PLF 2027 : l'amortissement LMNP plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, limite l'amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. Son article 7 fixe un double plafond, supprime le report des amortissements non déduits et élargit le PTZ aux familles qui accueillent un enfant. Le texte doit encore être débattu et voté par le Parlement.

Un double plafond : 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal

L'article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts. Lorsque la location meublée n'est pas exercée à titre professionnel, l'amortissement des locaux ne serait déductible que dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, ces limites tombent à 1,5 % et 5 000 €.

Le plafond de 7 000 € s'apprécie par foyer, quel que soit le nombre de logements loués. Le taux de 2,5 % est un maximum : un bailleur dont le plan d'amortissement aboutit déjà à un taux inférieur ne serait pas concerné par la limite de taux, mais resterait soumis au plafond de 7 000 €. Le texte vise expressément « l'amortissement de ces locaux » et ne mentionne pas spécifiquement l'amortissement du mobilier, dont le traitement n'est donc pas expressément modifié par cette disposition dans la version déposée du PLF.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés. Les bailleurs au micro-BIC non plus : ce régime repose sur un abattement forfaitaire et ne permet pas d'amortir le bien.

Quel effet sur la déduction annuelle ?

Aujourd'hui, le logement est amorti par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), chacun sur sa propre durée d'utilisation. Selon PAP, ce calcul aboutit à environ 4 % par an de la valeur du bien hors terrain. Pour un bien de 250 000 € hors terrain, l'amortissement passerait ainsi d'environ 10 000 € à 6 250 € par an. Pour un bien de 400 000 €, le taux de 2,5 % donnerait 10 000 €, mais le plafond ramènerait la déduction à 7 000 €.

Le gouvernement illustre la mesure avec un studio de 255 000 € qui rapporte 12 000 € de loyers par an, charges déduites. L'amortissement actuel de 10 200 € ramène le résultat imposable à 1 800 €. Avec le plafond, l'amortissement tomberait à 6 375 € et le résultat imposable monterait à 5 625 €, soit 3 825 € de plus soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux.

Le plafond par foyer pèse surtout sur deux profils : les biens de valeur élevée, puisque la limite de 7 000 € est atteinte à partir de 280 000 € de valeur amortissable, et les bailleurs de plusieurs meublés. Deux studios de 150 000 € donneraient 7 500 € d'amortissement, ramenés à 7 000 €.

Fin du report : l'amortissement non déduit serait perdu

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse le résultat de l'année est aujourd'hui reportée, sans limite de durée, sur les bénéfices futurs de la location meublée.

Le PLF 2027 met fin à ce mécanisme pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. L'amortissement qui ne pourrait pas être déduit une année, qu'il dépasse le nouveau plafond ou le résultat de l'exercice, ne serait plus imputable sur les exercices suivants.

Un régime transitoire jusqu'au 31 décembre 2036

Les amortissements déjà en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient utilisables. Ils pourraient être déduits jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après application des nouvelles règles.

Un bailleur qui dégage 5 000 € de bénéfice après l'amortissement plafonné pourrait ainsi imputer 2 500 € de son ancien stock. Passé le 31 décembre 2036, le texte ne prévoit plus la possibilité d'imputer ce stock d'amortissements. Pour un bailleur en activité, le montant des amortissements en attente, qui figure sur la dernière liasse fiscale, devient donc une donnée à vérifier.

Résidences gérées : hors plafond, mais pas hors fin du report

Le texte écarte du plafonnement les biens situés dans trois catégories d'établissements :

• les résidences relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinées à l'accueil exclusif d'étudiants, de moins de 30 ans en formation ou en stage, de titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements pour personnes âgées ou handicapées (dont les Ehpad), ainsi que les résidences avec services pour ces publics disposant de l'agrément ou de l'autorisation prévus par la loi pour leur service d'aide à domicile, et les logements d'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
• les établissements de soins de longue durée.

L'exclusion repose sur ces conditions d'exclusivité et d'agrément. Une résidence seniors ou une résidence services qui n'y répond pas resterait soumise au plafond de 2,5 % et 7 000 €.

Surtout, l'exception ne porte que sur le plafonnement. La suppression du report vise toute activité de location meublée non professionnelle, y compris dans ces résidences : un amortissement non déduit une année y serait également perdu à compter de 2027.

