Immobilier : l’émergence de l’investissement propriétaire

Par Mathieu Guerchoux, cofondateur de Vasco

Le marché résidentiel résiste, mais les investisseurs se désengagent massivement de l’investissement locatif. En parallèle, une approche encore discrète gagne du terrain : financer la rénovation d'un propriétaire occupant et en devenir copropriétaire, plutôt que d'acheter pour louer. Tour d’horizon d’une classe d’actifs émergente, de ses moteurs de rendement et de ses limites.

Les conseillers en gestion de patrimoine le constatent au quotidien : la place de l’investissement locatif dans les allocations évolue. Non que la pierre ait perdu son attrait, les fondamentaux du résidentiel restent solides, mais l’équation du bailleur particulier s’est complexifiée, et une partie des épargnants réinterroge ce mode de détention. Dans le même temps, de nouvelles façons de s’exposer au résidentiel apparaissent. L’une d’elles consiste à inverser la perspective : au lieu d’acheter un bien pour le louer, l’investisseur va financer les travaux d’un propriétaire qui reste chez lui, à ses côtés, et non à sa place. Dans cet article j’en analyse la logique, les rendements et les perspectives.

Un résidentiel solide, un investissement locatif en recomposition

Commençons par une nuance utile : l’immobilier résidentiel français ne s’effondre pas. Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande n’est pas résorbé, le crédit reste majoritairement à taux fixe et l’attachement à la pierre demeure. Après un pic à plus de 1,2 million de transactions dans l’ancien en 2022, le marché a reflué autour de 900 000 à 950 000 ventes en 2025 sous l’effet de la remontée des taux, mais la baisse des prix est restée contenue. Porté par des millions d’acteurs aux temporalités différentes : accédants, secundo-accédants, investisseurs… Ce marché amortit les chocs : les prix reculent progressivement plutôt que de décrocher brutalement, à la différence des marchés composés uniquement d'investisseurs, où chacun tend à vendre au même moment.

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Le segment locatif, lui, connaît une dynamique plus brutale. Les achats à visée locative ont nettement reculé : les notaires du Grand Paris soulignent la faible présence des investisseurs dans les transactions récentes, et la part des investisseurs particuliers s’est repliée d’environ 45 % en cinq ans. Plusieurs facteurs se conjuguent, sans qu’aucun ne soit à lui seul décisif :

● L’évolution des dispositifs fiscaux : la fin du Pinel au 31 décembre 2024 a refermé la principale incitation au locatif neuf (les ventes aux investisseurs ont reculé de plus de 40 % au premier trimestre 2025), tandis que le régime du meublé et les prélèvements sociaux ont été ajustés.

● Le calendrier énergétique : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent en principe plus être loués ; les F suivront en 2028, les E en 2034. Le cadre évolue toutefois : la réforme du DPE de janvier 2026 reclasse près de 850 000 logements et un projet de loi d’avril 2026 envisage d’assouplir l’interdiction des G, mais l’obligation de rénover reste un paramètre central pour le bailleur.

● La pression sur le rendement net : encadrement des loyers, hausse de la taxe foncière et coût du crédit ont resserré l’écart entre rendement brut et rendement réellement encaissé.

● Un accès au crédit plus sélectif, qui a écarté une partie des candidats, y compris des profils solvables.

Le locatif conserve naturellement des atouts : l’effet de levier du crédit, la profondeur du marché, la lisibilité du mécanisme, et restera pertinent dans bien des situations. Mais l’addition de ces contraintes explique qu’une part croissante d’investisseurs cherche à s’exposer à la pierre autrement : de façon plus diversifiée, moins chronophage et moins dépendante d’un seul locataire.

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Une opportunité encore peu explorée : les propriétaires occupants

C’est ici qu’un segment souvent absent des conversations patrimoniales mérite l’attention. Le marché des propriétaires occupants représente plus de 16 millions de ménages, la moitié du pays. C’est le socle le plus profond et le plus stable de l’immobilier : on y vit, souvent durablement, sans logique de revente au prochain cycle. Or ce socle est, pour une partie de ses occupants, mal desservi par le financement bancaire : le retraité dont les revenus ne cochent plus les cases, l’héritier d’une maison familiale, le ménage solvable mais contraint par le taux d’effort, celui qui a épuisé sa capacité d’emprunt.

Le besoin le plus concret et le plus mesurable c’est la rénovation énergétique. La France comptait environ cinq millions de passoires thermiques (logements F ou G) au 1er janvier 2025, soit près de 13 % des résidences principales. Contrairement à une idée répandue, une large part est occupée par leurs propriétaires, et non par des bailleurs. Beaucoup de ces ménages ne sont pas en difficulté financière au sens strict, mais ne parviennent pas à financer le reste à charge une fois les aides publiques mobilisées : on estime à quelque deux millions le nombre de foyers dans cette situation, ni éligibles à un crédit suffisant, ni couverts par MaPrimeRénov’. C’est ce besoin de financement non satisfait qui ouvre un espace pour l’investisseur.

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Immobilier : quelles perspectives pour la rénovation et la réhabilitation ?

Ce déficit de financement prend une autre dimension si on le projette dans le temps. La France construit aujourd'hui environ 275 000 logements par an, loin des 400 000 jugés nécessaires chaque année pour absorber la croissance démographique et renouveler le parc. Le déficit cumulé atteindrait désormais 1,5 million de logements selon le SDES. Dans ce contexte déjà tendu, chaque logement F ou G qui reste non rénové est un logement qui, à terme, sort silencieusement du parc utilisable. Les obligations réglementaires retirent déjà des centaines de milliers de logements du marché locatif. Mais le même phénomène menace, plus lentement, le parc occupé par ses propriétaires : un bien qui se dégrade thermiquement perd en valeur, devient plus difficile à transmettre, à vendre, parfois à habiter dans de bonnes conditions pour des occupants vieillissants. Ne pas rénover aujourd'hui, c'est donc ajouter mécaniquement à la pénurie de demain. À l'inverse, chaque logement rénové est un logement maintenu dans le parc utile.

