vrai qu'on va peut-être se stabiliser sur cette année sur environ 5,5 Mds, 6 Mds de collecte en SCPI, donc un marché qui se stabilise un petit peu avec de plus en plus d'acteurs. Donc, je crois que sur ce salon Patrimonia, on a encore de nouvelles SCPI qui se lancent. Donc, on a à peu près 250 SCPI, pour faire simple, sur le marché avec environ 55 sociétés de gestion. Mais c'est vrai qu'on a quand même 50 % de la collecte qui est faite par cinq véhicules. Nous, on collecte, on collecte régulièrement, mais on aimerait collecter un peu plus. Donc, c'est vrai qu'aujourd'hui, on a quand même des points de différenciation sur nos SCPI. Les SCPI d'Advenis REIM ont une vraie expertise au niveau des pays en Europe, donc paneuropéenne hors France, avec un ancrage des équipes sur place dans les pays dans lesquels on investit. C'est très important parce que la SCPI Eurovalys, s'il faut en dire quelques mots, c'est vrai qu'elle a 10 ans. C'est une SCPI qu'on va appeler plutôt mature, qui aujourd'hui est peut-être moins mise en avant, notamment par les distributeurs qui sont plutôt portés vers les plus jeunes SCPI. Néanmoins, en ayant une vingtaine de personnes du groupe sur place, on a un gros travail d'asset management. Donc, c'est une SCPI qui a toujours été très régulière sur la distribution potentielle qui a été faite aux clients depuis plus de 10 ans. Et c'est toujours aussi le chemin vers lequel on va. Donc, 45 € nets par part depuis 10 ans. Et ce qu'on va aussi continuer à donner aux clients. L'idée, c'est aussi d'apporter des améliorations et des évolutions sur la SCPI Eurovalys. Et donc, dès demain, le 1er octobre, on assouplit son prix de part à 48 € pour pouvoir intégrer plus facilement dans les versements programmés, les réinvestissements des dividendes pour répondre à la demande des clients aujourd'hui. Et sur Elialys, j'en dirai peut-être quelques mots un peu plus tard.

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Jérôme Rusak : On revient sur le marché des SCPI. Globalement, 2025, la moyenne de distribution, c'est à peu près 5 %. Mais la réalité, c'est 1,5 %, puisqu'il y a eu des baisses de prix de part. Donc, le rendement réel pour le client, c'est 1,5 %.

Comment se sont situées vos deux SCPI dans ce contexte ?

Géraldine Planson Delaval : Effectivement, bonne question, parce qu'aujourd'hui, on parle de plus en plus de PGA, performance globale annuelle. Nous, on n'a pas subi de baisse de prix de part en 2025 sur nos SCPI. Donc aujourd'hui, si on donne la performance globale annuelle de 2025 sur la SCPI Eurovalys, on était à 4,98 % brut. Et sur la SCPI Elialys, 7,62 %, parce qu'en fait, on a revalorisé de 2 % le prix de la part en 2025 sur Elialys et sur Eden, qui est une plus jeune SCPI qui a été lancée fin 2024, avec trois trimestres de distribution. On a fait une performance globale annuelle 2025 de 8 %.

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Henry Masdevall : On assiste quand même à une correction de la valorisation des parts des SCPI. Quel est votre sentiment ? Apparemment, vous n'avez pas été touchés, mais qu'est-ce qu'il en est ? Quel est votre sentiment sur ce marché ?

Est-ce que vous pensez que ça va continuer encore à décoter ?

