SCPI : l’AMF clarifie les délais de retrait

Les délais de sortie des SCPI reviennent au premier plan

La question de la liquidité des SCPI s’impose progressivement comme l’un des principaux sujets de vigilance du marché immobilier non coté. Après plusieurs mois marqués par le ralentissement de la collecte, la baisse des valorisations immobilières et la hausse des demandes de retrait, les investisseurs découvrent que la sortie d’une SCPI peut désormais nécessiter plusieurs mois d’attente.

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Le sujet a été remis au premier plan après la publication d’un dossier du médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Un épargnant ayant demandé le retrait de ses parts a constaté que son rang dans la file d’attente reculait alors même que sa demande avait déjà été enregistrée.

Dans son analyse, l’AMF explique que certaines demandes de retrait peuvent initialement être considérées comme incomplètes ou non exécutables. Une fois régularisées, elles peuvent retrouver leur position chronologique initiale dans le registre des retraits, ce qui modifie mécaniquement le classement des autres investisseurs en attente.

Cette situation met en lumière un mécanisme encore mal compris par de nombreux épargnants, habitués à considérer les SCPI comme des placements relativement liquides.

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Une mécanique de retrait encore mal comprise par les investisseurs

Dans les SCPI à capital variable, les retraits dépendent principalement de l’existence de nouvelles souscriptions permettant de compenser les demandes de sortie. Lorsque la collecte ralentit, les délais de retrait peuvent s’allonger sensiblement.

Le sujet prend une importance particulière depuis le retournement du marché immobilier et les tensions observées sur certaines SCPI exposées à l’immobilier de bureaux. Plusieurs acteurs du marché signalent ainsi une progression des volumes de parts en attente de retrait.

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Les difficultés rencontrées par certains investisseurs mettent également en lumière la différence entre rendement et liquidité. Si les SCPI continuent d’afficher des niveaux de distribution suivis de près par les épargnants et les conseillers en gestion de patrimoine, la capacité à revendre rapidement ses parts devient désormais un critère d’analyse à part entière.

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L’AMF pousse vers davantage de transparence sur les retraits

Dans son dossier, le médiateur de l’AMF rappelle que les sociétés de gestion doivent garantir un traitement équitable des demandes de retrait et assurer une information claire sur les modalités de fonctionnement des registres.

L’autorité évoque également la nécessité d’encadrer les délais laissés aux investisseurs pour compléter un dossier incomplet, afin d’éviter des situations peu lisibles pour les associés déjà présents dans la file d’attente.

Cette prise de parole intervient alors que le marché cherche à améliorer les indicateurs de suivi de la liquidité des SCPI. Certains spécialistes estiment désormais que les indicateurs traditionnels ne reflètent pas toujours totalement les délais de sortie effectivement observés par les investisseurs.

Les critères de sélection des SCPI évoluent

Dans ce contexte, les critères d’analyse des SCPI évoluent rapidement chez les professionnels du patrimoine. Le niveau de collecte nette, le volume de parts en attente de retrait, la profondeur du marché secondaire ou encore la diversification des actifs deviennent des éléments de plus en plus surveillés dans la sélection des véhicules.

Cette évolution conduit les professionnels à accorder davantage d’attention au risque de liquidité dans leurs allocations immobilières, en complément des critères historiques comme le taux de distribution ou la qualité des actifs détenus.

Sources : AMF, Moneyvox , Toutsurmesfinances

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