SCPI : pourquoi la collecte repart malgré les freins du marché ?

La collecte des SCPI progresse à nouveau, malgré un contexte toujours marqué par la hausse des taux, le recul du crédit et le désengagement de certains assureurs. Vincent Lamotte, Directeur Général délégué gestion des fonds de PERIAL Asset Management et Jean-François Chaury, Directeur Général d'Advenis REIM analysent les perspectives du secteur.

Comment voyez-vous le marché des SCPI ? On a l'impression que ça reprend. Est-ce vraiment le cas ?

Jean-François Chaury : Doucement, mais sûrement. C'est ça qu'on peut dire. Oui, quand on analyse la reprise depuis l'année dernière, on constate effectivement une petite progression de la collecte, notamment en 2026, mais c'était déjà le cas sur l'exercice 2025. Après, c'est très concentré, ça fait partie aussi des sujets que l'on constate, très concentré auprès de quelques maisons de gestion, quelques fonds, donc une polarisation très forte. Avec le recul, on connaissait déjà un peu ça, mais ce n'étaient pas les mêmes maisons de gestion. L'histoire se répète sur la concentration du marché sur quelques acteurs et la concentration des distributeurs sur quelques maisons de gestion. Quand on analyse la collecte, il y a quand même deux moteurs qui n'existent plus. C'est l'assurance. Il y a une grosse partie aujourd'hui des assureurs qui ne référencent plus ou qui déréférencent les véhicules immobiliers. Donc ça, c'est quand même une collecte en moins par rapport à ce qu'on a pu connaître dans les meilleures années. Et aussi le crédit puisque le crédit a augmenté. Donc ça, ça fait partie aussi des sujets où c'est un autre moteur de croissance. Les SCPI, comme ce sont des produits de revenus, étaient quand même pas mal souscrites par le crédit. Et c'est vrai qu'on a aussi un peu moins de collecte via le crédit. Donc quand on analyse la collecte aujourd'hui, elle n'est pas si négative que ça, elle est même assez positive. Mais il y a quand même encore des marges de manœuvre.

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Avec l'inflation, les taux remontent. Qu'est-ce que ça implique pour les gérants de SCPI ?

Vincent Lamotte : Effectivement, les taux ont pas mal remonté. On a eu une fin d'année 2025 plutôt positive en immobilier. Le marché européen a progressé de 11 % à 250 Mds€. Donc, on a eu plutôt une bonne nouvelle au niveau du marché immobilier. Le premier trimestre s'est un peu freiné. Il y a un attentisme qui s'est créé, principalement dû au contexte géopolitique et donc à l'inflation avec la hausse du prix du baril de pétrole.

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Effectivement, ça a des implications très fortes pour les gérants. La première, c'est que l'effet de levier, donc la dette, est beaucoup plus cher. Aujourd'hui, il y a beaucoup moins de facilité pour les gérants, pour les SCPI en tout cas, d'adosser aux acquisitions d'actifs de la dette parce qu'elle est moins relutive. Ça, c'est le premier élément. Le deuxième élément qui est lié à l'inflation et aux taux d'intérêt, c'est quand il y a augmentation des taux, notamment des taux sans risque, il y a un risque, entre guillemets, de perte de valeur des immeubles. Et donc, le deuxième élément et le deuxième risque, c'est potentiellement d'avoir des immeubles qui légèrement se dévalorisent. Ce n'est pas le cas aujourd'hui, mais ça peut être un risque sur le long terme, en tout cas. Et puis, le troisième élément, tu en parlais, Jean-François, c'est le sujet de la dette pour les particuliers, c'est-à-dire que, effectivement, le renchérissement de la dette pour les entreprises ou pour les SCPI l'est également pour les particuliers. Et donc, je dirais qu'on a finalement ces trois éléments qui se combinent. Il y a quand même un sujet positif, même si on n'aime pas trop quand l'inflation redémarre parce qu'il y a des augmentations de taux, mais c'est quand même aussi le fait que nos loyers sont indexés. Il y a quand même quelques effets positifs à l'inflation. Effectivement, plus le loyer augmente, plus la valeur aussi augmente puisque la valeur est indexée sur le loyer. La bonne nouvelle, quelque part, si le sujet du détroit d'Ormuz est réglé définitivement avant l'été, je pense que le sujet de l'inflation sera derrière nous, puisqu'on voit que le baril de pétrole, à l'heure où on se parle, est retombé autour de 80, 83 euros. Il a dépassé les 120 à un moment donné. Donc, on est quand même redescendu à des niveaux plutôt supportables.

