Wenova AM : une stratégie value-add opportuniste portée par un contexte favorable

Face à un marché immobilier résidentiel encore sous tension, Wenova Asset Management déploie une stratégie de private equity centrée sur l’acquisition d’actifs décotés à rénover. Le fonds cible la création de valeur à travers la rénovation énergétique et des opérations opportunistes dans les grandes métropoles françaises. Avec Cyril Bonier, Directeur commercial de Wenova Asset Management, Kevin Iteney, Directeur général d’ARTHUS Conseil et Directeur des offres produits pour le groupe Equance et Stéphane Molère, Président de Private Equity Valley.

Les décotes immobilières relancent l’intérêt pour le résidentiel

Le non coté vit aujourd’hui un moment paradoxal. KKR vient de clôturer son plus grand fonds jamais levé avec 23 milliards de dollars et les levées atteignent des niveaux records. Pourtant, des signaux d’alerte apparaissent, notamment dans la dette privée. Ce n’est pas une crise du produit, mais souvent une crise de pédagogie, avec des véhicules vendus sur leur flexibilité sans toujours expliquer leurs limites réelles. Pendant ce temps, le résidentiel, longtemps délaissé par les institutionnels, regorge d’opportunités pour les investisseurs capables d’identifier les bonnes opérations. Des prix d’entrée attractifs, des vendeurs contraints, une demande locative soutenue et une création de valeur tangible. Dans ce contexte, le moyen terme retrouve toute sa pertinence. C’est ce que nous allons décrypter aujourd’hui avec Wenova Asset Management, société de gestion agréée AMF spécialisée dans le private equity immobilier résidentiel, et avec le regard de terrain de Kevin Iteney, directeur général d’ARTHUS Conseil.

Stéphane Molère : En quelques mots, pouvez-vous nous présenter Wenova ?

Cyril Bonier : Wenova est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans le private equity immobilier. Nous proposons plusieurs gammes de fonds d’investissement, notamment des fonds orientés résidentiel, des stratégies autour de l’usufruit de parts de SCPI ainsi que des club deals.

Stéphane Molère : Que finance précisément Wenova aujourd’hui et pourquoi cette stratégie vous paraît-elle particulièrement résiliente ?

Cyril Bonier : Nous acquérons principalement des actifs immobiliers obsolètes, notamment des immeubles pénalisés par leur performance énergétique. Nous achetons des biens fortement décotés, souvent des passoires thermiques, afin de les rénover selon les nouvelles normes puis de les revendre en bloc ou à la découpe grâce à nos réseaux de CGP et de family offices. Le contexte actuel nous est favorable. Le marché immobilier traverse une crise profonde, ce qui génère de nombreuses opportunités d’acquisition avec des décotes importantes.

Stéphane Molère : À quoi ressemble concrètement un projet chez Wenova ?

Cyril Bonier : Nous intervenons sur plusieurs classes d’actifs, du résidentiel au tertiaire. Par exemple, dans notre fonds Wenova Transition, un FPCI ELTIF, nous avons acquis un immeuble haussmannien à Paris, au pied du Jardin des Plantes. L’actif était entièrement classé passoire thermique et vendu en off-market par une famille contrainte de céder rapidement. Nous avons pu acheter cet immeuble à moins de 7 000 euros du mètre carré, soit l’un des prix les plus bas observés à Paris sur ce type d’actif. Cette combinaison entre vente contrainte et rénovation énergétique nous permet de cristalliser de la performance dès l’acquisition.

Stéphane Molère : Votre terrain de jeu reste-t-il uniquement parisien ?

Cyril Bonier : Nous regardons l’ensemble des grandes métropoles françaises, mais Paris reste souvent la ville la plus attractive en raison des fortes décotes actuellement observées et de la pénurie structurelle de logements. L’objectif est d’acheter, de rénover et de revendre rapidement. Cette profondeur de marché nous apporte une certaine résilience.

Stéphane Molère : Quels types de travaux réalisez-vous et quelles sont vos perspectives de valorisation ?

Cyril Bonier : Notre objectif consiste à remettre les actifs aux normes énergétiques actuelles, généralement en visant un DPE D ou C. Nous achetons volontairement des immeubles très dégradés énergétiquement afin d’obtenir des décotes pouvant atteindre 30 à 40 %, parfois davantage. Les travaux représentent environ 700 à 800 euros du mètre carré. Nous ne cherchons pas nécessairement à atteindre les meilleurs standards énergétiques possibles, mais à conserver une cohérence économique pour le fonds et les investisseurs. L’immeuble acheté 6 600 euros du mètre carré près du Jardin des Plantes se situe dans un secteur où les prix de marché oscillent entre 10 000 et 10 500 euros du mètre carré. Le potentiel de création de valeur est donc important.