Géraldine Planson Delaval : C'est toujours difficile parce que c'est vrai que quand il y a une première vague de baisse de SCPI, on s'était dit quelque part : on a touché un petit peu le fond et ça va repartir. Aujourd'hui, on sent bien qu'on a quand même un contexte aussi géopolitique un peu tendu. On a aussi un contexte électoral, notamment chez nous, en France, en 2027, et des taux qui se tendent. Alors, les taux, c'est vrai qu'on peut en parler parce qu'on a beaucoup de questions sur le sujet, mais on n'est pas dans la situation de 2022-2023. On avait une remontée quand même assez flagrante des taux suite à un contexte de taux bas à zéro. Donc, répondre d'une manière générale, c'est plus compliqué de te dire. Je pense que c'est quand même derrière nous. On a quand même l'éclaircie et on devrait avoir plutôt de bonnes nouvelles. Mais après, on a quand même peut-être quelques véhicules qui risquent encore de souffrir. Parce que peut-être qu'ils ont encore des choses à impacter dans leur valorisation. Mais ça sera peut-être quelques SCPI à la marge. Mais globalement, je pense que le marché devrait plutôt se stabiliser. On a fait le plus gros des corrections. C'est pas simple parce que c'est vrai qu'on n'a pas la boule de cristal, comme on dit, sur les taux, comment ça va se comporter, même si ça remonte un peu plus mesurément. Il y aura peut-être quand même un petit impact sur les expertises.

Jérôme Rusak : Première question, c'est : comment vous l'expliquez ?

Qu'est-ce que vous allez faire pour juguler cette illiquidité ?

Géraldine Planson Delaval : Aujourd'hui, Eurovalys, comme je vous le disais, pour reprendre les éléments, c'est une SCPI qui a aujourd'hui 10 ans, donc qui a collecté régulièrement sur les dix dernières années et qui est un véhicule qui fait 950 M€. Ce qui est normal au bout de 10 ans, qu'on ait quelques associés qui souhaitent sortir à un moment donné. Et on a effectivement un peu moins de collecte que ce qu'on espère sur cette SCPI. Donc, aujourd'hui, on a à peine 1 % de la capitalisation de valeur de parts en attente. Donc, on n'est pas une SCPI qui est bloquée, étant donné qu'on va payer sur un délai de 5 à 6 mois aujourd'hui. Donc, ça reste un délai raisonnable. Quand vous vendez un immobilier en direct, c'est à peu près le temps que vous mettez. Donc ça, c'est un point important. Et c'est vrai que l'assouplissement du prix de la part va permettre, on espère aussi, d'amener une nouvelle collecte, des petits ruisseaux qui feront les grandes rivières, mais une collecte de flux plus réguliers, de versements programmés, de réinvestissement des dividendes. Et puis, c'est vrai qu'aujourd'hui, on continue à référencer de nouveaux distributeurs et on espère revoir quand même un peu plus de collecte sur Eurovalys parce qu'elle a quand même de très bons fondamentaux. Et sur l'Allemagne, on a quand même des spécificités et on est différenciants par rapport à d'autres SCPI.

Henry Masdevall : À votre avis, aujourd'hui, quelles sont les opportunités qui se présentent devant vous ?

Est-ce qu'il y a aussi des secteurs géographiques que vous allez déployer demain ? Y a-t-il beaucoup de risques aujourd'hui ?

Géraldine Planson Delaval : Je vais parler maintenant plutôt d'Elialys parce qu'on n'en a pas beaucoup parlé pour le moment. Elialys, c'est une SCPI qui, finalement, a déjà 7 ans. Elle a été lancée en 2019, qui est une SCPI sur le sud de l'Europe, donc aujourd'hui, principalement Espagne et Portugal, qui sont des pays qui se sont très bien comportés au niveau économique. Donc, comme je disais tout à l'heure, c'est vrai qu'on a eu une valorisation du prix de la part de 2 % l'année dernière. On a encore de très bons marqueurs. On a un taux d'occupation financier de plus de 98 %. Et on a une valeur de reconstitution au 30 juin qui est sous-cotée de 8 % par rapport au prix de la part. Donc ça, c'est des points importants. C'est une SCPI qui se comporte très bien. L'idée, c'est de continuer sa diversification au niveau géographique. On regarde pour ouvrir un nouveau pays avec notamment l'Italie. Donc, on espère pouvoir annoncer prochainement de bonnes nouvelles. Et puis, au niveau de la répartition sectorielle, aujourd'hui, cette SCPI. Elle est dans la catégorie bureau, mais elle n'a quasiment plus que le nom qui est bureau parce qu'elle est à 52 % aujourd'hui de bureaux. Ensuite, on a du commerce, on a de l'activité, on a de la santé. Donc, elle est assez diversifiée, finalement, au niveau des secteurs d'activité et au niveau de nos locataires.

