SCPI : comment profiter du nouveau cycle immobilier malgré la hausse des taux ?

À l'occasion de Patrimonia 2026, Martin Jacquesson, Président d'ATLAND Voisin, revient sur les conséquences de la hausse des taux pour les SCPI. Entre ajustements des valeurs d'expertise, tensions sur la liquidité et nouvelles opportunités d'acquisition, il livre son analyse du marché immobilier. Avec Julien Ribes, Gérant fondateur de mySCPI.com et Fabrice Gil, Fondateur de Gil Conseil.

Avant d'entrer dans le vif du sujet un petit mot de présentation d'ATLAND Voisin. Qu'est-ce que ça représente aujourd'hui ?

Martin Jacquesson : ATLAND Voisin en 30 secondes, société de gestion fondée à Dijon en 1968. On est plus de 90 collaborateurs et on gère un peu plus de 5 Md€ d'encours avec des SCPI notamment, mais aussi des produits professionnels.

Fabrice Gil : On assiste à une hausse des taux aujourd'hui. Cette hausse des taux, c'est un élément qui a tendance à faire baisser les valorisations des SCPI. Donc première question, comment est-ce que vous avez anticipé cette hausse ? Et par ailleurs, est-ce que vous envisagez potentiellement de réutiliser le levier comme certains de vos concurrents ou pas ?

Hausse des taux : saisir les opportunités du cycle

Martin Jacquesson : Alors, je vais être transparent. Je n'avais pas du tout anticipé, mes équipes non plus. On a fait beaucoup de scénarios cette année, mais on n'avait pas anticipé une telle hausse des taux à cette période-là de l'année après les événements globaux du marché. Maintenant, la répercussion qu'elle va avoir quand on discute avec nos confrères, avec les experts, c'est qu'il va y avoir une incidence sur les valeurs. La hausse des taux, c'est peut-être 50 bps, mais finalement, dans les valeurs et nous, sur notre patrimoine, ça sera moins parce qu'on est largement en région. On est exposé au commerce et on voit bien que les experts, faute de transactions, regardent ce qui fonctionne. Le commerce fonctionne. Les bureaux en région fonctionnent. Donc, on s'attend à une décompression. Et alors pour la deuxième partie de la question, est-ce que ça nous donne l'opportunité de faire du financement ? Non, nous, ce que ça nous donne comme opportunité, c'est plutôt de rentrer dans un moment de marché. Je vais le répéter souvent dans cet entretien. Il faut savoir saisir les opportunités du cycle. Le cycle, c'est un nouveau cycle et ce nouveau cycle permet de rentrer à des taux assez exceptionnels. On a acheté cet été à 9 % des commerces en région, qui illustrent le fait qu'on peut rentrer sur des points attractifs avec de la durée ferme sur des baux. Le financement, pour nous, il a toujours été à prendre avec une certaine modération. On a 10 % de financement au niveau de la SCPI Épargne Pierre. On a 0 % de financement sur Épargne Pierre Europe et pareil sur Épargne Pierre Sophia. C'est pas notre culture, mais on peut comprendre que certains l'utilisent. Donc c'est un non-sujet.

Fabrice Gil : Mais ce qu'on appelle la prime de risque dans votre métier, avec la hausse des taux à 10 ans, le taux sans risque, elle se réduit, cette prime de risque. À partir de quel moment ça devient problématique ?

La hausse de l’OAT ne décote pas mécaniquement les prix de l’immobilier

Martin Jacquesson : La valorisation des actifs immobiliers, les experts la basent en partant du taux sans risque. Donc, vous le savez, ils regardent l'OAT et ensuite, ils additionnent un certain nombre de critères en parlant d'une obsolescence du bâtiment, d'enjeux, de capex, de durée ferme du bail. Et c'est comme ça qu'ensuite, ils constituent le taux approprié de l'immeuble. Donc le taux sans risque, en théorie, c'est le taux de la dette française. 4,80. À 4,80 hier avec une dette qui a 120 % du PIB. Est-ce que c'est le taux sans risque ? Je ne sais pas, mais en tout cas, c'est comme ça qu'on l'intitule sur le marché. Aujourd'hui, on voit bien que le prime parisien, en bureau, il se négocie encore autour des 5 %, donc finalement, cette prime de risque est encore supérieure. Il y a toujours une prime sur le bureau, mais je n'ai pas observé depuis 2009, finalement, qu'il y avait une mécanique de se dire, quand l'OAT monte, mon prix de l'immobilier est décoté de manière proportionnelle. Il y a toujours une valeur d'usage à l'immobilier.