Dans ces conditions quel marché, quel type d'actifs adressez-vous chez Advenis REIM ?

Jean-François Chaury : On a toujours des différences de marché. C'est l'intérêt aussi d'investir en Europe. C'est que les cycles et les décisions gouvernementales, et aussi le potentiel de financement des gouvernements, ne sont pas les mêmes en Europe. On voit aujourd'hui la relance en Allemagne qui est très forte d'un point de vue chiffres. Maintenant, il faut qu'elle se mette en place. Il y a déjà une croissance du PIB de 0,3 % sur le T1 2026. C'était déjà le cas en 2025. Alors, c'est vrai que, comme le disait Vincent, l'Iran, en tout cas le conflit au Moyen-Orient, a, je pense, freiné ça. Et on n'a pas encore les chiffres du T2. On devrait avoir une décélération de cet optimisme qu'on avait connu fin 2025 et au T1 2026. Donc, on va le voir maintenant.

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Jean-François Chaury : Toujours l'Allemagne, l'Europe du Sud, parce que l'Espagne, l'Italie, le Portugal restent des pays sur lesquels il y a une dynamique aujourd'hui économique. Et donc, il y a pas mal d'investisseurs. Et puis, nous, on regarde aussi les pays d'Europe du Nord qui ont été moins travaillés et qui avaient corrigé aussi en post-Covid leur valorisation. Et donc, ça fait partie des pays sur lesquels on investit aujourd'hui.

Vincent Lamotte : Oui, tout à fait. On est complètement alignés. On pense que l'Allemagne est un pays d'abord qui a une grosse profondeur de marché, qu'ensuite, il y a des investissements massifs. Le budget allemand s'est un peu libéré, donc ça va bénéficier également à l'immobilier. Donc, on fait partie des investisseurs importants en Allemagne.

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Chez PERIAL, vous êtes engagé dans une vaste transformation. Quels en sont les grands axes ?

Vincent Lamotte : On a trois axes stratégiques, finalement, dans cette transformation. Le premier, c'est effectivement le repositionnement de nos fonds historiques. On a mis en place ce qu'on appelle un marché secondaire pour donner de la liquidité aux porteurs de parts qui souhaitent sortir de nos SCPI également et surtout pour repositionner l'immobilier qui a besoin d'être travaillé à capital fixe pour prendre des décisions qui peuvent être un peu plus compliquées qu'à capital variable. Ça, c'est le premier axe. Le deuxième axe pour nous, c'est évidemment de continuer à collecter sur nos SCPI qui sont en commercialisation. On a deux SCPI, PERIAL Opportunités Europe et PERIAL Opportunités Territoires, plutôt dédiée à la France, cette deuxième SCPI, qui aujourd'hui collectent et qui sont ouvertes et qui ont des performances qui, somme toute, sont très intéressantes. Et le troisième axe, c'est effectivement diversifier notre clientèle avec des produits nouveaux.

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Quelles est votre stratégie chez Advenis REIM pour regagner des parts de marché ?

Jean-François Chaury : Renforcer le B2B parce que dans les périodes difficiles, c'est bien d'être en face, à côté des partenaires distributeurs. Donc, on est en train de recruter de nouveaux collaborateurs pour être un peu plus nombreux sur le terrain et pour mailler un peu mieux le territoire. Ça, c'est le premier point parce que le B2B reste le gros moteur de croissance de la collecte des SCPI. Et avec une accélération aussi de la montée en puissance du B2C avec une plateforme Eden qu'on a lancée l'année dernière sur notre SCPI. Ça fait aussi partie des deux moteurs qui nous intéressent aujourd'hui en termes de développement pour aller chercher une nouvelle clientèle qui est plus digitale pour certaines ou qui continue à vouloir être intermédiée par des conseillers en gestion de patrimoine qui prennent de la place dans le paysage français.

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Fonds professionnels : PERIAL veut compléter l'offre SCPI

Vincent Lamotte : En fait, on souhaite offrir une expérience nouvelle à nos investisseurs. Et l'idée, c'est effectivement d'avoir d'un côté le produit SCPI, qui est un produit de distribution, distribution mensuelle pour la plupart maintenant. Et puis, d'un autre côté, un fonds professionnel de capital-investissement qui permet de capter de la valorisation à échéance de 5 à 6 ans.

