SCPI Reason : un bilan solide et de nouvelles frontières d’investissement (Mnk Partners)

Lancée fin 2024 par MNK Partners, la SCPI Reason boucle en 2025 sa première année pleine d’activité. Ce véhicule immobilier, qui se distingue par une approche d’investissement fondée sur la gestion quantitative et l’analyse de la data, a constitué ses premières positions en Europe tout en respectant une stratégie d’investissement Core. Mansour Khalifé, président de MNK Partners, revient sur les résultats enregistrés lors de ce premier exercice et sur les perspectives pour 2026.

Une première année 2025 conforme à la stratégie annoncée

Mansour Khalifé : 2025 s’est bien passé. C’était effectivement, comme vous l’avez dit, la première année pleine pour cette SCPI lancée en octobre 2024. En 2025, nous sommes restés dans la discipline de la promesse que nous avions faite à nos investisseurs, discipline sur la collecte et discipline sur l’investissement. Plus de 25 millions d’euros ont été collectés et nous avons aujourd’hui neuf actifs en portefeuille, des actifs qui suivent une stratégie Core. L’emplacement est déterminant, tout comme la qualité du locataire et la solidité du bail. Fin 2025, Reason affiche plus de 9,4 ans de durée résiduelle des baux fermes, avec 13 locataires et une diversification géographique dans quatre pays : le Royaume-Uni, l’Irlande, les Pays-Bas et la Belgique. Nous avons également une diversification sectorielle. La SCPI n’a pas de majorité dans une classe d’actifs spécifique. Nous avons environ 45 % de logistique, près de 40 % de bureaux, mais aussi de l’hôtellerie et de l’éducation. Tout cela nous a conduits à afficher un taux de distribution en 2025 de 12,90 %. Cela ne présage pas des performances futures. Nous rappelons que notre objectif cible est supérieur à 6 %. Avec l’augmentation de la valeur de part, cela nous amène à afficher une performance globale annuelle, un nouvel agrégat introduit en 2025, de 13,90 %.

Lire aussi : MNK Partners annonce la revalorisation de la valeur de part de la SCPI Reason

Voir aussi : « Reason poursuit sa croissance avec une 6e acquisition depuis 2024 »

Nous allons y revenir dans le courant de cette interview. Parlez-nous un peu de votre stratégie d’investissement et de la façon dont vous sélectionnez vos actifs.

Une stratégie d’investissement Core fondée sur la data et la qualité des locataires

Mansour Khalifé : Reason investit sur des actifs dits Core. Ce sont des actifs qui bénéficient de très bonnes localisations et que nous louons le plus possible à des locataires solides, avec une capacité financière suffisante pour honorer les loyers sur la durée la plus longue possible. Pour sélectionner les actifs, nous utilisons avant tout un modèle de gestion quantitative appuyé par la data. Nous analysons plus de 50 millions de points de données sur plusieurs villes dans le monde. Cela implique beaucoup de calculs mathématiques pour comprendre où se situe le cycle d’une classe d’actifs dans une ville donnée. Une fois ce travail réalisé, nous déterminons une feuille de route interne qui permet à nos équipes d’investissement d’aller sur le terrain. Il y a donc ensuite un travail humain pour identifier les opportunités qui répondent à la stratégie Core.

Pour l’instant, cette SCPI est européenne, mais vous ne vous interdisez pas d’aller sur d’autres continents.

Une stratégie d’investissement ouverte à l’ensemble des pays de l’OCDE

Mansour Khalifé : C’est une SCPI qui peut investir dans les 38 pays de l’OCDE. Cela nous ouvre des perspectives au-delà de l’Europe, avec potentiellement le Canada, les États-Unis, le Japon, la Corée, l’Australie ou encore la Nouvelle-Zélande. Néanmoins, en 2025 nous sommes restés concentrés sur l’Europe, non pas par manque de capacité à aller à l’international mais par conviction. L’Europe porte aujourd’hui de la croissance et constitue un point d’entrée intéressant.

Voir aussi : « SCPI Reason : une approche quantitative de l’immobilier dans 38 pays de l'OCDE »

Comment se présente 2026 pour Reason ? Quelles sont les perspectives ?

Des perspectives de collecte et de diversification pour 2026

Mansour Khalifé : En 2026, nous resterons dans la continuité de la promesse faite à nos investisseurs : investir avec discipline et rigueur dans des actifs Core, tout en poursuivant la diversification. Depuis le début de l’année, nous avons continué à nous diversifier avec des actifs aux Pays-Bas, un actif logistique en République tchèque et prochainement un investissement sur la péninsule ibérique. Nous attendons également une collecte comprise entre 60 et 70 millions d’euros en 2026. À ce stade, plus de 30 millions d’euros sont déjà sécurisés pour le premier semestre. Ce sera aussi probablement l’année où nous franchirons les frontières de l’Europe pour investir à l’international. Nous y travaillons, mais nous restons attentifs au contexte marqué par des tensions inflationnistes et des risques géopolitiques. Tout est étudié avec attention pour prendre les bonnes décisions.

Nous l’avons évoqué, la valeur de part a été augmentée de 1 %. Est-ce un moyen d’améliorer la performance globale annuelle ? Vous êtes assez réservé sur cet indicateur. Pourquoi ?

La valeur de part : un indicateur secondaire face à la performance immobilière

Mansour Khalifé : Cet indicateur additionne le taux de distribution, qui reflète la performance locative réelle de la SCPI, et la variation de la valeur de part. Nous n’aimons pas particulièrement cet indicateur car la valeur de part est décorrélée de la valeur des actifs immobiliers et elle reste à la main de la société de gestion. L’augmentation de la valeur de part de Reason n’est absolument pas une course à un classement. Nous ne l’avons jamais fait et nous ne le ferons jamais, car ce serait dangereux. Nous avons augmenté cette valeur simplement parce que le patrimoine s’est apprécié. Nous avons toujours dit que nous souhaitions une valeur de part la plus proche possible de la valeur de reconstitution afin de préserver les investisseurs déjà présents et éviter toute dilution. Fin 2025, la valeur de part n’est décotée que de 3,9 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Lire aussi :

‍La SCPI Reason fête ses 1 an et confirme la pertinence de son modèle

SCPI : le top 25 des performances 2025

‍