Julien Ribes : En restant sur le sujet des valeurs, on voit que les valeurs d'expertise à mi-2026 ont accusé un petit fléchissement chez pas mal d'acteurs. On sait que les ajustements sont assez longs en termes de répercussions des valeurs d'expertise, justement, dans les périodes de marché baissier. Est-ce que vous pensez que la purge est terminée ? La purge liée à l'ancienne hausse des taux qu'on a déjà connue il y a 2-3 ans ?

Martin Jacquesson : Je vais être direct. Non. Le terme purge, c'est le vôtre, je pense que le réajustement de valeur, il va se prolonger en décembre. Pour moi, c'est une certitude. Déjà parce qu'il y a cet environnement de taux qui est élevé et qui semble durablement élevé. Et ensuite, on a un facteur exogène qui est politique l'année prochaine et qui crée une forme d'incertitude. Et il y a un couple qui ne se sépare jamais. C'est rendement-risque. Et finalement, le risque, quand on ne sait pas le pricer, le taux est élevé. Donc, je pense que ce qui s'est passé au mois de juin va se prolonger au mois de décembre. Je n'ai pas de boule de cristal. Est-ce qu'on pourrait avoir un scénario de stabilité en juin 2027 ? C'est possible. C'est souhaitable, je trouve, mais c'est possible.

Fabrice Gil : En parlant de ces valorisations, est-ce que vous pouvez nous reprendre quels sont implicitement les atouts face à l'inflation rampante, notamment d'une SCPI ? J'entends par là tout ce qui est du domaine de l'indexation. Est-ce que c'est quelque chose qui va être décisif ?

La diversification européenne pour couvrir l’inflation grâce à l’indexation des loyers

Martin Jacquesson : Je vous remercie. C'est une question, je trouve, qu'on oublie de se poser. On a oublié de se la poser. La SCPI, son sous-jacent au départ, c'est la diversification. Donc, il faut être diversifié plutôt que d'acheter et de placer 50 000 € sur un petit bien immobilier avec des charges de copropriété. Finalement, vous le confiez à un tiers qui va diversifier sur différentes classes d'actifs. Vous pouvez investir ainsi en logistique, en santé, en hôtellerie, en bureau, en commerce, tout ça avec les 50 000 €. Mais cette diversification de types d'actifs, on peut la dédoubler, l'accélérer avec une diversification géographique. Et c'est ça, l'intérêt aujourd'hui des opérations en Europe. C'est que le marché européen connaît une forte indexation et l'indexation aux Pays-Bas, elle a été de plus de 3 %. En Espagne, elle est de plus de 2 %. Idem au Royaume-Uni. En Pologne, c'est plus de 4 %. Et donc, finalement, dans un marché français, votre épargne, si elle reste en France, au livret A ou placée sur des produits très peu rentables, elle ne couvre pas l'inflation, parce que l'inflation rampante est plus importante que ces produits à faible rendement. Et donc, vous avez, avec la SCPI, le bénéfice, finalement, de recréer de la valeur par rapport à votre quotidien sur votre coût du capital en France.

Voir aussi : SCPI : en 2026, l’Europe confirme son attractivité et la diversification reste clé

Julien Ribes : C'est vrai qu'on voit un marché un peu secoué avec une petite crise de liquidité sur certains véhicules depuis quelques années. Épargne Pierre est concernée depuis peu dans une moindre mesure. Quels sont pour vous les bons outils de gestion de la liquidité ? Est-ce que le passage des SCPI en capital fixe constitue une bonne réponse selon vous ?