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Souvenez-vous, Perial AM évoquait la reprise du marché l'an dernier, publié le 24 Mars 2025 :

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« Après 2 ans de consolidation, nous tablons sur un redémarrage du marché »

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Nous nous sommes rendus à la Factorie siège parisien et vitrine du savoir-faire immobilier de PERIAL Asset Management, société de gestion indépendante familiale fondée en 1966. PERIAL AM, c'est aujourd'hui 7 fonds ouverts, parmi lesquels 5 SCPI et près de 6 Mds € d'actifs sous gestion. À l'heure où l'immobilier commercial montre des signes de reprise, comment PERIAL AM voit-il le marché ?  Avec Eric Cosserat PDG et Vincent Pecker, Directeur des partenariats CGP de PERIAL AM.

PERIAL AM, une maison indépendante spécialiste de la SCPI depuis 60 ans

Eric Cosserat : PERIAL AM est la filiale du groupe PERIAL, qui est un groupe indépendant, à capitaux familiaux, qui existe depuis 60 ans et qui est un spécialiste de l'épargne immobilière. Nous avons plusieurs atouts. Nous sommes d'abord indépendants, nous avons la liberté de décision. Nous avons une grande expérience des cycles immobiliers depuis plus de 60 ans, et notamment des cycles des immobiliers commerciales et tertiaires. Et puis également, nous sommes des spécialistes de la SCPI, puisque nous sommes à l'origine de la création des premières SCPI, il y a maintenant près de 60 ans. Le marché immobilier connaît un cycle et PERIAL a une très bonne connaissance des cycles immobiliers puisque nous avons connu plusieurs périodes de croissance et périodes de crise. Nous sortons effectivement d'une période de baisse de valeur des actifs immobiliers et donc nous sommes plutôt dans une phase de bas de cycle et nous espérons une remontée des marchés pour 2025. En marché immobilier, il y a toujours une période de consolidation et de latence qui est un peu plus lente que les marchés des valeurs mobilières. Nous espérons donc une reprise qui se fera de manière progressive en 2025 et en 2026.

Des signaux de reprise différenciés selon les classes d’actifs

Vincent Pecker : Nous achevons actuellement la campagne d'expertise de fin d'année 2024 avec nos experts externes. Il en ressort des signaux positifs de redémarrage du marché. Pour autant, des dynamiques différentes selon les secteurs. Le bureau poursuit son atterrissage avec des variations pouvant aller de -2 à +2 selon nos immeubles. Sur le commerce, l'hôtellerie et la santé, un redémarrage un petit peu plus marqué autour de 2 % et une accélération un peu plus marquée sur l'activité et la logistique. Un début de redémarrage et, on l'espère, un nouveau cycle immobilier qui démarre.

Deux SCPI mises en avant pour accompagner la reprise

Dans ce contexte de redémarrage progressif du marché, nous préconisons nos SCPI les plus diversifiées. Il s'agit de PFO et de PERIAL Opportunités Territoires. PFO, en quelques mots, c'est une SCPI qu'on a lancée en 1998, à la sortie de la crise immobilière des années 90, et qui se veut être un peu le meilleur des savoir-faire de PERIAL, car c'est la plus diversifiée et celle qui est présente dans le plus de pays en Europe et qui apporte avec ses 27 ans de track record de la solidité et un taux de distribution intéressant avec un TD 2024 de 6,27 %. L'autre solution, c'est PERIAL Opportunités Territoires, c'est la dernière née de la gamme fin 2024, qui est un fonds tout aussi diversifié mais focalisé sur les régions françaises. C'est un fonds qui surfe sur la dynamique de repopulation des régions, au dépens de l'Île de France. C'est une SCPI qui se veut innovante, la première chez PERIAL qui distribuera un dividende mensuel avec un prix de part accessible à 50 €, qui peut permettre d'adresser une nouvelle clientèle pour les CGP.

Un nouveau cycle en vue, rendez-vous à l’été pour le point d’étape

Après 2 ans de consolidation et de travail sur ses portefeuilles, PERIAL Asset Management table donc sur un redémarrage du marché en 2025, une reprise dont devraient profiter PFO et PERIAL Opportunités Territoires ces 2 SCPI diversifiés. Rendez-vous lors des prochains roadshows de PERIAL AM pour un nouveau point d'étape à l'approche de l'été.