Jérôme Rusak : Je voulais parler d'Eden. La collecte est en accélération. Je crois que vous allez passer en dividende mensuel début octobre. C'est quoi ? C'est pour aller chercher un peu plus de collecte ou faire un effet de mode ?

Géraldine Planson Delaval : Tout à fait. Eden, c'est la petite dernière qui a un an et demi, donc elle est encore en phase de développement. On est en train de la constituer et puis de développer de nouveaux distributeurs, alors des distributeurs aussi bien de type conseillers en gestion de patrimoine, de nouvelles plateformes qui se lancent. Également, la référencer en assurance vie chez quelques assureurs, parce qu'il faut pouvoir répondre aussi à la demande de certains de nos distributeurs qui ne font qu'en assurance vie. Même si la collecte sera bien mesurée sur la partie assurance vie, je souhaite le dire parce qu'il y a quelques personnes qui peuvent toujours avoir des inquiétudes par rapport à ce qui s'est passé en assurance vie sur la collecte SCPI. Donc ça, c'est un point très important. Et aujourd'hui, c'est vrai que cette SCPI, on continue à la développer. La collecte est régulière. Donc, on était à 42 M€ au 31/12/2025. On espère arriver à un doublement de la capitalisation en fin d'année 2026 pour arriver rapidement aux 100 M€ de capitalisation, qui est un deuxième marqueur qui est demandé. Donc, on compte vraiment sur nos distributeurs, nos futurs distributeurs pour soutenir la SCPI Eden, qui est une SCPI différenciante par rapport à d'autres SCPI diversifiées et qui est encore de taille modeste, mais qui a tout d'une grande.

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Publié le 14 septembre 2026, retour sur le teaser Patrimonia d'Advenis REIM :

À l’approche de Patrimonia 2026, Advenis REIM revient sur les évolutions de ses SCPI pan-européennes. Eden passera aux dividendes mensuels à compter du 1er octobre, tandis qu’Eurovalys abaissera son seuil d’accès à 48 parts. Géraldine Planson-Delaval, Directrice du Développement d’Avenis Partenaires.

Pour Advenis REIM, je pense que ça devrait être le 10e Patrimonia, parce que 10 ans d'existence sur ces SCPI pan-européennes. Et pour ma part, avec l'équipe commerciale sous les couleurs d'Advenis Partenaires, ce sera mon premier Patrimonia.

Quelles sont les actualités d'Advenis REIM ?

En cette rentrée, l'actualité est très riche sur les 3 SCPI pan-européennes d'Advenis. Mais s'il fallait retenir, je vais dire quand même 2 actualités. On a notamment le passage en dividendes mensuels au 1er octobre pour la SCPI Eden. Et on a également un assouplissement de la part de la SCPI Eurovalys qui va passer à 48 pour avoir un seuil plus accessible et être plus facilement dans vos allocations et dans les versements programmés et réinvestissements des dividendes.

Le chiffre clé

S'il fallait retenir un chiffre, je dirais l'encours de la société de gestion au travers principalement de ses 3 SCPI : 1,3 milliard. Et également, je pense qu'il faut retenir, au sein de ces 3 SCPI pan-européennes, ces 70 immeubles sur 7 pays.

Où et pourquoi rencontrer Advenis REIM sur Patrimonia ?

Vous pouvez nous retrouver au stand J01 avec toute l'équipe commerciale accompagnée des gérants des 3 SCPI et l'idée, c'est de venir poser toutes vos questions sur toute la vie des SCPI d'Advenis REIM.