Le capital fixe pour gérer les actifs sans recourir aux ventes forcées

Martin Jacquesson : Je répondrai en deux temps. Sur le cas d'Épargne Pierre, Épargne Pierre collecte entre 5 et 7 M€ par mois depuis le début de l'année. Donc, on a un flux continu. On a effectivement eu des retraits, mais ça ne date pas du mois dernier. Finalement, c'est depuis 18 mois qu'on voit une augmentation des retraits d'individuels, une clientèle directe et aussi d'institutionnels. On a eu un événement de retrait d'un institutionnel au mois de mars. On en a très peu dans notre patrimoine. Et donc, ça a fait augmenter notre carnet de retrait. Mais aujourd'hui, notre délai pour servir, il est de 2 mois et demi. Donc pour nous, je constate tout à fait qu'il y a des sujets de liquidité chez certains confrères. Pour nous, c'est une liquidité qui est différée, mais qui se tient toujours puisqu'on continue de collecter.

Et sur le passage à capital fixe, je pense que c'est une bonne question. Les gérants se la posent longtemps avant de le faire. C'est une manière, justement, de se donner le temps de la gestion pour faire de l'asset management, parce que quand on est dans une phase où on a beaucoup de retraits, finalement, on doit servir le carnet de commandes. Mais il faut aussi s'occuper des locataires. Et la base de notre métier, si vos clients ont placé de l'argent chez vous et indirectement chez nous, c'est pour qu'on aille remplir les immeubles. Et donc, le fait de se mettre à capital fixe, ça permet de dire à tout le monde, écoutez, on ne va pas vendre des actifs en vente forcée maintenant. Laissez-nous faire de la gestion des actifs. On va les relouer. On va faire des travaux si nécessaire. On va les vendre. Et une fois qu'on a refait ce travail-là, c'est pour ça que c'est souvent des durées qui sont déterminées, on regarde s'il faut rester à capital fixe ou si on rouvre parce que le marché est plus porteur. Voir si on est capable de refaire de la performance.

Certains de nos confrères qui ont vu des crises de liquidité, c'est plus lié à des thématiques d'investissement orientées sur du bureau, des gros ensembles en région parisienne que sur la SCPI en tant que telle. La SCPI fonctionne bien. La coquille, c'est la bonne coquille. Vraiment, c'est très moderne. Je parlerai tout à l'heure de nos innovations, mais si on fait un peu un point, vous pouvez acheter en démembrement, vous pouvez acheter à crédit, vous pouvez faire des versements programmés, vous pouvez réinvestir vos dividendes. C'est d'une modernité qui est quand même très complète.

Donc maintenant, le sujet, c'est les thèses d'investissement. Et c'est là où nous, les gérants, acheter bien et bien gérer les immeubles. Et vous, en tant que CGP, en tant qu'allocataire d'actifs, c'est de vous poser des questions par rapport aux besoins de vos clients. Quelle est la maturité de leur placement ? De quoi ils ont besoin ? Et la SCPI, c'est un complément de revenus d'épargne. C'est comme ça que ça a été conçu, qui, pour moi, fonctionne toujours très bien.

Julien Ribes : Sur les sujets de liquidité, est-ce qu'il existe justement, est-ce qu'on pourrait parler d'une taille critique pour les SCPI ? Est-ce qu'un trop gros véhicule finalement se prête mal à servir une liquidité et des retraits importants ?

Une grande SCPI réduit son risque locatif si elle reste diversifiée

Martin Jacquesson : Moi, je trouve qu'une SCPI qui est grande, justement, si elle respecte la règle de la diversification, elle vient diminuer le risque. Et si on prend Épargne Pierre, c'est 2,8 Md€ de capitalisation. La taille moyenne des actifs est inférieure à 7 M€. Il y a 450 immeubles. Il y a plus de 750 locataires. Et plus Épargne Pierre grandit, si je respecte cette règle de dire je ne veux pas avoir des immeubles de 50 M€, plus finalement, je viens diminuer mon risque de défaillance locative. Et moi, ma promesse vis-à-vis de vous, c'est la stabilité et la liquidité. Donc, plus je suis fragmenté, diversifié, plus je suis capable d'avoir un revenu pérenne dans le temps. J'aime bien l'idée de se dire les SCPI peuvent être plus grosses que 3 Md€, 4 Md€, 5 Md€, 6 Md€. Ça ne m'effraie pas, mais il faut bien qu'il y ait ce travail sur l'actif et sur le passif.

