Cession de titres à prépondérance immobilière : les impacts pratiques de la nouvelle obligation de formalisation

Comme déjà relayé sur Club Patrimoine (Les cessions de SCI devront désormais être formalisées), la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales récemment promulguée marque une évolution concernant les cessions de parts de sociétés dites “à prépondérance immobilière” (SPI), catégorie qui englobe notamment les sociétés civiles immobilières (SCI). Introduite par voie d’amendement pour combler un « angle mort » dans la lutte contre le blanchiment d'argent et l'évasion fiscale, cette réforme impose désormais de recourir à un professionnel du droit pour la rédaction de l’acte sous peine de nullité. Voici un décryptage exhaustif et approfondi des enjeux, des règles d'application et des points de vigilance indispensables pour les praticiens du patrimoine.

Cession de titres de SPI : une réforme introduite au cours des débats parlementaires

Cette mesure ne figurait pas dans le texte initial du projet de loi déposé par le Gouvernement à l'automne 2025. L'exposé des motifs originel se concentrait sur des orientations générales telles que le renforcement des contrôles et les échanges de données entre administrations, sans jamais aborder la question des cessions de droits sociaux. De même, les communications du gouvernement ne l’évoquaient pas.

C'est au cours du processus de navette parlementaire, et plus particulièrement lors des débats au Sénat en mai 2026, que le texte a été introduit sous la forme d'un amendement. Les parlementaires ont en effet fait valoir avec insistance que les cessions de titres de SPI réalisées sous simple seing privé, échappant à tout contrôle rigoureux, constituaient un véritable « angle mort » dans l'arsenal législatif dédié à la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme (LCB-FT) et la fraude aux droits de mutation, reprenant en cela une thèse portée notamment par le Conseil supérieur du notariat.

Après avoir été conservée dans le texte final de la commission mixte paritaire (CMP) et validée par la décision n° 2026-904 DC du Conseil constitutionnel le 18 juin 2026, la loi a été officiellement promulguée le 25 juin 2026. Son article 68 vient ainsi créer le nouvel article 1865-1 du Code civil, modifiant en profondeur les pratiques transactionnelles.

Quelles sont les nouvelles obligations pour les cessions de SPI ?

L'article 1865-1 du Code civil nouvellement créé impose que toute cession de SPI soit impérativement constatée par l'une des trois voies professionnelles suivantes :

• Un acte authentique, établi par un notaire.

• Un acte sous signature privée contresigné par un avocat, conformément au formalisme défini par l'article 1374 du Code civil.

• Un acte rédigé par un expert-comptable, à la condition très stricte que cette cession constitue le prolongement direct de sa mission principale d’expertise comptable au sein de la société concernée. La rédaction de l'article laisse d'ailleurs supposer que cette troisième voie a vocation à demeurer exceptionnelle.

Les professionnels rédacteurs de ces actes sont par ailleurs tenus de réaliser ces opérations dans le strict respect des obligations de vigilance, de déclaration et d'information prévues par le Code monétaire et financier en matière de LCB-FT.

Ainsi, les cessions sans acte, matérialisées par de simples ordres de mouvement de titres pour les sociétés par actions, ou par acte simplement rédigée et signées par les parties, sont désormais proscrites.

Une nullité de la cession en cas de non-respect

À défaut de respecter cette obligation, la sanction prévue par le législateur est rigoureuse. Sur le plan civil, la cession est frappée de nullité absolue, ce qui constitue la sanction la plus sévère envisageable. Sur le plan fiscal, le nouvel article 635-0 A du Code général des impôts (CGI) subordonne désormais l'enregistrement de la cession à la présentation de la copie de l'acte régularisé par l'un de ces professionnels. En l'absence de ce document, l'administration fiscale pourra opposer un refus d'enregistrement.