Rapprocher le meublé de la location nue et du dispositif Jeanbrun

Selon l'exposé des motifs, la mesure doit résorber les déséquilibres du marché locatif et encourager la location de longue durée, en rapprochant les régimes de la location nue et de la LMNP. Le gouvernement la relie au dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026. Ce dispositif permet de déduire, au titre de l'amortissement d'un logement loué nu, entre 3 % et 5,5 % du prix d'acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer fiscal, sous condition de loyer abordable.

Le plafonnement du meublé vise à « pleinement concrétiser l'attractivité » de ce dispositif. L'exposé des motifs rappelle qu'il s'ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, introduite par la loi de finances pour 2025. Ensemble, les 2 mesures doivent créer, selon le texte, un nouvel équilibre en faveur de la location de longue durée.

Dans sa version déposée, le texte ne prévoit pas de clause réservant le plafond aux acquisitions futures : les biens déjà détenus seraient concernés.

Les professionnels craignent un nouveau frein à l'investissement locatif

Les dirigeants de JD2M, spécialiste de la fiscalité des locations meublées, contestent le choix de réduire l'avantage du meublé pour rendre la location nue plus attractive. Pour Victor Peltier, directeur général, toucher à un régime fiscal ne pousse pas les autres investisseurs à investir davantage : chacun se demande plutôt quand viendra son tour. Stéfano Demari, président de JD2M, rappelle que le meublé répond aussi aux besoins des étudiants et des jeunes actifs. « On est de retour à la case départ », conclut-il, en s'interrogeant sur l'intérêt de meubler et d'entretenir un logement si sa fiscalité devient moins favorable que celle de la location nue. Côté PAP, la PDG Corinne Jolly juge la mesure contradictoire avec le diagnostic du gouvernement sur la crise du logement, présenté 15 jours plus tôt. « À force de modifier les règles, on entretient précisément la défiance », estime-t-elle.

PTZ parentalité : un prêt à taux zéro pour les familles avec un jeune enfant

Le même article 7 ouvre le prêt à taux zéro (PTZ) aux ménages qui justifient, à la date de l'offre de prêt, d'un enfant à naître ou de la charge d'au moins un enfant de moins de 3 ans. Cette disposition créerait une dérogation à la condition habituelle de primo-accession. L'exposé des motifs précise également que les ménages concernés pourraient en bénéficier même s'ils ont déjà obtenu un PTZ. Les conditions de ressources continueraient de s'appliquer.

Cette dérogation ne pourrait être accordée qu'une fois par bénéficiaire. Un emprunteur qui l'obtiendrait sans respecter cette condition devrait rembourser l'avantage indûment perçu, majoré de 25 %.

Le gouvernement justifie la mesure par la baisse de la natalité. L'exposé des motifs du PLF s'appuie sur une estimation initiale de 645 000 naissances en 2025, en baisse de 2,1 % sur un an. Les données définitives publiées depuis par l'Insee font état de 643 905 naissances en 2025, soit 2,3 % de moins qu'en 2024. L'indicateur conjoncturel de fécondité s'établit à 1,56 enfant par femme.

L'exposé des motifs rappelle également que l'arrivée d'un enfant double la probabilité de déménager dans les 4 années suivantes.

Le texte supprime aussi le plafond légal annuel de dépense du PTZ, fixé à 2,1 Md€ et inchangé depuis 2016. Les émissions de PTZ sont passées de 44 466 en 2024 à près de 73 000 en 2025.

Un texte qui peut encore évoluer d'ici le vote

Si elle est adoptée en l'état, la réforme du LMNP s'appliquerait aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Les revenus correspondants seraient déclarés en 2028.

L'article 7 figure dans la première partie du budget, examinée en séance publique du 13 au 19 octobre, avant un vote solennel le 20 octobre. Le texte poursuivra ensuite son parcours parlementaire, avec un vote solennel sur l'ensemble du projet de loi de finances prévu à l'Assemblée nationale le 17 novembre.

Le taux, les plafonds et le périmètre des exclusions peuvent encore être modifiés au cours des débats parlementaires. Les professionnels de la gestion demandent notamment que le nouveau plafonnement soit réservé aux acquisitions futures.