Fabrice Gil : On a parlé récemment d'indexation tout autour de l'Europe, avec de vrais niveaux. On voulait savoir comment se porte justement Épargne Pierre Europe. Et est-ce que c'est un flagship pour vous à venir ?

Martin Jacquesson : Épargne Pierre Europe, c'est la petite sœur d'Épargne Pierre. Épargne Pierre Europe au mois de juin, c'était plus de 700 M€ de capitalisation. On a une collecte moyenne de 25 M€ par mois. On n'arrivera pas au milliard à la fin de l'année, mais on va s'en approcher. Et on est dans une phase d'expansion où, c'est très important de le rappeler, on reste sur la règle de la diversification. La taille moyenne en Europe est un peu plus grande. Elle est de 13 M€. Mais parce qu'on voit bien qu'en France, quand on veut vendre, ça nous aide.

Lire aussi : les acquisitions de la SCPI Epargne Pierre Europe

Julien Ribes : Sur Patrimonia, vous annoncez la division du nominal, la mensualisation des loyers, notamment. Est-ce une manière d'attirer le chaland ?

Martin Jacquesson : Exactement. Moi, je pense qu'une SCPI, elle doit être moderne et doit s'adapter. Épargne Pierre a été lancée en 2013. Depuis, le marché a été secoué par les néo-SCPI qui nous ont montré un autre chemin. Et nous, ce qu'on voit, c'est qu'on a supprimé le délai de jouissance parce que l'année dernière, on a fait des calculs, on a vu pas d'impact pour les porteurs de parts. Ça a boosté notre collecte. On a fait plus de 12 M€ de collecte au mois de janvier avec cette annonce-là. Et on voit bien que nos porteurs de parts, le plus on va dans leur sens, le mieux c'est. Et notamment Épargne Pierre, avec ce passage en mensualisation, verse deux mois de prime d'émission. Donc pour les nouveaux souscripteurs avant le 23 novembre, ils vont bénéficier de 2 mois de prime d'émission en plus des revenus de la période. Donc il y a une fenêtre qui est assez attractive commercialement pour Épargne Pierre.

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Retour sur le teaser Patrimonia 2026 d'ATLAND Voisin, publiée le 24 septembre 2026 :

À l’approche de Patrimonia, ATLAND Voisin revient sur l’actualité de sa gamme : un rendement 2026 attendu autour de 5,10 % pour Épargne Pierre, le développement européen d’Épargne Pierre Europe et la montée en puissance d’Épargne Pierre Sophia sur la santé et les sciences de la vie. Avec Romain Calbert, Directeur des partenariats ATLAND Voisin

Dixième Patrimonia pour ATLAND Voisin. ATLAND Voisin est un acteur historique de la SCPI, avec une présence auprès des conseillers en gestion de patrimoine depuis 2016.

Quelles sont les actualités de ATLAND Voisin ?

Actualité assez dense au sein d'ATLAND Voisin concernant nos SCPI, avec Épargne Pierre qui continue d'avoir un revenu extrêmement stable dans le temps, un rendement en 2026 qui sera entre 5,10 et 5,30 %. À côté de ça, Épargne Pierre Europe qui continue son développement avec une capitalisation qui a atteint 700 millions d'euros, une présence dans plusieurs pays européens. Et enfin, Épargne Pierre Sophia, la dernière née de la gamme, lancée fin 2024, qui est spécialisée en santé et en sciences de la vie.

Le chiffre clé d'ATLAND Voisin

700 millions, comme la capitalisation d'Épargne Pierre Europe. Pour rappel, Épargne Pierre Europe, c'est une SCPI que nous avons lancée fin 2022, qui a vocation à être européenne, qui aujourd'hui investit en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Allemagne, en Angleterre, au Portugal et bientôt en Pologne.

Lire aussi : SCPI ATLAND Voisin : Des performances 2025 solides et une collecte en progression

Où et pourquoi rencontrer ATLAND Voisin sur Patrimonia ?

Stand J18, donc venez nombreux pour échanger sur le marché immobilier et le marché de la SCPI.

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