Le principe : investir aux côtés des propriétaires

Le mécanisme est simple dans son intention : plutôt que d’acquérir un bien pour le louer, l’investisseur finance les travaux d’un propriétaire occupant en échange d’une quote-part du bien, le plus souvent via une convention d’indivision notariée. L’investisseur renonce contractuellement à tout droit d’usage ; le propriétaire reste chez lui et solde l’opération à un horizon de quelques années, par la revente ou le rachat des parts. On ne se positionne donc pas comme bailleur, mais comme co-investisseur d’un patrimoine que l’occupant continue d’entretenir et de valoriser en y vivant.

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L’absence de rapport locatif est la différence structurante : pas de vacance, pas d’impayé, pas de gestion ni de fiscalité sur des loyers. L’occupant continue d’assumer sa taxe foncière et ses charges. L’investisseur, de son côté, s’expose à la valeur de l’actif et à sa revalorisation plutôt qu’à un flux mensuel.

Un rendement d’une autre nature

Le rendement repose ici sur deux moteurs, dont aucun n’est un loyer. Le premier est la décote à l’entrée : l’investisseur acquiert sa quote-part à une valeur minorée, contrepartie de son renoncement à l’usage du bien. Le second est la revalorisation liée à la performance énergétique. Ce phénomène, désormais bien documenté, porte un nom : la valeur verte. Selon la dernière étude des Notaires de France (transactions 2024, publiée en janvier 2026), une maison ancienne classée A ou B se vend jusqu’à 1,9 fois plus cher qu’une équivalente classée F ou G, un appartement A/B environ 1,4 fois plus cher qu’un F/G ; à caractéristiques comparables, un logement noté A se négocie en moyenne 16 % de plus qu’un logement classé D.

Cette source de performance présente un intérêt analytique : elle dépend de l’amélioration énergétique du bien, et non de la courbe des taux ou du cycle immobilier. Le rendement peut ainsi être largement contractualisé dès l’origine dans un acte notarié, et l’exposition se fait sur un portefeuille de biens diversifiés plutôt que sur un actif unique, ce qui change la structure de risque par rapport à la détention d’un logement isolé.

Impact mesurable et cadre fiscal

Deux dimensions achèvent de distinguer cette approche. La première est l’impact social et environnemental, et il se mesure : le bâtiment pèse près de 20 % des émissions de gaz à effet de serre françaises, et chaque rénovation se traduit par du carbone évité, une facture d’énergie allégée et un ménage qui améliore son confort sans quitter son logement. Pour une clientèle sensible à ces enjeux, ce n’est pas un supplément d’âme mais un résultat tangible.

La seconde dimension est fiscale, et elle peut intéresser directement vos clients. Lorsque l’investissement est porté par une structure agréée ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale), il peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 25 % des sommes investies (le taux majoré du dispositif de soutien aux entreprises solidaires) , dans les plafonds en vigueur et sous condition de conservation des titres. Certaines structures sont par ailleurs éligibles au remploi de plus-values en report d’imposition (apport-cession, article 150-0 B ter du CGI). L’intérêt, ici, est que l’avantage fiscal s’adosse à de l’immobilier physique rénové plutôt qu’à un produit purement financier. Les régimes, plafonds et conditions varient toutefois selon les véhicules et la situation de chacun, et s’apprécient au cas par cas.

Une brique complémentaire dans l’allocation

Il ne s’agit pas d’opposer un modèle à un autre. Le locatif gardera sa place pour de nombreux profils ; l’investissement aux côtés des propriétaires occupants se présente, lui, comme une brique complémentaire : une exposition résidentielle diversifiée, sans gestion locative, à horizon maîtrisé, porteuse de sens et assortie d’un cadre fiscal spécifique. Pour le conseil patrimonial, c’est une classe d’actifs jeune, encore en construction, mais dont la logique : financer un besoin réel et non satisfait, sur le marché résidentiel le plus profond du pays, mérite d’être regardée de près. Le sujet ne fait que commencer à être défriché ; il y a, pour qui veut creuser, un terrain d’analyse particulièrement riche.

À propos de l’auteur. Mathieu Guerchoux est cofondateur de Vasco, où il pilote la foncière. Ingénieur de formation, diplômé de Centrale Paris, il a passé une quinzaine d’années en banque d’investissement à diriger des équipes de marché à Paris et à l’international, avant de mettre la finance au service de la transition écologique. Chez Vasco, foncière à impact agréée ESUS, il mobilise l’épargne des particuliers pour financer la rénovation énergétique de propriétaires occupants modestes.

Cet article a une vocation d’analyse de marché et ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital et d’illiquidité.

Sources et repères : FPI et SDES (ventes de logements neufs et part des investisseurs, 2025-2026) ; Conseil supérieur du notariat / Notaires du Grand Paris (notes de conjoncture, 2025-2026) ; SDES (parc de logements et classes DPE, 1er janvier 2025 ; réforme du coefficient DPE, janvier 2026) ; ONPE (précarité énergétique) ; Notaires de France, « La valeur verte des logements, transactions 2024 et tendances 2025 » (janvier 2026) ; loi Climat et Résilience (2021) et projet de loi « Relance logement » (avril 2026) ; code général des impôts (réduction d’IR entreprises solidaires/ESUS, art. 150-0 B ter).