Quel régime fiscal pour les locations touristiques ?

Détenant un bien immobilier que vous souhaitez louer ou ayant réuni des fonds aux fins de réalisation d'un investissement locatif, vous vous interrogez sur les modalités d'imposition de cet actif en cas de location touristique.

Les réductions d'impôt sur le revenu liées aux investissements en résidences de tourisme

En cas d'acquisition d'un logement neuf

L'article 199 decies E du CGI a institué une réduction d'impôt sur le revenu au bénéfice des contribuables ayant acquis, entre le 1ᵉʳ janvier 1999 et le 31 décembre 2010, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée, sous réserve que les revenus tirés de la location soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les conditions principales sont les suivantes :

• Zonage : le logement doit être situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), dans une zone inscrite sur la liste des zones concernées par l'objectif n° 2 du règlement (CE) n° 1260/1999 (hors communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants), ou dans le périmètre d'intervention d'un établissement public chargé de l'aménagement d'une agglomération nouvelle
• Taux et plafond : la réduction est de 25 % du prix de revient, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié
• Étalement : la réduction est répartie sur six années au maximum, à raison d'un sixième par an, avec possibilité d'étalement du solde sur les six années suivantes à la demande du contribuable
• Engagement de location : le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme, la location devant prendre effet dans le mois suivant l'achèvement ou l'acquisition

Il vous sera possible, en qualité de propriétaire, d'occuper ce logement mais pas plus de huit semaines par an et sous conditions.

A noter : Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux personnes physiques et aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

En cas d'acquisition d'un logement achevé depuis 15 ans au moins

La réduction d'impôt mentionnée supra est également accordée au titre de l'acquisition d'un logement achevé depuis quinze ans au moins et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation.

La réduction est calculée sur le prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation définis par décret, dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 € pour un couple marié.

Son taux est de 20 % et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation puis imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 10 000 € ou 20 000 € puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. A la demande du contribuable, ce solde peut être imputé par sixième durant les six années suivantes. Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans les deux années qui suivent l'acquisition du logement.

A noter qu'une réduction d'impôt sur le revenu était également prévue en cas de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration dans le logement touristique (article 199 decies F (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025746388/2012-04-26) du CGI). Néanmoins, les travaux devaient intervenir entre le 1ᵉʳ janvier 2005 et le 31 décembre 2012.

Quelles taxes additionnelles sont applicables aux locations touristiques ?

Outre l'impôt sur le revenu, la TVA peut être applicable

Les locations de logements meublés sont en principe exonérées de TVA (article 261 D (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048827285/2023-12-31/) du CGI). Toutefois, certaines locations touristiques sont soumises à la TVA lorsqu'elles s'accompagnent de prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, accueil de la clientèle), ce qui est notamment le cas des résidences de tourisme classées.

Tout comme la taxe d'habitation sur les locations touristiques de courte durée

Le jugement du Tribunal administratif de Dijon du 11 septembre 2025 n° 2404211 apporte un éclairage important sur l'assujettissement à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires des logements affectés à la location saisonnière. Lorsqu'un logement meublé fait l'objet de locations saisonnières, le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, il peut être regardé comme entendant conserver la disposition ou la jouissance du bien une partie de l'année. Ainsi, le propriétaire qui gère lui-même les réservations via des plateformes en ligne (Booking, Airbnb, site personnel) conserve la possibilité juridique de bloquer des périodes à sa convenance, même s'il ne le fait pas en pratique. L'absence d'engagement juridiquement contraignant empêchant toute disposition du bien suffit à fonder l'assujettissement.

Le fait d'être assujetti à la cotisation foncière des entreprises, d'avoir déclaré le bien comme meublé de tourisme, de ne pas l'avoir effectivement occupé, ou de résider à proximité, est sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition.

Et la taxe de séjour

L'article L.2333-40 du Code général des collectivités territoriales prévoit que la taxe de séjour forfaitaire est due par les logeurs, hôteliers et propriétaires qui hébergent des personnes à titre onéreux, ainsi que par les intermédiaires percevant les loyers. Cette taxe constitue une charge supplémentaire pesant sur l'activité de location touristique.

Le régime fiscal des locations touristiques se caractérise par sa complexité et la multiplicité des impositions applicables. Une analyse au cas par cas est donc recommandée !

Caroline BENHAMOU, avocat associé du cabinet CBV Avocats

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