Épargne retraite : l’immobilier non coté pèse 10 % des portefeuilles à l’étranger, contre 3,3 % en France

Dans les 8 pays étudiés par le cabinet BDO pour l’ASPIM, l’immobilier non coté représente en moyenne près de 10 % des portefeuilles de retraite. En France, sa part se limite à 3,3 %. Le benchmark compare des systèmes de retraite très différents et en tire 4 constats.

L’étude porte sur l’Allemagne, l’Australie, le Canada, le Danemark, les Pays-Bas, le Royaume-Uni, la Suède et la Suisse. La Suisse arrive en tête, avec 22,5 % des portefeuilles de retraite investis en immobilier non coté. Suivent l’Allemagne (12 %), la Suède (11,5 %), les Pays-Bas (9,9 %), l’Australie (9,2 %), le Canada (8,7 %) et le Danemark (8 %). Le Royaume-Uni ferme la marche avec 3,5 %. La France, à 3,3 %, se classe derrière tous ces pays. Pour la Suisse, l’Allemagne, la Suède et les Pays-Bas, les chiffres sont des estimations de BDO sur l’épargne retraite et salariale en 2024. Le calcul repose sur une partie du périmètre, ou bien l’immobilier coté et non coté n’a pas pu être distingué. Pour les autres pays, le chiffre porte uniquement sur le non coté.

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Épargne retraite capitalisée : un écart de 1 à 7 entre la France et l’OCDE

Le poids de la capitalisation éclaire ce classement. Dans les pays de l’OCDE, les encours capitalisés pour la retraite atteignent en moyenne 95,2 % du PIB. En France, ce ratio est de 12,9 %, soit 7 fois moins. L’écart se retrouve dans les organismes de retraite professionnelle supplémentaire. En 2022, l’immobilier pesait 9 % de leurs actifs en Europe, contre 1 % en France.

Régimes garantis, propriétaires, fonds à date cible : 4 constats du benchmark

Une place durable, quel que soit le système. Les 8 pays ont des modèles de retraite différents. Tous conservent pourtant une part d’immobilier dans les contrats.

Un actif recherché pour les revenus de long terme. Les régimes à prestations définies ou garanties investissent davantage dans l’immobilier. Au Danemark, il représente environ 11 % des contrats garantis, contre environ 6 % pour les autres.

Être propriétaire ne freine pas l’immobilier non coté. En Australie et au Canada, le taux de propriétaires est élevé. L’immobilier non coté garde pourtant sa place dans l’épargne retraite.

Une poche stable jusqu’à la retraite. Au Royaume-Uni et en Australie, les fonds à date cible sécurisent l’épargne en transférant progressivement les actions vers les obligations. La part de l’immobilier varie peu selon l’horizon de placement.

Source : BDO pour l’ASPIM, Octobre 2026