Stéphane Molère : Vous avez encapsulé cette stratégie dans un fonds ELTIF. Quel était l’objectif ?

Cyril Bonier : Notre premier fonds, Wenova Living, lancé en 2023, était structuré comme un FPCI classique accessible uniquement à partir de 100 000 euros pour des investisseurs avertis. Avec Wenova Transition, nous avons ajouté l’agrément européen ELTIF afin de démocratiser l’accès au private equity immobilier. Le ticket d’entrée descend ainsi à 2 500 euros et le fonds devient accessible à tout type d’investisseur.

Stéphane Molère : Comment accompagnez-vous les CGP dans la commercialisation de ces solutions ?

Cyril Bonier : Nous accordons une grande importance à l’accompagnement réglementaire et pédagogique. Tous nos fonds sont autorisés à la commercialisation par l’AMF, avec DIC PRIIPs et documentation fiscale complète. Nous sommes également accompagnés par CMS Francis Lefebvre. Nous voulons surtout être totalement transparents. Nous partageons les actes notariés, les business plans, les cash-flows des actifs et nous organisons des visites des immeubles. Les actifs détenus dans les fonds peuvent ensuite être proposés à la vente aux clients de nos partenaires CGP et family offices. Kevin Iteney : Je confirme cette proximité. Nous sommes régulièrement consultés très en amont des opérations pour donner notre avis sur les actifs et leur potentiel commercial. Une véritable communauté s’est créée autour de ces investissements.

Stéphane Molère : Dans quel cadre proposez-vous ces fonds à vos clients ?

Kevin Iteney : Le non coté représente environ 10 % de nos allocations pour les personnes physiques. Au sein de cette poche, nous intégrons différentes stratégies, notamment des fonds immobiliers comme ceux de Wenova. L’immobilier reste un actif tangible et rassurant pour les investisseurs français. Le fait de pouvoir visiter les biens facilite également la compréhension du produit. L’accessibilité du fonds à partir de 2 500 euros permet d’adresser un public très large. Nous pouvons également proposer ces solutions à des chefs d’entreprise grâce à l’éligibilité au dispositif 150-0 B ter ou encore à des sociétés disposant de trésorerie excédentaire. Le fonds bénéficie par ailleurs d’un cadre fiscal attractif avec un taux d’IS réduit et une exclusion de l’assiette IFI.

Stéphane Molère : Le terme ELTIF évoque souvent des notions d’evergreen et de liquidité encadrée. Comment gérez-vous cet aspect ?

Le format ELTIF démocratise l’accès au private equity immobilier

Cyril Bonier : L’ELTIF n’est pas nécessairement un fonds evergreen. Il s’agit avant tout d’un cadre réglementaire européen destiné à démocratiser le private equity. Nous conservons une structure classique de FPCI avec un horizon d’investissement d’environ six ans. Les particuliers bénéficient d’une exonération d’impôt sur la plus-value hors prélèvements sociaux après la durée de détention requise.
Le fonds est également accessible via plusieurs enveloppes, notamment le PEA, le PEA-PME ou certains contrats d’assurance-vie luxembourgeois.

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Stéphane Molère : Kevin, pourquoi avoir sélectionné Wenova ?

Kevin Iteney : D’abord pour la qualité de l’accompagnement. Wenova est une structure à taille humaine avec laquelle nous avons grandi. Ensuite, pour la qualité des produits et leur diversification. Wenova Transition n’est qu’un exemple parmi plusieurs fonds développés par la société. Enfin, il y a la performance embarquée. Les actifs sont achetés avec des décotes importantes, ce qui donne une visibilité intéressante au client, même si cela ne garantit évidemment pas la performance finale.

Stéphane Molère : Cyril, quelles sont les principales caractéristiques du fonds aujourd’hui ?

Cyril Bonier : L’investissement est accessible dès 2 500 euros avec plusieurs niveaux de souscription. Plus le ticket est élevé, plus les frais diminuent.  L’objectif de TRI se situe autour de 8 %. Nous partageons la surperformance au-delà du hurdle selon une répartition 80/20 sans catch-up.
Le fonds est construit autour d’une dizaine à une quinzaine d’opérations afin d’assurer une diversification suffisante. Depuis son ouverture il y a un peu plus d’un an et demi, nous avons déjà acquis cinq immeubles.
Dans un marché où beaucoup d’acteurs subissent encore la crise, nous considérons que la phase actuelle constitue une période particulièrement favorable pour constituer un portefeuille d’actifs fortement décotés.

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