Cette réforme était souhaitée par le notariat français, mais aussi par certains avocats. Depuis des années, les instances représentatives alertaient les pouvoirs publics sur l'incohérence et les distorsions juridiques flagrantes existant entre les cessions de biens immobiliers en direct (soumises à un formalisme notarié strict) et les cessions de parts de sociétés détenant ces mêmes biens immobiliers.

Identifier une cession de titres de SPI : un champ d'application qui dépasse largement la SCI

Si les praticiens du patrimoine pensent naturellement aux SCI, l’éventail des sociétés visées par ce nouveau formalisme est en réalité plus vaste. Toute personne morale non cotée, qu'elle soit de nature civile ou commerciale par sa forme juridique, ayant son siège en France ou à l’étranger, est susceptible d'être requalifiée de SPI au sens de la loi.

Cette extension constitue une sérieuse brèche au principe de la transmission des valeurs mobilières par simple inscription en compte (ou par "tradition") qui prévalait jusqu'alors pour les sociétés dont le capital est divisé en actions (comme les SAS ou les SA). Pour les sociétés dont le capital est divisé en parts sociales (SARL, sociétés civiles), l'exigence d'un écrit, qui était déjà prévue par l'article 1865 du Code civil, se voit désormais soumise à ce formalisme plus contraignant, nécessitant l'intervention expresse d'un professionnel du droit, même si en pratique c’était déjà bien souvent le cas, vu les particularités se rattachant aux actes de cession de parts.

Il convient également de souligner que les cessions d'entreprises individuelles, ou d'entreprises individuelles à responsabilité limitée soumises à l'impôt sur les sociétés, sont assimilées à des cessions de droits sociaux et pourraient donc potentiellement entrer dans le champ de cette analyse. Les cas devraient être rares.

Les sociétés exclues du dispositif

Le législateur a toutefois pris soin de ménager certaines exceptions. Le texte ne s'applique pas aux sociétés dont les droits sociaux sont négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers ou sur un système multilatéral de négociation.

De plus, l'article 1865-1 exclut expressément de son champ d'application les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier, ce qui inclut notamment les OPCVM et les Fonds d'Investissement Alternatifs (FIA). Enfin, les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux, ainsi que les sociétés foncières cotées (SIIC), échappent également à la qualification de SPI.

Comment apprécier la prépondérance immobilière ? Le seuil des 50 % de l’actif à valeur réelle

Ce nouveau texte marque l'introduction remarquée dans le Code civil d'une notion jusqu'alors essentiellement manipulée par les avocats fiscalistes. La qualification de SPI repose en effet sur les critères définis au 2° du I de l'article 726 du CGI.

Pour déterminer si une société est une SPI, il est, selon l’administration fiscale, impératif d'établir un ratio financier précis. Le numérateur de ce ratio doit regrouper la valeur vénale de l'ensemble des immeubles, des droits réels immobiliers situés en France, ainsi que les titres détenus dans d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Le dénominateur est quant à lui constitué de la valeur vénale de l'intégralité des actifs de la société. S’il y a des biens immobiliers détenus à l’étranger, ils ont vocation à figurer au dénominateur, mais pas au numérateur.

Si ce ratio excède le seuil de 50 %, la société est qualifiée de SPI. Conséquence immédiate : la cession de ses titres est soumise à un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %, assis sur le prix de cession exprimé ou sur la valeur réelle des titres si celle-ci est supérieure au prix.

Une valorisation des actifs à la valeur réelle

L'une des difficultés dans la détermination de ce ratio réside dans l'exigence d'une valorisation à la valeur réelle de marché, et non à la simple valeur nette comptable figurant au bilan. Le travail d'évaluation des actifs préalablement à toute opération de cession devient ainsi une étape incontournable et particulièrement sensible, puisque ni le prix d’acquisition du bien, ni sa valeur nette comptable au bilan ne saurait être retenu.

Pour apprécier ce qui relève ou non de l'actif immobilier, les praticiens devront se tourner vers la riche jurisprudence des juridictions administratives. La notion d'immobilier en droit civil est en effet profonde et protéiforme. Les cours ont régulièrement clarifié la nature des éléments à prendre en compte.

L’administration fiscale a pu dans le cadre inclure parfois ce que le droit civil qualifie d'"immeubles par destination". Il peut s'agir, par exemple, d'actifs corporels industriels comme des turbines, des câbles, des équipements lourds, ou d'autres installations techniques scellées, voire de droits incorporels rattachés à des concessions. Cependant, des décisions récentes ont permis de faire échec à de telles dérives.

Quels impacts pour les sociétés opérationnelles et les holdings patrimoniales ?

Ce nouveau cadre légal ne manquera pas de poser des difficultés d'application aux sociétés purement opérationnelles. Contrairement à ce qui peut exister pour le régime d’imposition des plus-values, la loi ne prévoit ici aucune exclusion de principe pour les actifs immobiliers que la société affecte à son propre usage dans le cadre de son exploitation industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.

Dès lors, une entreprise dont l'actif principal serait l'usine ou les murs dans lesquels elle opère pourrait mécaniquement se voir qualifier de SPI si la valeur de cet immobilier dépasse 50 % de son actif total. Le cas est susceptible de se poser de manière aigue pour les sociétés dont l’activité a cessé d’être florissante. Cela constitue un argument stratégique supplémentaire pour conseiller aux chefs d'entreprise de privilégier une séparation des actifs, en détenant l'immobilier d'exploitation via une structure distincte (schéma classique OpCo / PropCo).

Les investissements indirects dans l’immobilier sous surveillance

Un autre point de vigilance réside dans la prise en compte des participations financières. Une société est elle-même considérée comme une SPI dès lors que la valeur de marché de ses participations dans d'autres SPI représente plus de 50 % de la valeur réelle de l'ensemble de ses actifs.

Obtenir des informations fiables et actualisées sur la composition de l'actif des sociétés sous-jacentes peut s'avérer être un parcours du combattant, tout particulièrement lorsque l'on ne détient que des participations minoritaires. À titre d'exemple pratique, une société holding patrimoniale qui investirait la majeure partie de ses liquidités dans des clubs deals immobiliers sera, par construction mécanique, qualifiée de SPI, à moins qu'il ne puisse être formellement démontré que ces clubs deals investissent majoritairement dans des biens immobiliers situés à l'étranger.

Quelles précautions adopter avant une cession de titres de SPI ?

En instaurant ce formalisme plus contraignant, le législateur souhaite clairement assainir le marché des transactions de titres immobiliers. Face à des règles d'évaluation parfois complexes et à la menace d'une nullité absolue de la transaction en cas d'erreur de qualification, la plus grande rigueur est de mise. Comme toute réforme, seul le recul du temps nous donnera la vue sur son véritable impact, car on peut redouter qu’elle génère une forme d’insécurité juridique.

D’ici là, dans le moindre doute sur la qualification de la société cédée (et l'appréciation du ratio de 50 %), il apparaît indispensable et hautement recommandé de se plier aux contraintes de l'article 1865-1 du Code civil en faisant appel à un notaire, un avocat ou, dans les cas restreints où ce sera possible, un expert-comptable.

Il est crucial pour les praticiens et les associés de sociétés de garder à l'esprit que la simple acceptation matérielle d'un acte sous seing privé "maison" de cession de titres par un Service Départemental d’Enregistrement ou un Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement ne valide en rien sa conformité légale. Si ces services peuvent procéder à des rejets, ils n'ont pas l'obligation de vérifier le respect du formalisme au moment du dépôt, et encore moins de déterminer le ratio de prépondérance immobilière. Enfin, il est plus que probable que l'administration fiscale procède très prochainement à une mise à jour de ses formulaires (Cerfa) pour faire définitivement disparaître la possibilité d'enregistrer une cession de SPI par un simple dépôt déclaratif.

Par Adrien Khaznadji, Cabinet Khaznadji